תנועת המשקיעים לערים פרבריות
תאריך 06/11/2023
יואל
זוכרים את שנת 2020? השנה בה כולנו התרגלנו למציאות חדשה ובלתי מוסברת שנכפתה על כל העולם. מגפה הקורונה נכנסה בסערה לחיינו והובילה את כל אזרחי העולם להסתגר בבתים ולנהוג בבידוד חברתי. כיום כשלוש שנים אחרי, מגפת הקורונה כבר מזמן הפכה לזיכרון רחוק שטוב שחלף מחיינו. אם זאת, הקורונה הביאה איתה לצעד משמעותי בתחום השקעות הנדל"ן שעד היום מוביל את השוק ואת תנועת המשקיעים. יותר ויותר משקיעי נדל"ן בוחרים לרכוש נכסים בערים פרבריות מאשר במרכזי הערים הגדולות.
בפועל, ישנם גורמים נוספים אשר גרמו לתנועת המשקיעים לערים הפרבריות אך כולם היו נגזרות של מגפת הקורונה. אלו אשר אינם מעורים מספיק בשוק הנדל"ן בוודאי יחשבו שהחלום הורוד של כל אדם הוא נכס במרכז העיר, אך בפועל ההפך הוא הנכון. מסקרים שבוצעו בכל רחבי אירופה, עולה כי נכס במרכז העיר מניב תשואה גבוהה הרבה יותר ביחס לנכס במרכז העיר. כדי להבין את הסיבה לכך יש לשים על השולחן את המשוואה החשובה ביותר בשוק הנדל"ן. ככל שהנכס יקר יותר, כך התשואה שהוא יניב עבורכם תהיה נמוכה יותר ולהפך. נכס יקר יותר אמנם יניב לכם באופן פוטנציאלי רווחים גבוהים יותר, אך יקח לכם הרבה יותר זמן לכסות את ההשקעה הראשונית של רכישת הנכס.
כדי להוכיח את הטענה כי מומלץ לרכוש נכסים בערים פרבריות, נקח שתי מדינות שסיקרנו רבות באתר שלנו: ספרד וגרמניה. שתי מדינות שגם אהודות ביותר בקרב משקיעים נדל"ן ישראלים. ספרד – מרבית המשקיעים החדשים והבלתי מנוסים פונים בדרך כלל להשקיע בשתי הערים המרכזיות במדינה: מדריד וברצלונה. בשתי הערים הללו התשואה פחות או יותר זהה ונעה בסביבות ה-5%. לעומת זאת, מעט דרומה מברצלונה לולנסיה הפרברית תגלו נכסים להשקעה עם תשואה שיכולה להגיע ל-7% ו-8.
גרמניה – אחת ההמלצות בשוק הנדל"ן הגרמני היא להמנע כמה שיותר ממרכז העיר ברלין. התשואה בברלין נעה בין 4% ל-5% והנכסים בה אינם זולים. לעומת זאת, במחוז סקסוניה במזרח גרמניה תוכלו למצוא נכסים עם תשואה שמגיע ל-6.5% ואף יותר מכך.
הסיבות לתנועת המשקיעים לערים הפרבריות
- מעבר לעבודה היברידית – מגפת הקורונה הובילה איתה מגמה עולמית של מעבר לסביבת עבודה היברידית. עסקים רבים החליטו לא להחזיר את העובדים שלהם למשרדים ולמתחמי העבודה השונים, ובמקום זאת לאפשר להם לעבוד בצורה חלקית ולעיתים אף מלאה מהבית. כתוצאה מכך, רבים אשר עברו למרכזי הערים כדי לחפש אחר מקומות פרנסה הבינו כי אין להם עוד צורך לשלם שכר דירה גבוה כאשר הם מועסקים ישירות מביתם. לכן, רבים החליטו להעתיק את מקום מגורים אל ערים פרבריות כדי לחסוך בשכר הדירה.
- בידוד חברתי – בשיא התחלואה במגפה רבים מצאו את עצמם תקועים במרכזי העיר כאשר ממש מעבר לדלת המסדרון התגוררו שכנים שהם כלל לא מכירים. רבים החליטו לעזוב את מרכזי הערים ולעבור לגור בערים פרבריות על מנת להנות מאורח חיים שקט ומרווח יותר. בצרפת היה ניתן לראות עלייה חדה באנשים שעזבו את פריז ועברו לגור בריביירה הצרפתית.
- עלייה בשיעור הריבית – כחלק מהמלחמה באינפלציה הגוברת, מדינות רבות באירופה העלו את שיעורי הריבית למספרים שטרם נראו. כתוצאה מכך אלו שרצו לרכוש בתים במרכזי הערים נתקלו לעיתים בסירוב לקבלת משכנתאות, ואלו שכבר היו בבעלותם נכסים נאלצו לשלם החזרים חודשיים הרבה יותר גבוהים. על כן, רבים שהחליטו לרכוש נכס ראשון או שני בחרו להתמקד בפרברים ולא במרכזי הערים. זאת כדי להנות מנכסים ברמה מספקת לצד מינימום סיכונים.
לפני שאתם מחליטים לרכוש נכס בפרברים ישנם מספר שיקולים שעליכם לקחת בחשבון. הנכס חייב להיות בקרבה של תחבורה ציבורית זמינה ונגישה למרכז העיר. רבים אמנו עברו לסביבת עבודה היבירידית, אך עדיין יש לאפשר גישה נוחה למקומות עבודה, בתי ספר ועוד. מבחינת מיקום נסו גם לחפש אחר מקומות לא מרוחקים מדי וכאלו שיש להם עדיין תנועת תיירות מסוימת. אפשר לקחת לדוגמא את אווירו הפורטוגלית, היא אמנם עיר פרברית אך עדיין זוכה לתיירות פנים ותיירות חוץ. ולבסוף כדאי לכם לשמור כסף נזיל לשיפוץ הנכס על מנת להבטיח כי הוא ראוי למגורים ולהשכרה לכלל.
