נדל"ן בהונגריה

תאריך 02/05/2022

יואל

כשאנחנו מדברים על נדל"ן באירופה, אי אפשר שלא להזכיר את הונגריה.

מדובר במדינה מרכזית במזרח אירופה הגובלת ב-7 מדינות שונות ומקיימת איתן קשרי מסחר. הונגריה היא מדינה יוצאת דופן בשל הפריסה העירונית השונה משאר המדינות.

מעבר לכפרים ועיירות קטנות, רוב האוכלוסייה, התעשיה ואזורי המסחר מתרכזים בעיר אחת מפורסמת – בודפשט.

בהשוואה לישראל, ערים כמו תל אביב, ירושלים, באר שבע, חיפה ועוד, משמשות כערים מרכזיות – בהן יש מוסדות חינוך, מרכזי תעשיה, מקומות בילוי ותרבות נפרדים בכל עיר ועיר. בהונגריה, כל הפעילות הזו מתרכזת בבודפשט, עיר הבירה. בתור משקיעים, בודפשט יכולה לתת לנו תשואה גבוהה אם נבחר את המיקום בעל הביקוש הגבוה יותר.

בהמשך הדברים, ניגע בנתוני הכלכלה של הונגריה, נתמקד ביתרונות ההשקעה בבודפשט, ונראה מה השקעה בנדל"ן בהונגריה תדרוש מכם.

מס על שכר דירה

המיסים נמוכים יחסית ועומדים על 15% למס רווחי הון, ו-15% מס הכנסה משכירות. בנוסף קיימת אמנה למניעת כפל מס, כך שלא תצטרכו לשלם מיסים פעמיים על ההכנסה שלכם.

מס רכישה

מס הרכישה בהונגריה נמוך ביותר ועומד על סך של 4% בלבד.

משכנתא מקומית

בנקים בהונגריה מאפשרים קבלת משכנתא של בין 50% – 70% בדמי אשראי של 6%-7%. אם יש לכם הון ראשוני גדול משלכם, כדאי ללכת על מימון קטן יחסית על מנת שתוכלו להחזיר את ההשקעה במהירות ולהתחיל לראות רווחים.

תשואה שנתית

תשואה ריאלית היא 5%-8% בשנה עם עליית מחירים מאוד סבירה בין 10% ל-15% בשנה. כמובן בהתאם למיקום הנכס והביקוש אליו.

Airbnb

AirBNB היא פלטפורמה פופולרית בקרב תיירים רבים מכל העולם. במידה ותחליטו להשכיר את הנכס שלכם ברובע התיירותי בבודפשט, אליו זורמים תיירים בכל השנה, תוכלו להיות בטוחים שהדירה שלכם תניב לכם רווחים באופן קבוע.

שוק נדלן חופשי

תושבים זרים יכולים לרכוש נדל"ן בהונגריה, אמנם תהליך הרכישה יהיה מעט ארוך מהרגיל במידה ואין לכם אזרחות אירופאית, אבל התשואה ופוטנציאל הרווח כאן הוא גבוה ומשתלם.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה בהונגריה

הונגריה של היום, מראה קצב צמיחה כלכלית נמוך יחסית לאחדות מהחברות החדשות של האיחוד האירופי. מצד שני, הונגריה היא אחת המדינות המפותחות באזור מזרח אירופה. מגזר השירותים הפרטי אחראי ליותר מ-80% מהתמ"ג, וההחזקה הזרה של ההשקעות והנכסים במדינה נפוצה מאוד.

הונגריה נכנסה לאיחוד האירופי בשנת 2004, אך המשבר הכלכלי ב-2008 פגע בה אנושות מ-2 סיבות עיקריות:

1. בגלל שהמדינה תלויה במימון זר בכלכלה (יצוא סחורה והשקעות נדל"ן).
2.  משום שהמדינה הייתה בגירעון תקציבי מהגבוהים ביותר באירופה..

בסופו של דבר הונגריה הצליחה להשתקם במהלך השנים, והחובות הגדולים הלכו והצטמצמו מ-80% מהתוצר המקומי בשנת 2010, ל-66% בשנת 2019.

באילו סוגי נכסים מומלץ להשקיע?

הונגריה ידועה בשל האוניברסיטאות היוקרתיות שמושכות אליהן מאות אלפי סטונדטים מכל העולם. לכן השקעה בדירות לסטודנטים יכולה להתגלות כמשתלמת בתקופות הרישום לאוניברסיטאות ובהמשכה. מכיוון שסטודנטים מעדיפים לחתום על חוזה קבוע למספר שנים מסוים, תוכלו לוודא שהנכס שלכם מושכר לתקופת זמן ארוכה.
בנוסף, היסטוריה רבת השנים ומקומות התרבות העשירים, מושכים אל הונגריה תיירים רבים מכל העולם – כ-17 מיליון בשנה. על כן, דירות נופש או דירות AirBNB מתגלות בהונגריה כהשקעה משתלמת לטווח הקצר בעונות התיירות.

איפה כדאי להשקיע בהונגריה?

ניחשתם נכון – בבודפשט

בודפשט היא עיר הבירה מכילה כחמישית מהאוכלוסייה, ונחשבת לעיר המרכזית ביותר בהונגריה. הן מבחינת מוסדות חינוך ותרבות והן מבחינת אזורי תעשיה ומסחר ומקומות בילוי – מדובר בעיר המפותחת והפופולרית ביותר להשקעה בהונגריה.

למרות זאת, העיר מאופיינת במאזן הגירה שלילי. החל מסוף שנות ה-80 בהן שיא התושבים עמד על כ-2 מיליון תושבים, העיר לאט לאט מתרוקנת וכיום עומדת על כ-1.7 מיליון תושבים. זאת כתוצאה מנפילת המשטר הקומוניסטי ששלט בה, והתהפוכות הפוליטיות שהקשו רבות על התושבים. אל בודפשט מגיעים כ־4 מיליון תיירים מדי שנה ואלפי סטודנטים מכל העולם, כך שאולי הביקוש עבור דירות למקומיים ירד, אבל עבור תיירים וסטודנטים הביקוש רק ממשיך לעלות.

בתור משקיעים, בודפשט תוכל לתת לכם תשואה גבוהה בהתאם לרובעים בעיר. העיר מחולקת ל-23 רובעים, מתוכם מומלץ להשקיע בעיקר ברובעים המרכזיים יותר. כמו למשל הרובע החמישי המושך אליו תיירים רבים בשל המבנים המפוארים, או הרובעים 8-9 אשר מושכים אליהם סטודנטים רבים. השקעה חכמה ברובעים הללו תהיה בדירות להשכרה לפרקי זמן המתאימים לסטודנטים.

כשבוחנים את מחירי הדירות במרכז בודפשט לעומת המחירים בבירות מקבילות, ניתן למצוא אותם זולים משמעותית, אך במגמת עלייה. לפי כתבה שפורסמה בפורטל החדשות של הונגריה, מחירי הדירות החדשות בשנת 2018 עלו ב-18.4% ואילו המחירים בשוק יד שנייה עלו ב -10.8%. במקביל, חלה עלייה של 4.7% במספר הנכסים שנמכרו בשוק יד שנייה בשנת 2018, זו השנה השישית ברציפות.

איך רוכשים נדל"ן בהונגריה בצורה נכונה?

מצאתם נכס מתאים לתקציב ולצרכים שלכם? מעולה! עכשיו עיקר ההתנהלות תהיה דרך עורכי הדין שלכם ושל המוכר. כעבור כעשרה ימים של משא ומתן וניסוח חוזה, עליכם לשלם 10% משווי הנכס כמקדמה. לאחר מכן במידה ואין לכם אזרחות אירופאית, תצטרכו להמתין כחודשיים עד לקבלת אישור מהמשטרה המקומית לרכישת הדירה. בסיום הבדיקות הללו, הנכס נרשם על שמכם בטאבו, אתם משלמים את 90% הנוספים והמפתח לדירה עובר לידיים שלכם!

חשוב לבצע את התהליך עם עורך דין מוסמך שמבין במערכת המשפט ההונגרית, וידע לייצג את האינטרסים שלכם בצורה טובה מול הרשויות והמוכר.

המלצה: לאחר הרכישה, מומלץ להשביח את הנכס באמצעות שיפוץ, ריהוט יוקרתי או כל דבר אחר שיעלה את ערך הדירה בפני השוכרים ובכך למקסם את התשואה מהנכס.