האם כדאי להשקיע היום בברלין?
תאריך 05/12/2022
יואל
עיר הבירה של גרמניה שעד שנות ה-90 הייתה מחולקת לשני חלקים כיום חזקה ומאוחדת ומהווה לאחת הערים המובילות באירופה. הדבר שהכי מייצג את גרמניה ואת ברלין בפרט הוא גיוון, מגוון צבעים רחב של עדות ומגזרים, אמנים, אנשי עסקים לצד תרבות עתיקת שנים שמושתת על אחדות וגאווה. גרמניה מעודדת השקעה של תושבים זרים במדינה וגרמה לכך שהמוני ישראלים נהרו אליה בשנים האחרונות בחיפוש אחר נכסי נדל"ן שווי השקעה על מנת להגיע לאחוזי תשואה גבוהים ורווחים נאים. המונים מדווחים על כך שרק לפני שלושים שנה אזורים נטושים ומוזנחים הפכו בשנים האחרונות לשכונות שוקקות חיים לצד מרכזים מסחריים שמניעים את הכלכלה הגרמנית. אז האם כדאי להשקיע היום בברלין? האם הבירה הגרמנית עדיין מהווה ליעד שכדאי לכם להניח עליו את ידו?
אחד המאפיינים הכי חזקים של ברלין ושל גרמניה באופן כללי היא יציבותה הכלכלית. המשבר הכלכלי של 2009 בקושי גירד את הכלכלה הגרמנית שעמדה איתנה ואף סייעה למדינות שנפגעו קשות מהמשבר כמו יוון. בשנת 2014 היקף ההשקעות הנדל"ן בברלין הוערך בכ-10 מיליארד יורו, והסכומים גדלים ומאמירים משנה לשנה. בשנת 2018 גרמניה הוכתרה כמדינה השלישית בעולם הכדאית ביותר להשקעות נדל"ן.
הגיוון הגרמני בא לידי ביטוי בכך שכ-20% מהתושבים מחזיקים בדרכון זר וישנה הגירה חיובית גוברת עם עשרות אלפי מהגרים שמגיעים אל ברלין משנה לשנה. בנוסף לתושבים המקומיים שמספרם עומד על כ-3 מיליון איש, ברלין היא עייר תיירות הנחשבת ליעד הפופולארי ביותר עבור אנשים מתחת לגיל 40. יש בה מרכזי תרבות, מוזיאונים, גלריות, מספר אוניברסיטאות רב שאינו גובה דמי לימוד שנתיים ותחבורה ציבורית שמחברת את כל העיר בקלות ויעילות. וכשיש כל כך הרבה תיירים במדינה והגירה חיובית, תוכלו להשכיר את הנכס שלכם הן לטווח קצר והן לטווח ארוך.
למרות הפוטנציאל הגדול בהשקעה בנדל"ן בברלין, נבחן ראשית כמה השקעה מסוג זה תעלה לכם כדי שתוכלו להעריך האם אופי המיסוי והעלויות השונות מתאימות עבורכם.
- עלות – אחד היתרונות הגדולים ביותר בברלין הוא העלות הנמוכה והמאפשרת. בהשוואה לבירות אירופאיות אחרות ברלין היא יעד זול במיוחד כאשר היא זולה בין פי 3 לפי 5 מדירות בלונדון ופריז. מחירו של מ"ר רבוע נע בין 2700 אירו ומגיע עד ל-5550 אירו בשכונות טרנדיות ונחשבות כמו רובע מיטה (Mitte).
- תשואה – התשואה בברלין מתחילה מאזור ה-5% ומגיעה עד ל-10% בהשקעות מוצלחות במיוחד. זו תשואה גבוהה למדי כאשר בערים אחרות בגרמניה כמו פרנקפורט ומינכן התשואה נעה סביב 4%-5% והמחירים משמעותית גבוהים יותר.
- מיסוי ומשכנתה מקומית – בדומה לעלות, המיסוי בגרמניה נמוך ונחשב לנוח למדי. מס הכנסה משכירות נע בין 1.5% ל-2.3% כאשר ישנה אמנת מס עם ישראל שמונעת מכם תשלום מס כפול. למרות זאת, המע"מ בגרמניה הוא מהגבוהים באירופה ועומד על 19%. כמו כן, גרמניה מאפשרת לקיחת משכנתה אך בכדי לקבל אותה עליכם להיות בעלי 50% מעלות הנכס.
יחס מועדף לשוכר
למרות המחירים הנוחים, אחוזי התשואה החלומיים והמיסוי הנעים למדי, יש לקחת בחשבון את העיקרון החשוב ביותר בשוק הנדל"ן של ברלין והוא יחס מועדף לשוכר ביחס למשכיר. הממשלה הגרמנית רוצה להעניק הן לתושביה והן לתייריה חוויה נעימה ועל כן היא מטילה מגבלות רבות לבעל הנכס בכל הנוגע להשכרה לטווח קצר ולטווח ארוך. לצורך העניין השכרה לטווח קצר דרך פלטפורמת Airbnb עבור מיליוני התיירים הפוקדים את ברלין בכל שנה מתבצעת תחת מגבלות נוקשות ביותר ומי שמפר אחת אחת המגבלות הללו, עלול להקנס במחירים גבוהים למדי.
מבחינת השכרה לטווח ארוך בעלי נכס יכולים להעלות את שכר הדירה אחת לשלוש שנים בלבד. כמו כן, על בעל הדירה ליידע את שוכרי הדירה שלושה חודשים לפני העלאת המחיר על מנת לאפשר להם להחליט האם להאריך את החוזה או לחפש אחר דירה חדשה. קיים גם הסיכון לדיירים סוררים שאינם משלמים את שכר הדירה עקב חוק גרמני שאומר כי פינוי של שוכר בעייתי יכול להתבצע אך ורק במידה והשוכר אינו משלם את שכר הדירה במשך שלושה חודשים רצופים. במילים פשוטות, יכול להתבצע משחק "פינג פונג" מייגע בו השוכר משלם חודש כן, חודש לא, חודשיים כן וחודש לא, ולכם לא יהיה שום כלי או כוח נגדו.
מהפך?
עד לא מזמן נראה כי שוק הנדל"ן בברלין נמצא בדהירה מהירה ואינסופית עם עלייה במחירי הנדל"ן ועסקאות המגלגלות מיליאדרי אירו במדינה, אך כעת העליה הזו נבלמת ואנחנו עלולים לעמוד בפני עצירה ומהפך בתחום השקעות הנדל"ן בברלין. הבנקים הפכו לספקנים במיוחד כאשר הם מעלים את הריביות ולא ממהרים לאשר כל עסקה ובקשה ללקיחת משכנתה. גרמנים רבים מוצאים את עצמם לא מסוגלים לשלם את דמי השכירות המבוקשים ועל כן דירות רבות נשארות לא מאוכלסות.
על כן, מצבו של שוק הנדל"ן בברלין עומד היום בערפל שאינו מאפשר למשקיעי נדל"ן לראות האם הבירה הגרמנית בדרך לנפילה של מחירי נדל"ן ואיבוד מעמדה בתור המדינה השלישית בעולם הכדאית להשקעות נדל"ן. המושג החם ביותר בתחום הנדל"ן הגרמני מתורגם באופן חופשי ל"בום שמיצה את עצמו" כאשר ה"בום" המדובר הוא הזינוק בביקוש לבתים למכירה בברלין ובמינכן. ההמלצה שלנו היא לעקוב באדיקות אחר המצב בברלין ולראות לאן הרוח נושבת, האם היא תשמר את מעמדה, או שמא תצטרכו לקחת את השקעות הנדל"ן שלכם ליעדים אחרים.
