נדל"ן באנגליה
תאריך 03/05/2022
יואל
אנגליה היא האי הגדול ביותר בבריטניה, הכולל בתוכו גם את סקוטלנד, וויילס וצפון אירלנד.
מדובר באימפריה החזקה ביותר ששלטה בעבר על מקומות רבים והשפיעה רבות על התרבות, השפה והאוכלוסייה. בעבר היא התבססה על הגידולים החקלאיים מאמריקה ומהמושבות באפריקה, שסיפקו לה חומרי גלם במחיר זול – אותם מכרה למדינות השכנות. אמנם היום אנגליה לא נחשבת אימפריה גדולה כבעבר אך במהלך העשורים האחרונים, היא התחזקה כלכלית ומדינית – עד כדי שלונדון נחשבת למרכז הכלכלי השני המוביל בעולם אחרי ניו-יורק.
המרחק הקצר, הפוטנציאל והשפה הנגישה מאפשרת להרבה מאוד משקיעים להיכנס בצורה נוחה לשוק הנדל"ן באנגליה. למרות זאת, לא מעט ישראלים תופסים את אנגליה כמרכז נדל"ן יוקרתי השמור רק למשקיעים הגדולים. אך אנגליה טומנת בחובה שלל אפשרויות, אפשר לומר אפילו מקוריות, שכדאי לכם בדוק לפני שרוכשים דירת נדל"ן להשקעה.
מס על שכר דירה
ניתן לבחור באחד מ-2 המסלולים הבאים:
- מס אחיד בגובה 20% על ההכנסות משכירות נטו שאותו מחויב השוכר לשלם, אפשרות קצת בעייתית מכיוון שכתוצאה מכך שכר הדירה יהיה גבוה והדיירים פשוט יכולים לסרב לשלם את המס.
- קבלת שכר הדירה ללא מיסוי ולבצע החזר מס בעתיד – נותן יתרון לקבלת קצבאות בבריטניה.
מס רכישה
מס רכישה על דירה ראשונה באנגליה הינו לפי המדרגות הבאות:
- 0% עד לסכום £125,000
- 2% בין £125,001 ל-£250,000
- 5% בין £250,001 ל-£925,0000
- 10% בין £925,001 ל-£1,500,000
- ו-12% על הסכום שמעל ל-£1,500,000
במידה ויש לכם נכס נוסף – תשלמו 3% בלבד. בנוסף תצרכו לשלם מס בולים שנע בין 4%-0.5% משווי העסקה.
משכנתא מקומית
שיעורי המשכנתא בבריטניה ירדו ב-5 השנים האחרונות והריביות נעות בין 1.5% – 3.5% בהתאם לפריסה השנתית ולפיקדון שלכם. באנגליה יש לא מעט בנקים שישמחו להלוות לכם, לכן כדאי להשוות ביניהם ויתכן כי בבנק אחר יתנו לכם תנאי משכנתא אטרקטיביים
תשואה שנתית
התשואה השנתית נמוך בלונדון, אבל היא משתנה בהתאם למיקום הנכס במדינה ויכוך להגיע ל8%
Airbnb
ניתן להשכיר את הנכס דרך הפלטפורמה, נמליץ לכם להתמקד בעיקר בתיירים וסטודנטים שימצאו את הפלטפורמה הזו כנוחה ומשתלמת יותר עבורם.
שוק נדלן חופשי
ניתן לרכוש נדל"ן בצורה עצמאית כתושב זר או כחברה רשומה, אך יהיה קשה יותר לקבל משכנתא מבנק מקומי ללא אזרחות בריטית.
מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה באנגליה
אנגליה כחלק מבריטניה, השתייכה לאיחוד האירופי עד המשאל עם שנערך ב-2016 והפרישה הסופית בינואר 2020. במשך 47 השנים שהייתה תחת האיחוד, היא יכלה להשתמש במטבע האירו אבל העדיפה להשתמש בלירת שטרלינג. בצדק, הליש"ט התחזק מאוד עד שנת 2016 כשעמד על ביחס של 1:6 לשקל, אך בארבע שנים האחרונות הוא נמצא בירידה מתמדת. זאת בעקבות התמורות הפוליטיות ביחס לפרישה מהאיחוד ובכלל. היום לאחר שההחלטה הסופית יצאה לפועל, הצפי הוא לראות עלייה הדרגתית בשווי המטבע, ולכן כדאי לרכוש נדל"ן באנגליה בהקדם.
המצב הזה מאפשר לכם בתור משקיעים ישראלים לרכוש נכסים יקרים יותר בסכומים נמוך יותר מהשנים הקודמות. למרות שלאנגליה אין פרלמנט משלה, היא מסתמכת על המערכת החוקתית המסודרת של בריטניה. זו מקלה על רישום נכסים ומעניקה הטבות מס למשקיעים בנדל"ן באנגליה – מה שהופך את תהליך הרכישה לאטרקטיבי יותר.
כיום, כשאנחנו מדברים על נכסים להשקעה באנגליה, מרבית המשקיעים יעדיפו להשקיע בצפון המדינה מאשר בלונדון בשל המחירים היקרים. כחלק מתוכנית Northern Powerhouse אנגליה מבצעת העדפה מתקנת לאזורים הללו ונותנת הטבות מס לחברות ומשרדים שעוברים לשם ושכירות נמוכה יותר. ממשלת אנגליה רוצה לקשר את צפון המדינה לפעילות הליבה שלה ולכן משקיעה רבות גם בתשתיות תעבורה, פיתוח פנים ובין עירוני והקמת מוסדות השכלה.
איפה כדאי לרכוש נדל"ן באנגליה?
השפה האנגלית, מרחק הנסיעה הקצר, הטבות מס וירידה בשווי המטבע מאפשרות השקעה בטוחה גם עבור משקיעים ללא הון ראשוני גדול. כמובן שהתשואות תלויות בסוג ומיקום הנכס, על כן הבאנו לפניכם 3 ערים מרכזיות להשקעה:
- ליברפול – כחלק מהיות אנגליה לאי מרכזי בעל מרכז סחר חשוב, ליברפול היא עיר הנמל השנייה בגודלה ובחשיבותה בבריטניה. הפוטנציאל הנדל"ני של העיר בא לידי ביטוי במקומות בילוי ואטרקציות לתיירים שפוקדים אותה מדי שנה, ולכן מומלץ לבחון השקעה בדירות נופש לתיירים. מעבר לכך, בליברפול קיימות 3 אוניברסיטאות גדולות אליהן מגיעים סטודנטים מכל אירופה ולכן השקעה בדירות AIRBNB או דירות לסטודנטים באזור יכולה להניב תשואה משמעותית.
- מנצ'סטר – העיר החזקה ביותר בתמ"ג לנפש בבריטניה שעומד על 44,781 ליש"ט נכון ל-2018. מנצ'סטר מהווה מרכז משרדים מבוקש וחזקה בתחום הקמעונאות, השירותים הפיננסיים וההיי-טק. השקעה במשרדים במקומות מבוקשים לאנשי עסקים תוכל לעזור לכם להגיע לתשואה גבוהה יותר בעיר.
- בריסטול – ממוקמת מערבית ללונדון, עיר נמל משמעותית שלאחרונה גם הפכה להיות אחת מהערים המובילות לחקר החלל והתעופה. השקעה חכמה בבריסטול היא בדירות ובתי נופש לתיירים, מאחר שמבקרים בה כשבעה מיליון תיירים בשנה (ביחס ל-450,000 התושבים, מדובר במספר לא מבוטל).
איך מתבצע תהליך רכישת הנכס?
לפני שאתם הולכים להגיש הצעות ולקבל הערכות מחיר ממוכרים שונים, כדאי שתבדקו קודם כל מהו ההון הראשוני שלכם. כמה אתם מוכנים להשקיע ועד כמה הבנקים המקומיים יעזרו לכם במימון משכנתא אטרקטיבית. זה יחסוך לכם כאב ראש בהמשך, ובכך הזמן מהגשת ההצעה למוכר ועד שהמפתחות בידיים שלכם – יהיה קצר יותר.
כדי לרכוש נדל"ן באנגליה, עליכם להגיש הצעה לרכישה בעל פה או דרך סוכן נדל"ן. חשוב להדגיש שלעיתים גם הצעות נמוכות יותר מתקבלות, וכדאי לבצע הליך משא ומתן קצר בנוגע למחיר. לאחר שההצעה התקבלה, המוכר מכין את חוזה הרכישה. בינתיים עליכם לבצע סקירה מקיפה של הנכס יחד עם עורך דין וחברה מוסמכת, על מנת לוודא שהמחיר מוצדק ואין בעיות בפן המשפטי או בעלויות התחזוקה.
לאחר מכן, תקבלו מעורך הדין של המוכר את חוזה המכירה, וכל מה שנותר זה לחתום על המסמך ולקבל את המפתחות לנכס החדש שלכם. חשוב לבצע את התהליך עם עורך דין וחברה מוסמכת שתייעץ לכם בכל הנוגע להליך הרכישה.
