רגולציה חדשה על השקעות נדל"ן בפורטוגל
תאריך 15/02/2024
יואל
ניתן לומר רבות על שוק הנדל"ן הפורטוגלי בשנים האחרונות. יש כאלו שכינו את השוק כבועה שעומדת להתפוצץ והזהירו מפני השקעות עתידיות במדינה, ויש אלו שהמשיכו להשקיע בצורה בטוחה ביעדים אסטרטגים כמו אלגרבה ואווירו. בדומה לכל מדינות אירופה פורטוגל מתמודדת עם עלייה ביוקר המחיה ובשוק שכירות לטווח קצר שדוחק את בני המעמד הנמוך אל השוליים ולא מאפשר להם מחייה הולמת. כעת הממשלה יוצאת ברפורמה חדשה בשם "Mais Habitação" או בעברית "יותר דיור" על מנת להמשיך בצינון שוק הנדל"ן הסוער של המדינה.
הצעד הראשון טרום תחילת הרפורמה במטרה לצנן את שוק הדיור היה העלאת שיעור הריבית במדינה. אך גם צעד זה אינו סייע ומחירי הנדל"ן עלו בשיעור של למעלה מ-10% בשנה אחת בלבד. בנוסף לכך, ראש ממשלת פורטוגל החליט להגביל ולהתייחס בחומרה אל ויזות הזהב שחולקו בקלות יתרה לזרים שבמקום להעשיר את הכלכלה המקומית, רכשו נכסים רבים והעלו את יוקר המחיה ואת מחירי הנדל"ן. נכון לחודש אוגוסט של 2023 נשיא המדינה הטיל וטו על הרפורמה והיא עדיין אינה אושרה באופן מלא, אך הצפי הוא שעד סוף שנה היא תכנס לתוקף עם שינויים מינורים ובתקווה תביא לעידן חדש בשוק הנדל"ן הפורטוגלי.
הקלות במיסים
אחד החלקים המשמעותיים ביותר ברפורמה הוא הקלות בכל נושא המיסוי בקרב בעלי הנכסים. המס על רווחי שכירות בחוזים של 5 שנים יצומצם מ-28% ל-25%. בנוסף לכך, ככל שהחוזה יהיה ארוך יותר כך גם המיסוי יהיה נמוך יותר. לצורך העניין בחוזה שכירות של 20 שנה המס יהיה 5% בלבד. ההקלה על המס תחול אך ורק עם מחיר השכירות לא יעלה יותר מ-50% ממחיר השכירות ההממוצע באזור בו ממקום הנכס.
על פניו נראה כי מומלץ לבעלי הדירות להחתים את הדיירים על חוזים ארוכים על מנת להנות ממיסוי מקל. אך בפועל חוזה ארוך טווח יעניק לכם הכנסה קבועה ללא אפשרות להעלות את שכר הדירה הקיים. על פי הרפורמה שאמורה להכנס לתוקף תהיה הגבלה של העלאת שכר הדירה בשיעור מקסימלי של 2% בשנה. ערך זה אמנם עלול להשתנות מעת לעת בהתאם לאינפלציה, אך האפשרות להעלאה שכר הדירה בנכסים בפורטוגל הינה משמעותית ביותר בשל עליית המחירים וערך הנדל"ן בכל שנה. כמו כן, ההגבלה הזו אינה תחול על נכסים בעלי שכר דירה נמוך שנמוך בהשוואה לאזור בו ממוקם הנכס.
הקלה נוספת במיסוי באה לידי ביטוי במידה ותשכירו את הנכסים שלכם לסטודנטים ולדיור בר השגה באופן כללי. פורטוגל עדה לשחיקת המעמד הנמוך ולקושי למצוא דיור הולם לאלו בעלי מעמד סוציו כלכלי נמוך, ועל כן היא תאפשר פטור ממס הכנסה אישי, פטור ממס חברות, ופטור מתשלום ארנונה ומס קנייה במידה וישכירו את הנכסים שלהם במסגרות כאלה או אחרות.
צמצום אפשרות ההשכרה לטווח קצר
פורטוגל מנהלת מלחמה נגד שוק השכירות לטווח קצר שכבש בסערה את המדינה על ידי משקיעים זרים, והיא תעניק פטור ממס הכנסה אישי עד שנת 2030 לכל אחד שישנה את אופי השכרת הנכס שלו מטווח קצר לטווח ארוך. הרישיונות להשכרה לטווח קצר שמנפיקה המדינה יצאו מתוקף בשנת 2030 ותהיה חובה לחדש אותם אחת לחמש שנים. המגבלה לא תחול על אלו בעלי משכנתא פעילה בבנק בשנה הזו.
תחול אגרה מיוחדת על השכרה לטווח קצר שתגבה מהמשכירים גם במידה והנכס עמד ריק לגמרי והפסיד כסף במהלך השנה. האגרה תגבה בכל שנה בחודש יוני ושיעורה יקבע בהתאם לאזור בו ממוקם הנכס ושטחו הכללי. האגרה לא תחול על בעלי בתים פרטיים או בניינים שמשמשים להשכרה לטווח קצר כמו הוסטלים כל עוד בעל הנכס ישכיר את החדרים שברשותו עד 120 יום בשנה.
הנפקת רישיונות להשכרה לטווח קצר תוגבל כאשר ועד הבית של הבניין יכול לפנות בבקשה לביטול הרישיון בכל עת ללא כל סיבה מוצדקת כל עוד יש רוב של שני שליש מבעלי הדירות בבניין. תשלום הארנונה על נכסים המושכרים לטווח קצר תתייקר, ולא ניתן יהיה להעביר רישיונות להשכרה לטווח קצר אלא במקרה של פטירה או ירושה.
באופן כללי כלל ההגבלות על השכרה לטווח קצר נוגעות לכל אזור החוף המערבי של המדינה, כאשר ההגבלות לא יחלו על החלק הגדול ביותר במערב המדינה. זאת על מנת לטרגט את האזורים המבוקשים ביותר על תיירים במזרח, ובאלגרבה הנמצאת בדרום.
כוחו של המשכיר יועצם
כדי להגביר את האמון של בעלי הדירות בהשכרה של נכסיהם לטווח ארוך, הרפורמה תחזק את כוחם של המשכירים שיוכלו לפנות שוכרים סוררים שאינם משלמים את דמי השכירות בזמן. בקשות הפינוי יועברו לגוף ממשלתי במיוחד ובמידה ויהיו רלוונטיות ומוצדקות, על השוכר יהיה חלון זמנים של 15 ימים להגיב לבקשה או להתנגד אליה. במידה והשוכר לא ישלם את דמי השכירות לתקופה של למעלה משלושה חודשים, המדינה תתערב ותשלם דמי שכירות בגובה מקסימלי של 1140 אירו לחודש על מנת לכפר על הפגיעה הכלכלית בכיסו של המשכיר.
אז כיצד ניתן להתמודד עם החלקים הפחות נוצצים של הרפורמה? בראש ובראשונה אם יש בידיכם נכס ואתם עתידים לחדש את החוזה, שקלו לחדשו לתקופה קצרה יותר על מנת שתהיה לכם האפשרות להעלות את שכר הדירה במהלך השנים. בנוסף לכך, התייעצו עם עורך הדין שלכם בכל הנוגע לניכוי ההוצאות על תחזוק הנכס על מנת להקל יותר על המיסים שתשלמו.
