האם יש הנחות טובות בשוק הנדל"ן בגלל המגיפה?
תאריך 02/05/2022
יואל
הקורונה הביאה איתה לא מעט משברים בשוק העבודה, בשוק הרפואה וגם בשוק הנדל"ן. מצד אחד הרחובות מתמלאים בהפגנות כנגד הממשלה שלא מטפלת בהתפרצויות כמו שצריך, ומצד שני רוב רובה של המדינה ממשיכה לתפקד ולחיות את חייה תחת מגבלות הקורונה. מעבר למסכות, 2 מטר ואלכוג'ל שכבר התרגלנו אליהם, החיים ממשיכים פחות או יותר אותו הדבר.
מגיפה מסוג כזה שנוצרת פעם במאה שנים, היא אירוע מיוחד ויש עניין להפיק ממנו תועלת. הרבה אנשים זיהו את הפוטנציאל לרכישת מניות של חברות ענק או חברות גז ונפט שמחיריהן צנחו משמעותית בחודשים הראשונים, וכך הצליחו להרוויח כשגלי המגיפה התייצבו. האם גם בשוק הנדל"ן זה קורה? האם ישנן הנחות טובות מבחינת הרגולציות והמחירים עצמם? את זה נבדוק במאמר הבא על מספר מדינות באירופה – בריטניה, איטליה, אוסטריה וספרד.
מצב שוק הנדל"ן בבריטניה בקורונה
מצב הקורונה בבריטניה לא מזהיר במיוחד, בתוך כחודשיים מתחילת המגפה בריטניה הפכה למדינה בה מתו הכי הרבה חולי קורונה באירופה. לאור זאת, שחרור ההקלות בבריטניה היה מדורג וזהיר על מנת למזער את הסיכוי לגל שני במדינה, לכן בטרם תחשבו על השקעה בבריטניה כדאי להתעדכן באופן שוטף בתקנות הממשלה, הסגרים וההקלות.
בנוגע לנדל"ן מדד מחירי הבתים הארצי לחודש מאי, הראה כי מחירי הנכסים במדינה ירדו בכ- 1.7% – הירידה הגדולה ביותר שחוותה בריטניה מזה כאחת עשרה שנה. בנוסף, עסקאות רכישת נדל"ן למגורים ירדו ב53% באפריל לעומת 2019.
למרות זאת נראה שמדובר בהתמתנות כלכלית שנועדה למזער את נזקי המחלה ולאט לאט לשקם אותה בהמשך. הצעדים הכלכליים שהממשלה נתנה הייתה לשחרר מענקים ישר עם פרוץ המגיפה בחודש מרץ, בנוסף להנחה של 0.5% בריביות הבנקים. ראש הממשלה של בריטניה לא מעוניין להיגרר למשבר נוסף כפי שאירע ב2008 בה הממשלה דגלה במדיניות הצנע, אלא מתכוון להשקיע נתח תקציב לא קטן, על מנת לבנות תשתיות שיאפשרו למשק בבריטניה לחזור ולשגשג.
בשל המדיניות של ממשלת בריטניה, יתכן כי הם יחלצו מן המשבר הכלכלי בצורה טובה יותר מזה שארע ב2008. לשם השוואה, מחירי הדירות ב2008-2009 ירדו ביותר מֿ25%! המשבר בו נתונה בריטניה כיום היא לא מהחמורים שעברו עליה, המדיניות שונה מזו של הממשלה שהייתה במשבר הקודם, ועל כן מצב שוק הנדל"ן בבריטניה נמצא במצב טוב יחסית למשברים קודמים ללא ספק.
מצב שוק הנדל"ן באיטליה בקורונה
איטליה הייתה הראשונה מבין מדינות אירופה בה התפרץ הנגיף בצורה חריפה. ההתפרצות גבתה חיים של עשרות אלפי איטלקים שלא היו מודעים לסכנה, והמשיכו עסקים כרגיל. יש אינספור השערות ותחזיות על השינוי שיתרחש בשוק הכלכלי ובנדל"ן בפרט. מחקרים מראים כי המגיפה עדיין לא השפיעה באופן דרמטי על מחירי הנכסים, אבל היא כן משנה את השוק ומשפיעה על האירועים שיתרחשו לאחר מכן.
דו"ח חדש שפרסם מגזין ההשקעות האיטלקי מראה כי השינוי במחירי הדירות הוא 1.1% בלבד מיולי 2019 לאוגוסט 2020. לא מדובר כאן על ירידה דרסטית, אבל בגרף שניתן לראות באתר שלהם מופיעה ירידה קלה של כ3.5% ולאחר מכן עלייה הדרגתית.
בנוסף נראה כי כתוצאה מההתפשטות בערים הגדולות כמו מילאנו ורומא, חל ביקוש להשקעה באזורים כפריים מרוחקים מאדם, שם הסיכוי להשיג תשואה טובה גבוה יותר מהערים הנגועות. בכל מקרה, השינויים בשוק לא גדולים למרות התנודות הקטנות בערים המרכזיות ובעיירות. חשוב לקחת בחשבון שהקורונה פגעה מבחינה תיירותית בכלכלת איטליה, כך שיתכן כי בעתיד מחירי דירות הנופש המיועדות לזרים יצנחו משמעותית.
מצב שוק הנדל"ן באוסטריה בקורונה
שוק הנדל"ן במגורים באוסטריה הוכיח את עצמו כשהחל את שנת 2020 בעלייה של כמעט 3%, הקורונה פגעה באוסטריה בעיקר בשוק התעשייתי ושוק הנדל"ן המשרדי, מאחר שמאות אלפי אנשים הוצאו לחל"ת וכמעט ואין שימוש במשרדים. גם ענף הבנייה סובל מעלייה קלה יחסית באבטלה כתוצאה מהסדרי עבודה קצרים עם הפועלים.
התיירות הבינלאומית שתפסה חלק עיקרי מכלכלת אוסטריה, קיבלה מכה אנושה ורוב נכסי התיירות נפגעו. התפוסה של מקומות לינה ודירות אירוח עומד על 10% והכל נתון להחלטת הממשלה בשוק האירוח. לעומת זאת שוק הדיור הוכיח את עצמו בתור אחד שיכול לעמוד בפני משברים. הביקוש לדירות מגורים אינו פוחת ולא תלוי במצב הכלכלי, לכן יתכן כי רק בעתיד תורגשנה ההשפעות גם על שוק הדיור.
הממשלה האוסטרית באה לקראת התושבים והקלה באחוז הריביות והבנקים מעניקים אפשרות לדחות תשלומים. הקורונה אמנם משפיעה על שוק הדיור, אך לא מקפיאה אותו לגמרי – תוכלו לראות זאת במאמר שכתבנו על אוסטריה כיצד התמודדה עם המשבר הכלכלי שהיה ב2008 בצורה מצוינת. ההתפתחות האפשרית של שוק הנדל"ן בקורונה, היא כי הביקוש לנדל"ן למגורים ימשיך ואף יעלה, בתקווה כי ככל שיתגברו ההקלות כך שווקי הכלכלה השונים יוכלו לחזור למסלולם.
מצב שוק הנדל"ן בספרד בקורונה
ספרד היא אחת המדינות שנפגעו באופן קשה ביותר בגלל מגבלות נסיעות והסגר. עבור שוק הנכסים פירוש הדבר, שלא ניתן היה לבצע ביקורים כמתוכנן ולבצע השקעות נדל"ן חדשות. שוק הנדל"ן הספרדי החל לצמוח משנת 2016 כאשר התחזית הכללית הייתה שהשוק ישמר עד לרמה שהגיעה עד כה עם שינויים קלים של 1-2%. ע"פ חברת CBRE המשבר הכלכלי של הקורונה הוביל לידי כך כי השוק יקטן בכ-30% בהשוואה לשנת 2019. למרות זאת מחירי הנכסים ממשיכים להחזיק באותן רמות מחירים פחות או יותר והשוק לא צנח משמעותית.
לאור השינויים התמידים במגפה, בספרד חוששים מגל שני. אך במידה ויהיה גל כזה הוא עלול להשפיע בצורה עמוקה על הכלכלה בספרד ולגרום לתהליך התאוששות ארוך יותר. מנגד, ככל שיש יותר הקלות כך הביקוש לנכסים יעלה ויגבר, לכן כדאי לנצל את ההזדמנות ולבדוק השקעה אטרקטיבית בספרד במהלך הקורונה.
