סלוניקי

תאריך 30/07/2023

יואל

 העיר השנייה בגודלה ביוון אשר נקראת גם בירת מקדוניה מהווה לאחד מיעדי הנדל"ן המבוקשים ביותר בעולם כעת. בדומה לשאר ערי יוון, מחירי הנדל"ן בה נמצאים בעלייה מתמדת החל משנת 2022 והיא מושכת אליה המוני משקיעים זרים אשר נהנים ממחירים נוחים ואפשרות קבלת תושבות. שילוב של מיליוני תיירים שמגיעים לפקוד אותה בכל שנה, ואלפי סטודנטים שמחפשים לשכור דירות בסמוך למוסדות הלימודים שלהם, הופך את ההשקעה בסלוניקי למשתלמת למדי.

היסטוריה

למרות המצב מסביר הפנים היום, אין לשכוח את העבודה כי יוון ידעה ממשברים כלכליים קשים במיוחד אשר פגעו במדינה בכוח רב והותירו כ-25% מהאוכלוסיה מובטלים. כאשר יוון ביקשה להצטרף לאיחוד האירופאי בשנת 1999 היא נדרשה להציג את אחוז הגירעון שלה. אחוז הגרעון אשר הוצג היה 2% בלבד, כאשר התמונה האמיתית היא שאחוז הגרעון עמד על 10%. במשך שנים הממשלה המקומית הנהיגה מדיניות מס מקלה והטבות רבות, מה שהוביל להעלמות מס רבות מצד התושבים. הבועה הזו התפוצצה כשנה לאחר המשחקים האולימפים באתונה שבהם הושקעו למעלה מ-8 מיליארד אירו. המדינה שקעה בקשיים כלכליים ופנתה לאיחוד האירופאי בבקשה לסיוע כלכלי שבסופו של דבר הגיע ללמעלה מ-30 מיליארד אירו.

לאחר שנים בהם מחירי הנדל"ן דשדשו בעצלתיים, החל משנת 2017 נמדדת עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן פרט לירידה נקודתית שקרתה בשנת 2022. הממשל המקומי בשונה ממדינות אחרות מעודד השקעות של אנשי עסקים זרים על ידי הנהגת ויזת הזהב אשר מאפשר לקבל אישור תושבות בהשקעה של סכום למעלה מ-250 אלף אירו. כך בשנת 2022 היקף העסקאות הנדל"ן שבוצעו על ידי זרים בסלוניקי בלבד עמד על 80%. זאת מאחר ועדיין קיימת אבטלה ביוון ורבים מהמקומיים אינם בעלי אמצעים לרכוש דירות ונכסים.

אופי שוק הנדל"ן המקומי

• עלות – נכון לחודש מאי של שנת 2023 עלות של מ"ר בסלוניקי עומד על למעלה מ-1800 אירו. עלייה של למעלה מ-400 אירו בהשוואה לאותו החודש בשנה שלפני. בנוסף לכך, יש צפי משמעותי לעלייה במחירי הנדל"ן בעקבות פיתוח מאסיבי של העיר.
• תשואה – התשואה השנתית בסלוניקי נעה בין 5% ל-6% בהתאם לגודל ומיקום הנכס.
• משכנתא – ביוון ישנו קושי רב לקבל משכנתאות בשל המצב הכלכלי הקשה בו שררה המדינה בשנים האחרונות. לכן ההמלצה היא לרכוש נכס בהון עצמי במידה ואינכם מעוניינים לעבור דרך בירוקרטיה קשה ומייגעת.
• השכרה לטווח קצר (Airbnb) – פלטפורמת ה-Airbnb מבוקשת מאוד בסלוניקי עקב כמות התיירים הבלתי פוסקת בכל שנה. בנוסף לכך, כמעט ולא נבנים בתי מלון חדשים בעיר בשל חוסר אמצעים ומקום. ולכן, השכרה לטווח קצר ב-Airbnb היא הזדמנות משתלמת מאוד.
• מס רכישה – מס הרכישה ביוון עומד על כ-3% אך יכול להיות דינמי בעקבות שינוי ברפורמות בממשלה. כמו כן יש לזכור את אמנת המס שכרותה בין ישראל ליוון שתמנע מכם תשלום מס כפול בשתי המדינות.

אחת החוזקות הגדולות ביותר של סלוניקי היא היותה עיר סטודנטים. בעיר נמצאות כ-10 אוניברסיטאות גדולות אשר לומדים בהן סטודנטי מכל רחבי העולם שמעבר ללמידה גם עוסקים בפיתוח העיר ובמעורבות חברתית. כלל הסטודנטים האלו מחפשים אחר דירות בסמוך למרכזי הלימוד וישמחו לשכור את הנכס אשר ברשותכם. הסוטדנטים גם ידועים בתור שוכרים טובים אשר מקפידים על תשלום השכירות בזמן, וישנה גם האפשרות להשכיר למספר סטודנטים יחדיו כחלק מדירת שותפים.

למרות המספרים החלומיים שמציינים את העלייה במחירי הנדל"ן, יש לקחת אותם בעירבון מוגבל בשל האינפלציה הגועשת ברחבי אירופה וביוון בפרט. כך שעלייה של 10% שנצפתה לאחרונה בסלוניקי, בסופו של דבר שווה ערך לעלייה של פחות מאחוז אחד בשל ירידת ערך המטבע. אם זאת, המחירים בסלוניקי עדיין נוחים מאוד למשקיע האירופאי והם עתידים לעלות ולהניב לכם רווחים רבים.

אחד הדברים שיכולים לערער אנשי נדל"ן הוא הצפי לעלייה בהיצע ביחס לביקוש. במקרה של סלוניקי, אין לכם מה לדאוג כלל. העיר מוקפת כולה בערים והתרחבות של העיר כלפי חוץ אינה אפשרית כלל. כך שההיצע לאורך השנים נשאר פחות או יותר זהה ואילו הביקוש מתגבר מיום ליום.

איפה להשקיע מחוץ למרכז העיר?

1. פראיה (Peraia) – כפר אשר נמצא בפרברים של העיר סלוניקי ומכיל בתים כפריים ובתי נופש במחירים זולים למדי בשוואה למרכז העיר. הכפר שוכן לחופי הים האגאי והוא מקום נופש נפלא הן לתיירים והן למקומיים.
2. נאיי אפיוטס – כפר אשר נמצא צמוד לפראיה ומלא ביופי טבעי ורצועות חוף חלומיות. בנוסף ליופי הטבעי תוכלו למצוא בו מרכז חיי לילה, ברים, בתי קפה, מסעדות ועוד.
3. אגאיה טריאדה (Agia Triada) – כפר נוסף בפרברי העיר אשר נמצא יחסית רחוק ממרכז העיר סלוניקי, אך מקושר אליה בכביש מהיר שמאפשר הגעה נוחה עם רכב פרטי. הכפר מושך אליו תיירים רבים ומחירי הנדל"ן בו זולים יותר מהכפרים השכנים אליו.
4. מיקאניונה (Michaniona) – עיירת חוף יוקרתית בפרברי סלוניקי עם נכסים נאים ביותר להשקעה. למרות השטח הקטן עליו שוכנת העיר, תמצאו בה מסעדות וחיי לילה שוקקים אשר מושכים מקומיים ותיריים מרחבי המדינה.