נדל"ן בגרמניה

תאריך 02/05/2022

יואל

גרמניה, המדינה הגדולה והמובילה באיחוד האירופאי, היא מהמדינות בעלות שוק הדיור הסבוך והמאתגר ביותר. לאחר שנים של שיקום נזקי המלחמה, ערים כמו ברלין מצאו את עצמן עם שטחים ריקים, אך לא לזמן רב. הדירות בברלין הולכות ונהיות נדירות במיוחד והשוק מושווה פעמים רבות לשוק בתל אביב. עשרות קופצים על כל דירה עם תנאים בינוניים ומחירים שנוסקים. הממשלה הגרמנית, בסדרת צעדים שנועדו להפוך אתהשוק לרחב יותר, התחילה לבנות יותר ולשנות את ההגבלות על השוכרים והקונים.

חברות ישראליות וחברות זרות אחרות ראו בברלין יעד נחשק וקנו נדל"ן כדי להשקיע באחת הערים האירופאיות המבוקשות ביותר, וכך כ-60% מהנדל"ן בעיר הפך לנתון בידי חברות זרות, נתון מדהים כשמדובר בעיר כל כך גדולה ומרכזית. התוצאה נכון להיום היא שנכס בברלין שווה הרבה מאוד, בזכות עליית הביקוש המתמדת. במקביל – ההליכים העתידיים שהממשלה בגרמניה יכולה לנקוט על מנת להגדיל את אחוזי ההשקעה המקומיים בנדל"ן, עלולים לסגור אפשרויות שונות להשקעה במקום.

כל הגורמים האלו מובילים משקיעים ישראליים לקפוץ על המציאה, ובצדק! נדל"ן בגרמניה הוא מכרה זהב. מי שישכיל להשקיע היום בדירה איכותית או בקבוצת השקעה ישראלית מבוססת, יקבל הזדמנות לבעלות על נכס מניב באחת מהערים הגדולות והמפותחות בעולם. הזדמנות נדירה שיכולה להיסגר בשנים הקרובות. אז אם אתם חובבי אתגרים, בעלי הון התחלתי נאה ורצון להשקיע במקום מפותח ויוקרתי שערכו יעלה משנה לשנה – נדל"ן בגרמניה נועד עבורכם.

כדאי גם להיזכר ביתרונות – גרמניה היא מדינה מפותחת, בעלת מערכת השכלה מעולה, אוניברסיטאות נחשבות וכלכלה מובילה. גם הערים הצדדיות שניצבות מסביב לבירה ולערים הגדולות הן מקומות מבוקשים למחיה, וגם בהן תמצאו שוק תיירותי ותעסוקתי מצוין. זאת בנוסף לתרבות מערבית ענפה וצמיחה מתמדת. מכאן משתקפת השקעה בטוחה מבחינה תרבותית וכלכלית.

מס על שכר דירה

מס על הכנסה משכירות הוא 1.5% עד 2.3%. מס נמוך, שמחושב לפי הערך ההתחלתי של הנכס בנוסף למס על ההכנסה. ממשלת גרמניה ביצעה הליכים המוזילים לרוכשים בישראל את התהליך, לפיהם אין כפל מס למשקיע הישראלי. המע"מ עומד על 19% והוא נחשב ליקר מהממוצע, אך מתקזז עם גובה המס הקבוע.

מס רכישה

המס, הניתן לשלטון המקומי, עומד על 4% – 6% בנוסף למס רכוש של 0.035%.

משכנתא מקומית

אפשרי. הריביות שנותנים הבנקים בגרמניה הן מעולות למשקיעים. הריבית עומדת על פחות מ-4% לאורך זמן. כאמור, שווה לבחור בנכס מושכר כדי לקבל בקלות את המשכנתא.

תשואה שנתית

התשואה אמנם לא מהגבוהות באירופה, וניצבת באזור ה-4% אבל היציבות גבוהה בהרבה מבכל מקום אחר, וההבטחה לשנים ארוכות משתלמת מאוד.

Airbnb

אם טיילתם בגרמניה תוכלו לשים לב לפוטנציאל העצום בשוק התיירות… רוצים לנסות גם? כל מה שתצטרכו זה לבדוק את השוק בעיר מראש כי יש מגבלות.

שוק נדלן חופשי

היציבות הכלכלית בשוק מונעת מפיקוח מדיני קבוע. חשוב לבדוק מראש את כל ההיבטים החוקיים הדרושים ולשלם את המסים לרשויות השונות.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה בגרמניה

נדלן בגרמניה – לא רק ברלין

עד כה דיברנו רק על ברלין כעל יעד מצוין להשקעות נדל"ן בגרמניה. אך עם כל האטרקטיביות של העיר, יש לזכור נקודה חשובה אחת: ביקוש והיצע. כמובן שאם תצליחו למצוא דירה מוצלחת או להצטרף לקבוצת רכישה טובה, שיחקתם אותה, אבל לא תמיד זה יספיק. ברלין עלולה להביא אתכם למצב ייאוש כתוצאה מחוסר בדירות פנויות.

אז מה עושים?

התשובה יותר פשוטה ממה שנדמה! גרמניה עצומה, ויש בה הרבה יותר ערים ויעדים ממה שתחשבו. לא רק מינכן, פרנקפורט וקלן, חשבו גם על הערים הסמוכות להן: בעלות תחבורת מצוינת, מלאות אוכלוסייה מבוססת שרוצה לגור קרוב לעיר, ובעלות תשואה יפה.

עיר מומלצת ששווה להתחיל ממנה היא היילברון, שניצבת באזור מתפתח עם הגירה חיובית רבה הצפוי להתחזק בשנים הבאות. כמו כן, פוסטדאם הסמוכה לברלין ושכנותיה משמשות כערי ה"פריפריה" של ברלין וצפויות לגדול ולשגשג. נזכיר גם את העיר דיסלדורף, עיר סטודנטיאלית הניצבת קרוב לגבול עם הולנד. עיר שופעת כלכלה ומסחר יציבים שהקהל המתפתח בה הופך אותה ליעד מעולה להשקעה.

מידע חשוב לקראת ההשקעה בנדלן בגרמניה

לפני הרכישה, שימו לב למספר גורמים פשוטים שתצטרכו להיעזר בהם בתהליך, ובכמה נקודות חשובות שיש לשים אליהן לב. קודם כל, עליכם להיות בעלי הון עצמי של לפחות 50% מגובה הקנייה, כאשר את השאר תוכלו לקחת כמשכנתא מהבנקים המקומיים (מפורט מטה). חשוב לוודא שהנכס מושכר בזמן שאתם מתעסקים ברכישה שלו, מכיוון שאישור המשכנתא תלוי בהצגת רווח קבוע מהנכס. הבנק הוא השותף שלכם, ולכן ירצה לוודא שאכן יהיה רווח ברור מהנדל"ן הנרכש. לרוב זו לא תהיה בעיה, פשוט כי רוב הנדל"ן בערים הגדולות בגרמניה מתנהל בשכירות, והביקוש גבוה.

תיווך: אין תשלום עמלה למתווך אלא תשלום שכר טרחה לסוכן נכסים מצדו של הקונה. לכן, תצטרכו לרוב לשלם כ-7% מס על רכישה בינונית (או פחות מכך אם העסקה תיעשה בהיקף גבוה יותר)

בנוסף, רוכש הנכס משלם גם את התשלום לנוטריון (כ-2% מהרכישה) והוא יטפל בפתיחת חשבון נאמנות עבור העסקה, שמירת התמורה במהלך איסוף האישורים לעסקה ורישום אגרות המקרקעין.

איך משיגים נדל"ן בגרמניה?

החל מביצוע הרכישה בעצמכם, עם יועץ או דרך משרד שיבצע הכל עבורכם – האפשרויות רבות והחברות הישראליות אמינות וידועות בתחום.

למה לא לקנות בזול? הרי יש לא מעט הזמנויות זולות שאפשר להשקיע בהן.

יתכן כי הדירות הללו ימצאו באזורים שיתבררו כנטושים, ויגבו מכם כסף רב על תחזוקה וארנונה, ללא יכולת להשכיר את הנכס. ודאו שהאזור בו תקנו אכן יתאים להשכרה פשוטה. לכן, אנחנו ממליצים, כאמור, לרכוש נכס מושכר.