טירנה
תאריך 05/06/2023
יואל
חבל הבלקן בדרום מזרח אירופה מאגד בתוכו מדינות עם שווקי נדל"ן חמים ביותר שאהודים בקרב אנשי עסקים רבים כמו קרואטיה, בולגריה ומונטנגרו. בתוך חבל הבלקן מסתתרת לה מדינה שבמשך שנים הייתה מנותקת מהעולם המערבי והייתה נתונה לשלטון קומוניסטי רודני ששרר בה למשך למעלה מ-40 שנה. אם עדיין לא הצלחתם לנחש, מדובר באלבניה. אלבניה או רפובליקת אלבניה בשמה הרשמי מנהלת בשנים האחרונות שוק נדל"ן חופשי אשר מושך אליו משקיעים זרים מכל רחבי העולם בעקבות מחירים נמוכים במיוחד בהשוואה למדינות מערב אירופה, ומיסוי מקל.
היסטוריה
אלבניה היא מדינה הממוקמת בדרום מזרח אירופה אשר גובלת עם מונטגנרו בצפון, קוסבו בצפון-מזרח, מקדוניה הצפונית במזרח, יוון בדרום והים האדריאטי במערב. היא מהווה לאחת מהמדינות עם רוב המוסלמי הגדול ביותר במרחב האירופאי כאשר למעלה מ-60 אחוז מצהירים על עצמם כמוסלמים. לאחר כיבוש המדינה מידי גרמניה הנאצית בשנת 1944 היא נכנסה לשלטון קומוניסטי רודני ששרר בה יותר מ-40 שנה ופסק רק בין שנות ה-80 המאוחרות ל-90 המוקדמות. במהלך השלטון המדינה ידעה חוקים בדיונים ביותר כמו איסור על רכישת רכב על ידי אזרחים, או איסור על גידול שיער ארוך בקרב גברים. בשנת 1992 התקיימו בחירות ובה נבחרה לראשונה מפלגה דמוקרטית והחל לאט לאט הליך צמיחה ומודרניזציה של המדינה.
חשוב להצהיר כי למרות שהמדינה בעלת רוב מוסלמי מובהק ואף חברה בארגון לשיתוף פעולה אסלאמי, החברה האלבנית הינה חילונית ביותר. בתקופת הקומוניזם פולחן דתי הוצא מחוץ לחוק וכיום לאחר נפילתו, מרבית האזרחים האלבנים מגדירים עצמם כחילונים. בנוסף לכך, לאלבניה קשר הדוק עם ישראל אשר כיננה את היחסים עוד בשנת 1991 ואמנת מס שחתמה איתה בשנת 2021. יתרה מזאת, ישראל סייעה לאלבניה להתמודד מול מתקפת סייבר איראנית בשנת 2022 וניתקה את יחסיה עם איראן. כך שמשקיעים ישראלים יכולים להיות בטוחים ורגועים כי לאלבניה אין כל טינה כלפי מדינת ישראל וישראלים בפרט.
שוק הנדל"ן בטירנה
טירנה בירת אלבניה והעיר הגדולה ביותר בה עם אוכלוסיה של מעט מתחת למיליון תושבים. היא ממוקמת במרכז המדינה מזרחית לעיירת החוף דורס שמושכת אליה אף היא כמות תיירים גדולה במיוחד שמגיעה לנפוש בחופי הים האדריאטי. טיראנה היא המרכז המסחרי והתעשייתי של המדינה כאשר עיקר כלכלתה עדיין נשען על חקלאות וטקסטיל. למרות זאת, בשנת 2023 התקיים כנס הייטק ישראלי בטירנה עם נכונות להרחיב את שוק ההייטק הישראלי לעיר ולמדינה כולה.
אלבניה תומכת במשקיעים זרים אשר מזרימים סכומי כסף למדינה ומפתחים אותה בקצב מהיר במיוחד. כדי לתחזק את נהירת המשקיעים היא מנהיגה מדיניות מיסוי מקלה בקרב זרים שכמעט ואין שני לה ברחבי אירופה. יש לציין שעיקר המשקיעים הזרים מתמקדים בטירנה הבירה מאחר ושאר המדינה עדיין כוללת שרידים של התקופה הקומוניסטית.
- מחירי הנדל"ן – מחירי הנדל"ן בטירנה נמוכים למדי וקורצים לכיסו של המשקיע הישראלי כאשר מחירו של מ"ר עומד על 1200 אירו. בנוסף לכך, מחירי הנדל"ן נמצאים בעלייה מתמדת כאשר עד לפני כמה שנים בודדות מחירו של מ"ר עמד על כ-600 אירו בלבד.
- מס רכישה – באלבניה יש פטור ממס רכישה, ועלויות נוספות כמו נוטריון ועו"ד בדרך כלל נעות בטווח השניים עד שלושה אחוזים מערך הנכס.
- משכנתא – אלבניה מאפשרת לאזרחים זרים לקחת משכנתא בעלות של 80% ממחיר הנכס. אם זאת, שיעור המשכנתא לנכסי מגורים בעל תקרה של 400 אלף אירו. לנכסים מסחריים לא קיימת מגבלה כזו.
- מס שבח – מס השבח באלבניה עומד על שיעור קבוע של 15%.
- תשואה – התשואה בטירנה נעה בין 5% ל-7% בהתאם לסוג הנכס הנרכש.
בשונה משאר שווקי הנדל"ן בעולם שרואים ירידות החל מסוף שנת 2022, מחירי הנדל"ן בטירנה ממשיכים לעלות ורכישת נכס על ידי אזרח אלבני מקומי היא כמעט משימה בלתי אפשרית. ממחקרים עולה כי אזרח אלבני שמעוניין לקנות נכס יצטרך לעבוד במשך 24 שנים כדי לקנות דירה צנועה ולא גדולה במיוחד. במידה וירצה דירה משופצת בבניין מרכזי בלב העיר, יצטרך לעבוד הרבה יותר. במדינה בה האזרח הממוצע מרוויח כ-500 אירו, שכר הדירה במרכז העיר מתחיל מהמחיר הזה ומטפס למעלה. חברות נדל"ן מקומיות וזרות רוכשות אדמות ומקימות בהן בניינים ברחבי העיר והן בעיירות הנופש לאורך חוף הים האדריאטי, כך שנכס בטיראנה יכול לשמש אתכם להשכרה לטווח ארוך עבור מקומיים שאינם יכולים לרכוש נכס בעצמם והן לטווח קצר עבור מיליוני התיירים שפוקדים את המדינה בכל שנה.
תוכנית תושבות
תוכנית התושבות האלבנית שונה מהתוכניות המונהגות בספרד ופורטוגל מאחר והיא עוד לא מעוגנת בחוק בצורה מלאה. החוקים וההגבלות על התושבות נמצאים בשטח אפור ועדיין אין מידע חד משמעי לגבי אילו צעדים יש לנקוט על מנת לקבל אישור תושבות אלבנית. אלבניה אמנם לא נמצאת באיחוד האירופאי ולא תעניק לכם דרכון אירופאי, אך היא כן מאפשרת גישה למספר רב של מדינות וכן שהייה במדינה בה המחייה הינה זולה ביותר. התוכנית מצהירה כי בעלות על נכס מאפשר לכם להגיש בקשה לאישור תושבות זמנית כאשר אינכם חייבים להיות הבעלים היחיד של הנכס, אלא שיהיה בבעלותכם למעלה מ-50% משוויהנכס. כ-5 שנים לאחר קבלת אישור השהייה תוכלו לבקש בקשה לקבלת אזרחות אלבנית.
לסיכום טירנה בירת אלבניה היא לא העיר הראשונה שעולה לנו בראש כיעד השקעות משתלם, אך העיר אשר שוכנת במדינה שהצליחה להתשחרר מצבתות הרודן הקומוניסטי חווה פריחת נדל"ן יוצאת דופן בשנים האחרונות ומקלה במיוחד על כל משקיע זר שמעוניין להזרים את כספו אליה.
