לובליאנה
תאריך 01/07/2025
יואל
ככל הנראה לא האסוציאציה הראשונה שעולה לכם לראש כאשר תחשבו על יעד להשקיע בו בנדל"ן, אבל בפועל מדובר במיקום אסטרטגי למדי שמהווה לצומת דרכים בין מזרח למערב אירופה. לובליאנה היא עיר הבירה של סלובניה ומהווה למרכז הכלכלי, חינוכי ופוליטי של המדינה כולה, בנוסף לכך היא גם העיר הגדולה ביותר במדינה. סלובניה שהייתה בעבר מדינה קומוניסטית וחלק מיוגוסלביה, מיהרה להתנער מעברה האפרורי והפכה למדינה מערבית מתקדמת למדי אשר הצטרפה לנאט"ו עוד בשנת 2004 ואימצה גם את מטבע האירו מאוחר יותר בשנת 2007. כיום, סלובניה היא המדינה העשירה ביותר בקרב המדינות אשר שייכות לחלק המזרחי באיחוד האירופאי ומחירי הנדל"ן בה לא רחוקים להשתוות לערים אירופאיות במערב אירופה. כיום נסקור את שוק הנדל"ן בעיר הבירה הסלובנית ונבחן את היתרונות והחסרונות שיש להשקעה פוטנציאלית בה.
לובליאנה ממוקמת במרכז סלובניה ומתגוררים בה כ-200 אלף איש בלבד מה שהופך אותה לאחת ערי הבירה הפחות צפופות באירופה כאשר השטח שלה מתפרש על פני 275 קילומטרים רבועים. כ-25 קילומטרים צפונית מהעיר נמצא נמל תעופה בינלאומי שמגיעות אליו טיסות ישירות מישראל מספר פעמים בשבוע כאשר טיסה ממוצעת אורכת כשלוש שעות. בנוסף לכך, הנמל מקשר את כל אשר חפץ למדינות אחרות באירופה כמו אוסטריה, קרואטיה, הונגריה ועוד. בכך שוב פעם מודגש היתרון של סלובניה והוא המיקום האסטרטגי שלה שנמצא במעין צומת דרכים בין שני חלקי אירופה. חלק נכבד מהכלכלה הסלובנית מתבסס על יבוא וייצוא וכ-30% מכלל הייצוא של המדינה מתבצע עם שוויץ ואוסטריה שמזרימות סכומי עתק לכלכלה הסלובנית. השם של העיר ועברה של המדינה בתור מדינה קומוניסטית עלול להרתיע חלק מהמשקיעים מחשש שישנם עדיין שרידים לתקופה הזו, אך סלובניה כבר הרחק מאוד מעידן הקומוניזם והיא אחת מהמדינות המשגשגות ביותר באירופה כולה.
מבחינת שוק נדל"ן ישנן אינספור אפשרויות מבחינת השכרות של נכסים. ראשית כל, השכרות לטווח ארוך: הביקוש לדיור בלובליאנה גבוה במיוחד. האזרחים במדינה שמחפשים אחר מקורות פרנסה בוחרים לעבור להתגורר בסלובניה ובנוסף לכך חברות אירופאיות מקימות בעיר מרכזי תעסוקה בשל יוקר המחייה הזול יחסית בהשוואה למערב אירופה. חשוב אמנם לציין כי ישנה תופעה של הגירה שלילית בסלובניה, אך עדיין הביקוש לדיור נשאר יחסית גבוה. שנית כל, השכרות לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com. ענף התיירות בלובליאנה חזק ביותר ומספר בלתי מבוטל של תיירים מגיעים לבקר בעיר שמציעה מסעדות, חיי לילה שוקקים ונופים ירוקים עוצרי נשימה. ולבסוף, יש את עניין הסטודנטים. כפי שנאמר לעיל לובליאנה היא המרכז החינוכי של המדינה ונמצאים בה מספר מוסדות לימוד חשובים ביותר שמושכים אליהם סטודנטים מקומיים והן סטודנטים זרים. הסיבה לכך היא שכל אחד שיש בבעלותו דרכון אירופאי או שהוא מגיע מהמדינות הבאות: בוסניה והרצגובינה, מונטנגרו, קוסבו, מקדוניה וסרביה, זכאי ללימודים בחינם.
אופי שוק הנדל"ן בלובליאנה:
עלות – אם אתם מחפשים אחר נכסים זולים להשקעה, לובליאנה היא לא היעד עבורכם. מחירי הנדל"ן בלובליאנה עלו בהדרגה במהלך השנים ונכון להיום מחירו הממוצע של מ"ר מוערך בכ-3000 אירו. אם נשווה את סלובניה לאיחוד האירופאי, בשנת 2022 כאשר שיעור ההתייקרות הממוצע של נדל"ן באיחוד היה 32%, בסלובניה הוא עמד על כמעט 50%.
- תשואה – בדומה לערים מערב אירופאיות התשואה בלובליאנה נמוכה יחסית ומוערכת בכ-4%. הסיבה לכך היא שאחוז הסיכון בהשקעה שכזו הוא נמוך למדי. מעבר לעבודה שישנו צורך ממשי בדיור בלובליאנה, העיר נחשבת לאחד המקומות הבטוחים ביותר עם שיעור פשיעה מזערי.
- מיסוי – למרות שישנה אמנת מס בין סלובניה וישראל, המיסוי בלוביאנה עדיין גבוה למדי. מס רווחי ההון עומד על שיעור קבוע של 27% כאשר ניתן לקזז ממנו עלויות על תחזוק הנכס אך תצטרכו לספק מסמכים המעידים על כך. שיעור המע"מ בסלובניה הוא 20% ומס הרכישה בשיעור של 2%. מבחינת מס שבח השיעור של המס הנ"ל משתנה בהתאם למספר השנים בו הנכס היה בבעלותכם.
סלובניה פועלת על פי עיקרון ההדדיות בו היא מאשרת לכל אזרח זר לרכוש נכסים במידה וגם אזרח סלובני יכול לרכוש נכס במדינה ממנה מגיע האזרח הזר. בנוסף לכך, כל אחד שאוחז בדרכון אירופאי יכול לרכוש נכס במדינה ללא שום איסור. אולם חשוב לציין כי לא ניתן לרכוש אדמה בסלובניה. דבר נוסף שלא ניתן לקבל בסלובניה והוא אישור תושבות בעד השקעה. נכון להיום בסלובניה אין תוכנית מסודרת שמאפשרת קבלת אישור תושבות בעד השקעות נדל"ן ולמרות שישנן מספר כתבות על כך ברחבי הרשת דעו לכם כי הן שקריות. ניתן לקבל אישור תושבות במידה ואתם מתגוררים במדינה לאורך זמן אך מדובר בהליך שונה לגמרי מעיקרון ויזות הזהב שאתם מכירים ממדינות כמו קפריסין, ספרד ופורטוגל.
השקעות נדל"ן בלובליאנה משתלמות מאוד עבור משקיעי נדל"ן שאינם מחפשים השקעות פזיזות אלא השקעות לטווח ארוך מאחר והתשואה בה נמוכה יחסית. בניגוד לתשואה הנמוכה לובליאנה מציעה הזדמנויות רבות להשכרות של נכסים הן לטווח ארוך והן לטווח קצר. כמו כן, בעלות על נכס בלובליאנה יכולה להוות לטביעת האצבע הראשונה שלכם מבחינת עסקים באזור שכאמור הינו בעל מיקום אסטרטגי במיוחד.
