נדל"ן בפורטוגל

תאריך 03/05/2022

יואל

משקיעים ישראלים רואים את השקעות הנדל"ן בחו"ל כהשקעה מושכת ומניבה יותר מאשר בארץ ובצדק. מחירי הדיור כאן יקרים, המיסוי גבוה ועלויות האחזקה גם הן לא קטנות. לעומת מדינות רבות באירופה בהן המחירים נמוכים כתוצאה מהמשברים שפקדו אותן, המיסוי נמוך ועלויות אחזקה משתלמות. פורטוגל היא אחת מהן והיום נסביר על המדינה, מדוע כדאי להשקיע בה, איפה ואיך מתחילים.

פורטוגל בקצרה

פורטוגל היא מדינה הגובלת במזרח עם ספרד ובמערב עם האוקיינוס האטלנטי. למרות שטחה הקטן יחסית משאר חברותיה, היא אחת משלושת המעצמות שכבשו והקימו מושבות כמעט בכל העולם. החל מברזיל, אנגולה ומושבות באפריקה, וכלה באיים קטנים במזרח. מאז היא שחררה את מושבותיה והעניקה להן עצמאות, לאחר שלטון דיקטטורי של עשרות שנים.

בקפיצה מהירה להיום, פורטוגל חברה באו"ם, נאט"ו ובין הראשונות שנכנסו לאיחוד האירופי. כמות התיירים בה הולכת וגודלת משנה לשנה בקפיצות של כ-2 מיליון! בעיקר לאור האירועים שהתרחשו בה כמו האירווזיון, משחקי הכדורגל המפורסמים ועוד. פורטוגל מושכת אליה גם לא מעט צעירים בזכות מחירי שכ"ד ושכר לימוד הנמוכים יחסית, כך שאפיקי ההשקעה בפורטוגל מגוונים – ועכשיו יש לכם הזדמנות לקחת בהן חלק.

מס על שכר דירה

מס ההכנסה בפורטוגל עומד על 28%, כאשר דרך חברות פורטוגזיות המס עומד על 21%. זאת לאור ההקלות שהממשלה העבירה לאחר המשבר לעידוד הכלכלה.

מס רכישה

מס רכישה בגובה 7% משווי הנכס בתוספת מס בעלות ומס בולים כאשר שניהם בגובה של עד 0.8% משווי הנכס. בנוסף מצטרף לחישוב מס העברה בגובה 5.5% – 6% במידה והנכס הוא יד שניה. בסה"כ מס הרכישה יעמוד על כ-14.6% או פחות משווי הנכס.

משכנתא מקומית

הבנקים המקומיים מעניקים משכנתאות של כ-70% למשקיעים פרטיים בריביות של כ-3% לפריסה של 5 שנים ויותר. אין הגבלות מיוחדים לתושבים מקומיים או זרים, כך שתוכלו לקבל תנאי משכנתא אטרקטיביים גם ללא אזרחות פורטוגזית (מקור).

תשואה שנתית

ניתן להגיע לתשואה שנתית של 4% – 8% בהתאם למיקום הנכס והביקוש אליו.

Airbnb

מומלץ להיעזר בפלטפורמה כדי להגיע לתיירים חדשים במידה ותרצו למקסם רווחים לטווחים קצרים.

שוק נדלן חופשי

ניתן לרכוש נדל"ן בפורטוגל גם כתושב זר ואין מגבלות מיוחדות על רכישות נדל"ן ומיסוי. בנוסף יש אמנת כפל מס בין ישראל לפורטוגל שתוזיל לכם את עלויות הרכישה.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה בפורטוגל

כתוצאה מהמשבר הכלכלי שפקד את רוב מדינות אירופה ב-2008, פורטוגל נגררה גם היא ונכנסה לחובות ומשבר עמוק כמוהו לא ראתה ב־40 שנה הקודמות. המשבר היה חזק כל כך עד שהמדינה הגיעה לחובות של 130% מהתמ"ג ושיעור אבטלה בסדר גודל של 40%!

חבילת הסיוע של "קרן החילוץ האירופאית" נתנה לפורטוגל את הדחיפה הראשונית לצאת מהמשבר, ובשנת 2013 פורטוגל החלה לצמוח ולייצב את עצמה כלכלית. הצמיחה באה לידי ביטוי בעלייה הדרגתית במחירי הנדל"ן, צמצום שיעור האבטלה והחובות, ובצמיחה תיירותית.

השקעת נדל"ן בפורטוגל הופכת לאטרקטיבית הודות ליציבות הכלכלית והפוליטית, מחירי הדירות הנמוכות כתוצאה מהמשבר הכלכלי וההטבות שהממשלה מעניקה למשקיעים במיסוי ובמשכנתאות. בנוסף, רבים מהישראלים יכולים עתה להוציא דרכון אירופאי דרך פורטוגל, דבר המקנה יתרון אדיר בהחזקת נדל"ן בפורטוגל בפרט ובאירופה בכלל.

איך זה נוגע אליכם?

המשבר שפקד את פורטוגל הוביל לירידת מחירים דרסטית בנדל"ן. היום, פורטוגל במגמת צמיחה מתמדת, אך המחירים הנמוכים שלה ממשיכים להוות פקטור משמעותי בבחירת דירה להשקעה. כעת נציג בפניכם שתי אפשרויות השקעה פופולריות בפורטוגל:

• דירות לתיירים – פורטוגל מושכת אליה תיירים רבים מכל העולם, ובשנת 2018 הגיעו כ-18 מיליון. שוק התיירות הוא רחב היקף וכולל בתי מלון, בתי נופש, צימרים וכמובן דירות AirBNB. אם תרצו להשקיע בתחום התיירות, פורטוגל יכולה לתת לכם תשואה מרשימה בהתאם למיקום הנכס והביקוש אליו.
• דירות לסטודנטים, אנשי עסקים ופנסיונרים – מדובר בדירות להשקעה ארוכת טווח, ברגע שסגרתם חוזה, תוכלו להיות בטוחים שתהיה לכם הכנסה קבועה לאורך זמן. מנגד, יתכן כי התשואה תהיה נמוכה יותר מאשר השכרה לתיירים ולכן כדאי לבדוק מהי האפשרות המתאימה בדיוק בשבילכם.

איפה כדאי להשקיע בפורטוגל?

בדומה להונגריה שם מככבת בודפשט בראש רשימת ההשקעות, בפורטוגל מדובר בליסבון, עיר הבירה. היא מכילה כשלושה מיליון תושבים (כולל מטרופולינים) מתוך 10 מיליון במדינה, צמודה לחוף הים ומהווה מרכז תיירותי גדול. עיקר ענפי הכלכלה של העיר מתבססים על מוסדות שלטון ותרבות כמו ה-EMCDDA וה-EMSA של האיחוד האירופי, ומוזיאוני האמנות.

ההכנסה הממוצעת לתושב בליסבון היא בין הגבוהות במדינה ועומד על תמ"ג של כ-30,000$ לנפש. בנוסף בעיר יש ריכוז גבוה של אוניברסיטאות ומוסדות לימוד, כך שהעיר פותחת בפניכם את 2 האפשרויות – גם נדל"ן תיירותי וגם נדל"ן לטווח ארוך.

עיר חזקה נוספת היא פורטו, הידועה בתור עיר גדולה עם תעשייה חזקה, ושדה תעופה מרשים שמושך לעיר תיירים מכל העולם. לפורטו אתרי תיירות מגוונים, תשתיות מפותחות וביקוש גבוה. למרות ששוק הנדל"ן בפורטו לא פעיל כמו בליסבון וקצת יותר קשה למכור את הנכס, לפורטו יש פוטנציאל נדל"ני גבוה וכדאי לבחון השקעה בעיר.

איך רוכשים נדל"ן בפורטוגל בצורה נכונה?

כדי להגיש בקשה לרכישת נדל"ן כדאי להכין מראש מספר מס הנקרא NIF, אותו ניתן לקבל בכל משרד כספים ממשלתי בתמורה לאימות הדרכון והכתובת שלכם. לאחר שקיבלתם אותו תוכלו לפתוח חשבון בנק פורטוגזי שיקל על תהליכי רכישת הנדל"ן. כמובן שמומלץ להיעזר בדרכון אירופאי / פורטוגלי במידה ויש על מנת לזרז תהליכים.

טיפ קטן לסיום: חשבו היטב לפני הרכישה איזו השקעה מתאימה לכם ביותר, ובאיזה מיקום הוא יוכל לתת את התשואה הכי גבוהה – על מנת שתוכלו לנצל את המקסימום מהנכס שלכם.