הזלוטי חלש – מה נוכל להרוויח מזה
תאריך 14/09/2022
יואל
כמעט כל ישראלי יודע שפולין היא היעד הכי חם לביצוע שופינג. כולנו צפינו בטלוויזיה בכתבות בהם נראו אלפי ישראלים הפוקדים את ורשה וקראקוב תוך כדי יציאתם מחנויות בגדים עמוסים בשקיות ועם חיוך רחב על הפנים. אבל מעבר לריגושים הרגעיים של רכישת בגד חדש או התרברבות בפני חברים כמה זול היה הטיול האחרון שלנו לורשה, זה הוא הזמן של משקיעי נדל"ן חכמים להבין כיצד לנצל את המצב הקיים ולצאת ברווח שווה. המטבע המקומי הזלוטי חלש מתמיד – הוא נמצא בירידה מדודה בשנים האחרונות ומגיע כעת לשפל היסטורי כאשר נכון להיום ערכו של זלוטי אחד הוא פחות מ-0.75 שקל ישראלי. עלות מטר רבוע ברחבי המדינה נע בין 8,000 ל-10,000 זלוטי (שכאמור נמוך מהשקל), משמע תוכלו לרכוש דירות בעלות הנעה בין 250 אלף שקל ל-400 אלף שקל ולהנות מעליית מחירי הנדל"ן במדינה שתבטיח לכם תשואה גבוהה.
פולין הממקומת במרכז אירופה מהווה לצומת דרכים בין מספר מדינות מערביות ומזרחיות והינה גובלת עם גרמניה, צ'כיה, סלובקיה, אוקראינה, בלרוס, ליטא ורוסיה. היא מהווה למדינת תיירות חזקה הפותחת את שעריה ללמעלה מ-10 מיליון תיירים בכל שנה אשר מגיעים ומחזקים את הכלכלה המקומית. פולין היא אי של יציבות ברכבת ההרים האירופאית עם כלכלה חזקה הממקמת אותה במקום ה-21 בעולם ובמקום ה-6 באירופה. בנוסף לכך, סטודנטים רבים שמגיעים ללמוד בפולין וההגירה המאסיבית מאוקראינה עקב המלחמה עם רוסיה מכניסה למדינה כוח עבודה זול ואפקטיבי שמפתח ומחזק את המדינה.
פולין היא דוגמא מעולה למדינה שיצאה מכלכלה הדוקה קומוניסטית ופרחה לכלכלה מערבית חזקה במיוחד. פולין הצליחה לחמוק מהמיתון הכבד של תחילת שנות ה-2000, המשבר הכלכלי ב-2008 ואף יצאה באלגנטיות ממגיפת הקורונה שאיימה על כלכלת כלל העולם ב-2020. בנוסף לכך, הצטרפותה לאיחוד האירופאי בשנת 2004 חזקה את מעמדה בתור מדינה חזקה ועצמאית תוך כדי נהירה של משקיעים רבים בעלי דרכון פולני אל המדינה. למרות צירופה לאיחוד האירופאי פולין אינה חברה בגוש האירו ושומרת על המטבע המקומי הזלוטי, דבר המאפשר למשקיעי נדל"ן חכמים לנצל את היחלשו של המטבע במטרה להרוויח ולהגיע לתשואות גבוהות.
הזלוטי נמצא בירידה מתמדת בשנים האחרונות וכעת זה הוא העיתוי הנכון ביותר להשקיע בנדל"ן במדינה. בין 2003 ל-2008 הזלוטי היה נמצא בעלייה כאשר השיא של המטבע היה בשנת 2008 כשערכו של זלוטי אחד היה 1.67 שקל ישראלי. החל משנת 2008 הזלוטי נמצא בצניחה וערכו העומד כיום על פחות מ-0.75 שקל ישראלי מבטיח כי כעת הוא הזמן המתאים ביותר להשקיע ברכישה של נדל"ן במדינה המרכז אירופאית.
מגיפת הקורונה שאיימה על כלכלת פולין ועל ערכו של הנדל"ן במדינה עברה כאילו לא הייתה. יתרה מזאת, מחירי הנדל"ן עלו במדינה והפכו אותה למדינה השנייה באירופה עם התייקרות אחוזי הנדל"ן כאשר המדינה שנמצאת בראש רשימת התייקרות מחירי הנדל"ן באירופה היא לוקסמבורג. כדי לסבר את האוזן, ברבעון השני של 2020 שהיה שיא מגיפת הקורונה דווחה עלייה של 10% במחירי הנדל"ן ביחס לאותו הרבעון בשנה הקודמת. הבהלה של מגיפת הקורונה מזמן חלפה וכעת ישנה חזרה מאסיבית של סטודנטים לערים הגדולות וחזרה של תיירים אשר פוקדים את דירות ה-Airbnb הרבות הנמצאות בעיר. השכרה של דירות לטווח קצר כדוגמת Airbnb עתידה להניב למשקיעי נדל"ן עד 80% יותר ביחס להשכרת דירות לטווח ארוך.
שוק הנדל"ן החופשי והמאפשר של פולין הופך אותה למדינה נוחה במיוחד להשקעות נדל"ן אשר בא לידי ביטוי במספר פרמטרים שונים:
- מס רכישה – בפולין לא מבוצע מס רכישה על דירות ופרויקטים חדשים במדינה. בעת רכישה של דירות יד שנייה תצטרכו לשלם מס של 2.5%.
- תשואה שנתית – דיברנו המון על תשואה גבוה בפולין אבל כמה גבוהה? התשואה הממוצעת בפולין עומדת על 6% כאשר היא יכולה ל-10% ואף יותר מכך.
- מס על רווח משכר דירה – בפולין קיימות שתי אפשרויות לתשלום על מס מהרווחים שתניבו בגין שכר הדירה של השוכר. האפשרות הראשונה היא לשלם מס יחיד של 25% מהרווחים אשר מהם מנוכות הוצאות נילוות, או לשלם מס של 8.5% לתקרה של עד מאה אלף זלוטי וכ-12% על הסכום מעבר.
- השכרה לטווח קצר – המוני התיירים שפוקדים את המדינה מדי שנה עטים על דירות ה-Airbnb שכאמור לעיל עלולות להניב תשואה גבוה במיוחד ביחס לדירות להשכרה לטווח ארוך.
מעבר למיליוני התיירים אחד המשאבים הכי חזקים של פולין הוא ההון האנושי של המדינה. בפולין חיים כיום כמעט 40 מיליון איש, דבר הממקמם אותה במקום השישי באיחוד האירופאי עם הגירה חזקה וגוברת מיום ליום ממדינות אירופאית סמוכות עקב התייקרות מאסיבית. עלויות העובדים המקומיים נמוכה יחסית אך מספיקהעל מנת לשמור על נאמנותם של העובדים עקב רמת החיים הגבוהה והתחזקות כוח הקנייה אשר זינק ללמעלה מ-30% מאז 2010. לכן, המדינה מתחזקת מיום ליום וממשיכה לשמור על התואר "אי של יציבות" עם אפשרויות פז למשקיעים ואנשי עסקים.
משקיעי נדל"ן חכמים יודעים כי צריך להכות בברזל כל עוד הוא חם. הזלוטי לא חם, הוא לוהט מתמיד. עם עליית מחירי הנדל"ן שממשיכים להאמיר משנה לשנה אנחנו צופים לראות את התחזקות ערך הקרקעות במדינה אשר עתידה להניב למשקיעים רווחים נאים ביותר. נצלו את המצב כל עוד הזלוטי נמצא בקרקעית בניגוד לשקל הישראלי אשר חזק מתמיד על מנת להגיע לתשואה שעלולה לטפס ללמעלה מ-10% ולהכניס לכם הרבה כסף לכיס.
