נדל"ן ביוון

תאריך 03/05/2022

יואל

יוון – ארץ החופים, הנופים, המפלים והאווירה. החלום של ישראלים רבים ויעד תיירותי נחשק. ב-2009, הפכה יוון ממדינה נורמטיבית החברה בגוש האירו למדינה פסטורלית ששקעה בצרות עד מעל האוזניים. המשבר הכלכלי של 2009, שנוצר בעקבות מדיניות כלכלית לקויה והתפוצצות המשכנתאות ביוון, יצרו מצב עגום לתושבי יוון שיצאו לרחובות בהרגשה שאין להם מה להפסיד. התוצאות מהמשבר נוגעות בכל תחומי החיים ביוון: אבטלה גדולה, בעיות בסחר העולמי, ומשבר נדל"ן כבד. כל זה יצר מצב קשה ליוונים, שנאלצו למכור דירות רבות ולצמצם את ההוצאות, אך במקביל – התיירות החלה לפרוח ושוק הנדל"ן של משקיעים חיצוניים זוכה לפריחה עצומה.

הדירות בכל רחבי יוון נמכרו במחירי רצפה שהחלו לעלות רק בשנים האחרונות, יחד עם הון אנושי תיירותי עצום. התיירים (וביניהם ישראלים רבים) הששים לחופשה קלילה וזולה, נמשכים לנופים היפים, לשמש ולמחירים, ומציפים את האזור. יחד איתם, משפחות מוצאות ביוון בתי נופש ומשקיעים רבים מנסים להיכנס לאירופה באמצעות תוכניות הגולדן ויזה, שמאפשרת למשקיעים מעל סכום של 250 אלף יורו להפוך לתושבים לאחר מספר שנים.

המיוחד בקניית נכס נדל"ן ביוון הוא שפעמים רבות לא מדובר כלל בנכס למטרת השקעה, אלא לדרך זולה ויפה למימוש החלום של ישראלים רבים: בית נופש ביוון שישמש אותם כבית קיץ. אם אתם חולמים כבר זמן רב על אי קטן של שקט, זו עשויה להיות הזדמנות פז עבורכם.

אל תשכחו שבידכם נמצא המפתח לשיטה מצוינת אותה מממשים ישראלים רבים: קניית נכס נדל"ן ביוון שישמש אתכם כבית נופש בחופשות – והשכרה לתיירים אחרים במהלך שאר הזמן. דרך האמצע הזו מסייעת גם בהגשמת החלום על חופשה אישית ומפנקת, וגם בהפקת תשואה מעולה מהנכס במשך זמן השהייה בארץ.

לכן, נמליץ לכם לרכוש נכס למטרות תיירותיות, אך כמובן שהאופציות הנוספות, הכוללות רכישת דירה בעיר והשכרה שלה, או רכישת נכס משרדי ותעשייתי, קיימות ועשויות להתאים לכם בתכנית לרכישת נדל"ן ביוון.

מס על שכר דירה

בין ישראל ליוון קיים הסכם אי כפל מס, המקל מאוד על ישראלי הבא לרכוש נכס נדל"ן ביוון (בניגוד לאזרחי יוון, שסובלים ממיסים כבדים ועמלות נוספות בשוק הדיור). גובה המס יהיה בין 15% – 40% בהתאם לגובה ההכנסות מהנכס.

מס רכישה

גובה מס הרכישה הוא כ-3% מעלות הנכס (יש לבדוק את החקיקה בזמן הרכישה מכיוון שהיא נוטה להשתנות תדיר בשל הרפורמות המדיניות).

משכנתא מקומית

רק בשנים אלו הבנקים מתחילים לחזור ולתת משכנתאות עבור רכישת נכסים, כרגע מומלץ לרכוש את הנכס עם הון עצמי – ובהמשך לסחור בו ולהגדיל את שווי הנכס.

תשואה שנתית

בין 5% ל-8%, כמובן שזה תלוי במיקום הנכס וביעד שלו: השכרה לתיירים יכולה להגדיל את התשואה, אך לשם כך תידרש השקעה רצינית יותר בתחזוקה, מיקום אטרקטיבי ופרסום.

Airbnb

חשוב לשים דגש על תחזוקה שוטפת באמצעות חברה מקומית, ופרסום באתרי התיירות המקומיים והבין-לאומיים כדי להגיע ליותר תיירים.

שוק נדלן חופשי

כאמור, ניתן לסחור בנדל"ן בקלות בזכות המצב הכלכלי הירוד ביוון – כדאי לקפוץ על ההזדמנות הזו.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה ביוון

למה כדאי לשים לב ברכישת נדלן ביוון?

לפני ואחרי רכישת הנכס נמליץ לשים לב לכמה דברים עיקריים:

1. אזור הנכס והפוטנציאל שלו להניב תשואה נאה.
2. עבודות התחזוקה – כדי שלא תיקלעו למצב בו תבזבזו זמן וכסף על הוצאות בלתי צפויות שקשורות לתחזוקה.
3. מי ישתמש בנכס, והאם יש ערובה לכך שהם יהיו אחראיים, ישלמו וישמרו על הנכס.

כל זה מתחיל בהבנת סוג הנכס היווני אותו אתם הולכים לרכוש. על האזורים המומלצים נפרט בסעיף הבא, אך מלבד זאת רצוי להבין שנכס לתיירות מצריך התחייבות רצינית, והוא בעצם מעין עסק לכל דבר. בארץ כמו יוון, בה קיימת בעיה ותיקה של רעידות אדמה, צריך לבדוק שהנכס יעמוד בפניהן ויהיה מאובטח מספיק כדי לשמור על הדיירים. נכס שניצב מול הים עלול לגרור עלויות תחזוקה כבדות מהרגיל, בשל הצורך לשמור עליו מהלחות, הרוחות והמלח.

אם תשכירו את הבית למטרות תיירות, תצטרכו לשלם לחברת תחזוקה מקומית ולשלב את עלויות פרסום הנכס באתרים כמו בוקינג ואיירביאנבי בתזרים המזומנים. לכך יש להוסיף עלויות בלתי צפויות: נזקים, פרסום מוגבר בתקופות שפל, פיצוי מול דיירים בלתי אחראים וכו'.

אין בכל השיקולים האלו כדי להניא אתכם מקניית הנכס, והוא אכן יניב לכם תשואה יפה, אך לשם כך יש צורך לשקלל את כל הנ"ל ולהתכונן כראוי, לעתים בעזרת חברה מקומית או חברת תיווך ישראלית.

אזורים מומלצים לרכישת נדל"ן ביוון

יוון, שבנויה מאיים, מכילה אפשרויות רבות לרכישה: האיים מהווים מוקד תיירותי פופולרי וערים מרכזיות (בעיקר אתונה), מכילות דירות הזקוקות לתנופת שיפוץ שיכולות להעניק לכם תשואה יפה. יש לציין את האי לפקדה, אי בעל אופציות גישה מתפתחות ונכסים פופולריים.

השיטה הטובה ביותר היא בעצם להשוות באינטרנט בין אתרי השכרה שונים ולראות מהם האיזורים המבוקשים ומהו סדר גודל המחירים באזור, וכך תוכלו להחליט מה יתאים לכם יותר.

אם תחליטו להשקיע באתונה, שימו דגש על המיקום השכונתי – בשכונות שוליים המחיר יכול להשתלם, אבל קודם מומלץ לוודא שאלו שכונות שיהיה יותר קל להשכיר בהן את הנכס: שכונות שימושיות לסטודנטים, קרובות למרכזי תעסוקה או שכונות בוטיק המשמשות אמנים ואנשי מוסיקה.

איך משיגים נדל"ן ביוון?

אם תרצו ללכת על תכנית הגולדן ויזה ולהשיג בסופו של דבר אזרחות אירופאית, תצטרכו לתחזק נכס בשווי של לפחות 250 אלף יורו במשך 7 שנים. לשם כך מומלץ ליצור קשר עם סוכנויות המתמחות בקבלת האזרחות שיעזרו לכם לעקוף את המכשולים הבירוקרטיים המסורבלים. אם תרצו להשקיע לצורך רווח במטרה זולה יותר, הכי קל ובטוח לבחור אזור יעד ולגשת להליך הבירוקרטי יחד עם חברה מוסמכת בשוק.