איך בודקים את סוג הרגולציה לAirbnb שיש בכל עיר?
תאריך 02/05/2022
יואל
Airbnb היא אחת הדרכים הטובות ביותר להביא אליכם שוכרים פוטנציאלים מכל העולם. מיליוני משכירים משתמשים בה ומכניסים דרכה לא מעט כסף. מדובר בשוק רווחי יחסית משום שבהשכרת הדירה לטווח קצר, אפשר לגבות יותר כסף על פני חוזה שכירות של כמה שנים. Airbnb פופולרית בעיקר עבור תיירים וצעירים, כך שבאירופה שמכילה ריכוז גבוה שלהם, תוכלו לקבל תשואה משמעותית דרך המערכת.
הפלטפורמה יכולה להקל עליכם במציאת שוכרים ובשיווק הנכס שלכם, אך מצד שני גם להכביד עליכם מבחינת רגולציות. מכיוון שמדובר במוצר קצת בעייתי שיכול לגרום להעלמות מס ולהעלאת מחירי הדיור, מדינות רבות מנסות לתקן תקנות שמטרתן לאכוף ולנהל את שוק השכירות בairbnb. לא כולן מצליחות משום שהפיקוח עליהן קשה יותר, לדוגמה ברלין ניסתה להציב פקחים שיתנו קנסות לאנשים שמשכירים לטווח קצר למשל על פי צו הארנונה בתל אביב לשנת 2019, בעלי נכסים המושכרים לטווחים קצרים במשך למעלה מ־90 יום בשנה ישלמו תעריף ארנונה הגבוה ביותר מפי שניים מתעריף הארנונה למגורים. התעריף החדש זהה לזה שנגבה ממלונות יקרים בעיר.
למה צריך להגביל את Airbnb?
Airbnb לצד יתרונותיה, מעלה את מחירי הדיור ומקטינה את שיעור הדירות הפנויות. משכירים רבים, גם כאלה שהשכירו לאורך שנים לטווח ארוך, מעדיפים להשכיר לטווח הקצר ולהמשיך להחזיק בנכסים הללו. בלי Airbnb היצע הדירות יהיה גבוה יותר הן למכירה והן להשכרה, משום שכבר לא תהיה אלטרנטיבה אחרת, וכך שוק השכירות יוכל להיות קצת יותר מאוזן. הסיבות הללו הן המניע להטלת רגולציות על Airbnb בערים השונות, בכדי להגן על השוק ולא לגרום להעלאת מחירים דרסטית. מנגד, האינטרס בתור משקיעים הוא כן לקבל תשואה גבוהה בטווח הקצר ושתהיה עליית מחירים שתשביח את הנכס.
במידה ולא תבדקו או תתעלמו מהתקנות המיוחדות לairbnb אתם תהיו חשופים לתביעות, קנסות ואפילו דין פלילי. למרות הפיתוי להציע את הנכס שלכם בפלטפורמה, כדאי לבדוק אם זה באמת משתלם לכם. למשל השכרת בקתת סקי בזלצבורג, אוסטריה, דרך Airbnb לא משתלמת במיוחד בשל המיסוי הכבד ותנאים נוספים עליהם כתבנו בבלוג.
מהן סוגי הרגולציות שכדאי לבדוק?
התנאים לairbnb משתנות מעיר לעיר וממדינה למדינה. בהמשך ניתן את הדרכים לבדוק אותם בעיר שתרצו להשקיע בה, אבל כעת נעבור על 7 רגולציות עיקריות להשכרה דרך Airbnb:
- רישיונות עסק – השכרת דירות Airbnb ברוב המקרים, נחשבת כעסק לכל דבר. אתם נחשבים בדיוק כמו בעלים של צימר או דירת אירוח, ועל כן תחויבו לקבל רישיונות להפעלת העסק. כדאי לוודא זאת לפני שהתחלתם את תהליך חיפוש השוכרים, וכך תוכלו להימנע מהלבנות הון בטעות.
- תקני בנייה – ברוב המחוזות יש חוקים המפרטים את התרי הבנייה, איך מתכננים ומתחזקים את המבנים מבחינה בטיחותית, אסתטית וסביבתית. כללים מסוימים יכולים להשפיע על האפשרות שלכם להשכיר את הנכס, והרשויות יכולים לדרוש בדיקה של הנכס שלך על מנת לוודא שהוא עומד בתקנים.
- כללי יעוד הקרקע – על פי הכללים שנקבעים על ידי משרד הפנים, כל עיר יכולה לחלק את השטח שלה לחלקים בעלי יעודים שונים. אם זה קרקע למטרות מגורים, חקלאות, תעשיה ושטחים פתוחים. במידה ורכשתם נכס או קרקע שתרצו להשכיר אותה לצורך מגורים (Airbnb), כדאי לבדוק טוב את יעוד הקרקע על מנת לא לגלות מאוחר יותר כי הקרקע מיועדת בכלל לשטח פתוח / חקלאות.
- היתרים מיוחדים – בחלק מהמקרים תצטרכו להגיש בקשה מיוחדת לרשות המקומית כדי לקבל אישור להשכרת הבית דרך Airbnb.
- מיסוי – כפי שהשכרנו את בקתות הסקי באוסטריה, שם יחייבו אתכם במס שהייה של 1-3 יורו לאדם. לכן כדאי לבדוק האם חלים גם מיסים נוספים על השכרת הנכס שלכם דרך Airbnb.
- תקנות בעל הבית-שוכר – באירוח לתקופה ארוכה יותר, יתכן שרשויות מסוימות יטילו עליכם חובות משפטיות מעיקות ויחייבו אתכם להמשיך להשכיר את הבית לאותו שוכר. בחלק מהרשויות יש תקנה שבמידה והשוכר נמצא אצלכם יותר מX זמן, הוא נחשב כדייר לכל דבר.
מה שאומר שהחוקים המקומיים עשויים להגן עליהם ולהקשות עליכם במידה ותרצו לפנות אותו. כדאי להתייעץ עם עו"ד מקומי שבקיא בתקנות הללו על מנת לא להגיע לאי נעימויות. - רגולציות נוספות – מעבר לכך חשוב להבין ולעקוב אחרי חוזים וכללים שיכולים לחול על רישום הנכס שלך. זה יכול להיות חכירה, כללי בעלות, "זמן משותף", כללי ועד בית וכו'.
איך בודקים את רגולציית Airbnb בעיר שאני רוצה להשקיע?
יש מגוון דרכים לבדוק. הדרך הכי טובה היא להיעזר ביועץ / עו"ד מקומי, או מישהו שכבר השקיע בדירת Airbnb באזור שלך ותוכל להתייעץ איתו בכל השלבים – מרכישת הנכס והטיפול בו, ועד הגשת הטפסים הרלוונטיים וקבלת אישור השכרה לairbnb. ברגע שאתם נעזרים במישהו שכבר טיפל בדברים בצורה נכונה, תוכלו להימנע מטעויות וסירובים מהרשויות המקומיות ולחסוך הרבה כאב ראש.
אפשרות נוספת היא לבצע את המחקר בעצמכם! באתר של Airbnb מופיעות הרגולציות בתמציתיות, מחולקות לפי יבשות, מדינות ומחוזות, כך שתוכלו להיעזר במאמרים הללו בתור סקירה ראשונית לפני רכישת הנכס. בכדי להעמיק יותר ההמלצה שלנו, וגם של Airbnb היא ליצור קשר ישיר עם העירייה / המחוז בו תרצו להשכיר, ולבדוק את כל התנאים. לפעמים המידע מופיע באתר שלהם, אבל ברוב המקרים הדרך הכי טובה היא להרים טלפון או לשגר מייל.
כתובת האינטרנט למרכז העזרה של airbnb:
https://www.airbnb.com/help/topic/272/responsible-hosting
חשוב לזכור שללא הקפדה על התנאים, אתם תהיו חשופים לקנסות, דינים פליליים ומקרים לא נעימים. לכן כדאי לעבור היטב על הכללים, לוודא בטרם רכישת הנכס שיש לו פוטנציאל השכרה דרך Airbnb ולעמוד ברגולציות בצורה הכי טובה שיש.
בהצלחה!
