מה קורה בפורטוגל?
תאריך 02/10/2022
יואל
המדינה הדרום מערבית אשר גובלת עם ספרד הייתה ידועה במשך שנים בתור גן עדן להשקעות נדל"ן עבור משקיעים רבים. מרבית האנשים נחשפו אליה לא מזמן אחרי הנצחון של ישראל באירוויזיון שהתרחש בליסבון לצד גל הדרכונים הפורטוגלים שהוענקו בכמויות אדירות לישראלים מגורשי ספרד. אך משקיעים חכמים מכירים אותה בתור פנינת השקעות יקרת ערך בשל כמות תיירים עצומה בכל שנה, עלות נכסים נוחה בהשוואה לשאר מדינות אירופה ושיעור משכנתא מהגבוהים בעולם אשר מאפשר לאזרחים זרים לקחת משכנתא של עד 70%.
כל היתרונות הנוחים הללו הובילו להיווצרות בועת נדל"ן ורודה ונעימה בפורטוגל, שלצערנו עתידה להתפוצץ ב-2023. ירידת המשכורות לצד עליית מחירי נדל"ן במדינה יצרה יותר היצע לעומת לביקוש כאשר פורטוגלים רבים אינם מסוגלים לעמוד בדמי השכירות, מה שמוביל למאות אלפי נכסים לעמוד ריקים ללא דיירים למשך זמן רב. אז רגע לפני שאתם ממהרים לרכוש נדל"ן בליסבון או פורטו, נסביר על כיצד נוצרה בועת הנדל"ן, כיצד שוק הנדל"ן בפורטוגל היה נראה בשיא שלו, ומהן הסיבות לפיצוץ עתידי של בועת הנדל"ן ממש בעוד מספר חודשים ב-2023.
ישראלים רבים השקיעו בנדל"ן בפורטוגל בשל הגישה נוחה למדינה עקב גל הדרכונים הפורטוגלים שהוענקו לישראלים ואי צורך בהצטיידות בוויזה עבור זרים. בנוסף לכך, קיימות חברות רבות אשר מעניקות ליווי צמוד למשקיעי נדל"ן מהרכישה ועד ניהול הנכס בעצמו מרחוק בקלות. סיבות נוספות וקונקרטיות יותר לגל השקעות הנדל"ן בפורטוגל בקרב ישראלים הן:
- צמיחה הדרגתית של מחירי הנדל"ן במדינה – בין שנת 2010 לשנת 2021 נרשם גידול של כ-50% במחירי הנדל"ן בפורטוגל. גם מגפת הקורונה שפרצה לחיינו לא פגעה במחירי הנדל"ן כאשר ברבעון הראשון של שנת 2021 נרשם גידול של כ-17% ביחס לשנה הקודמת לה.
- שיעור משכנתא גבוה – פורטוגל מעניקה לאזרחים זרים משכנתא של עד 70% לרכישה של נכסים שונים במדינה. יתרה מזאת, השקעות נדל"ן עתירות תקציב במחוזות שונים יוכלו לזכות אתכם באזרחות פורטוגלית שיכולה להיות כלי יקר ערך עבור אנשי עסקים שמעוניינים להתרחב במדינה
- תיירות גועשת – עם מזג אוויר נוח ונעים במהלך כל השנה, פורטוגל מושכת אליה מיליוני תיירים מדי שנה אשר מעוניינים לבקר בעיר הבירה ליסבון או בעיר הנמל השנייה בגודלה פורטו. כ-10% מכלכלת פורטוגל בנויה על התיירים שמגיעים לנפוש במדינה ומוציאם את כספם על אטרקציות שונות, מסעדות ושכירות לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Aribnb או Com
- מיסוי נמוך לצד תשואה גבוהה – בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנת מס אשר מונעת מכם כפילות של מיסים. מס הרכישה בפורטוגל נע בין 0.3% ל-0.8% והמס מרווחי השכירות עומד על 28%. התשואה הממוצעת בפורטוגל נעv בין 6% ל-8% כאשר הערים המבוקשות ביותר הן כמובן שתי הערים הגדולות במדינה ליסבון ופורטו.
עם השנים נוצרה בועת נדל"ן שמאיימת להתפוצץ ולקלקל את התוכניות למשקיעי נדל"ן שרוצים להשקיע במדינה ברכישת נכסים שונים במטרה להגיע לתשואות גבוהות ורווחים נאים. אז מדוע בועת הנדל"ן נוצרה מלכתחילה? יש לכך מספר סיבות שנובעת במדיניות ובהלך הרוח הקיים בפורטוגל:
- הרחבת האשראי במדינה – המשבר הכלכלי של 2008 אמנם הביא לעצירה של עלייה בתקרות האשראי במדינה, אך המדינה התנערה מהר מאוד מהמשבר ובתשע שנים נרשם גידול של כ-670% בהלוואות לרכישת נדל"ן במדינה. דבר זה הוביל לאזרחים רבים לרכוש דירות מה שהוביל בסופו של דבר לעלייה במחירי הנדל"ן שנהיים לאט לאט בלתי זמינים לאזרחים פורטוגלים.
- מחסור בידע פיננסי – פורטוגל נחשבת למדינה בעלת הידע הפיננסי הנמוך ביותר בכל אירופה. בנוסף לכך, הריביות במדינה הינן בעלות ערך משתנה בשונה מערך ריבית יציב וקבוע מראש בשאר מדינות אירופה. השילוב של השניים גורם לפער של ידע בקרב פורטוגלים רבים שאינם יודעים כי הריבית שלהם עלולה לעלות במשך השנים ולהוביל אותם להיות חסרי יכולת לשלם את המחירים הגבוהים.
- כניסת זרים מאסיבית – פורטוגל הזרימה ומזרימה עד היום זרים רבים שמחפשים מקום מפלט והשקעה במדינה הפסטורלית. הזרים נהנים מיוקר מחייה נמוך ביותר ומרשים לעצמם לרכוש הרבה יותר ביחס לאזרח הפורטוגלי שמשתכר הרבה פחות ביחס לזרים. האזרחים הפורטוגלים נותרים כלויים בתוך עליות מחירים שמרחיקה אותם מהאפשרות לשכור דירה במחיר שפוי.
- הבדלים תהומיים בין המרכז לפריפריה – פורטוגל הינה אחת מהמדינות הזולות ביותר באירופה כאשר אזרח פורטוגלי יצטרך אך ורק ארבע משכורות ברוטו על מנת לרכוש דירה. אך ארבעת המשכורות הללו הן ביחס למחיר הנכס הממוצע בכל רחבי המדינה. אזרח פורטוגלי שירצה להתגורר בליסבון בדומה ל-30% מאוכלוסיית המדינה, יצטרך למעלה מ-1300 משכורות על מנת לרכוש דירה.
התרחיש הקיים כיום אינו חיובי ומצביע על קריסת שוק הנדל"ן בפורטוגל. תשלומי המשכנתא של שוכרי הדירות צפויים לעלות בעשרות אחוזים עם עליות ריבית ועלייה בכמות העיקולים במדינה. השכר הריאלי של האזרחים אמנם צפוי לעלות, אך יהיה נמוך בהשוואה לעלייתה של האינפלציה אשר תחליש את ערך הקנייה וערך מטבע האירו שכאמור נמצא בצניחה בזמן האחרון. עליות הריבית במדינה יובילו לעלייה ישירה בקרב מחירי מוצרי הבסיס במדינה שתוביל לרצון של האזרחים לחסוך כמה שיותר ולהתרחק מהשקעות גבוהות שעלולות להותיר אותם ללא גב כלכלי.
כל השינויים הנ"ל יהפכו את הפורטוגלים לצרכנים זהירים יותר, שלא ימהרו להוציא את כספם מהכיס ולהשקיע סכומי עתק על מנת לשכור דירות. התיירות אמנם ממשיכה לזרום פנימה, אך הסתמכות אך ורק על זרים מהווה לסיכון גבוה עם תשואה נמוכה ולא שווה. המשיכו לעקוב בסבלנות אחר ההתפתחות בפורטוגל, האם שוק הנדל"ן ייתייצב או חלילה יקרוס ופורטוגל תהפוך לשווה הרבה פחות ביחס לשכנותיה האירופאיות.
