שפל במספר ההשקעות של זרים בגרמניה
תאריך 06/02/2025
יואל
שנת 2024 התחילה ברגל שמאל בנוגע לשוק הנדל"ן של גרמניה, עם כמות ההשקעות הנמוכה ביותר מאז שנת 2013. גרמניה ששקועה במשבר דיור עמוק לצד משבר חמור בענף הבנייה, נמצאת בסכנה להפוך לכלכלת "Sick Man Of Europe" כפי שהייתה בשנות ה-90 לאחר נפילת החומה ואיחוד המזרח עם המערב. מיותר לציין שהמצב הכלכלי באירופה כלל אינו מזהיר בעקבות משבר האנרגיה והמתיחות הכבדה, אך המשקיעים הזרים בפרט מצביעים ברגליים ובוחרים לרכוש נכסים במדינות מזרח אירופה מאשר בגרמניה, מדינה שהייתה לפני לא הרבה שנים למדינה עם הכלכלה החזקה ביותר ביבשת. כיום נסקור מה קרה ברבעון הראשון של שנת 2024 בגרמניה ולאן הרוחות עתידות לנשוב בהמשך השנה.
השקעות הזרים בענף הנדל"ן היוו לכ-35% מכלל ההשקעות במדינה ברבעון הראשון של שנת 2024. זהו המספר הנמוך ביותר מאז שנת 2013 כאשר גם הירידה האגרסיבית של השקעות הנדל"ן במגיפת הקורוונה לא הביאה מספרים כאלו. המספר הזה מטריד מאוד את הממשלה הגרמנית מאחר והשקעות הזרים מהווים לנתח משמעותי מהכלכלה הגרמנית, כאשר שווי ענף הנדל"ן במדינה מסתכם לכ-730 מיליארד אירו. כדי לסבר את האוזן המספר הזה מהווה לחמישית מהכלכלה הגרמנית כולה.
עדיין מוקדם להספיד את הכלכלה הגרמנית כאשר ברבעון הראשון דווקא נרשמה עלייה כל כ-0.2%, לעומת ירידה של 0.3% בשנה הקודמת לה, אך הירידה בהיקף ההשקעות על ידי זרים לצד משבר הדיור החמור והיעדר יחידות הדיור הזמינות לאכלוס מהווים לאור אדום עבור הממשלה הגרמנית. בנוסף לכך גרמניה מתמודדת עם לא מעט גורמים שמאיימים על הכלכלה שלה כמו אוכלוסיה מזדקנת, ירידה בתפוקה של כוח העבודה המקומי ומחירי דיור שמתייקרים מיום ליום.
מדוע הזרים נמנעים להשקיע בגרמניה?
- עליית מחירים – מחירי הנדל"ן בגרמניה נמצאים במגמת עלייה בשנים האחרונות, דבר המקשה מאוד על משקיעי נדל"ן לרכוש נכסים חדשים, ולשוכרים לשלם את דמי השכירות המבוקשים על ידי המשכירים כדי להחזיר את התשלומים החודשיים. מחירי השכירות בגרמניה אמנם עדיין נמוכים יחסית בהשוואה לשאר מדינות מערב אירופה, אך הגרמנים ידועים באי רצונם לשלם סכומים יקרים עבור מוצרים בסיסיים, בין היתר עבור דיור הולם.
- ריביות מתייקרות – כולנו עדים לאינפלציה שמשתוללת כעת ברחבי העולם, על מנת להתמודד עם שיעורי אינפלציה גבוהים החליטו מדינות רבות להעלות את שיעורי הריבית למספרים גבוהים במיוחד. רוכשים פוטנציאלים שמעוניינים לרכוש נכסים כעת עומדים בפני החזרים חודשיים שמתייקרים מיום ליום, על כן באופן טבעי הם פונים לחפש אחר השקעות במדינות עם נכסים זולים יותר או לחכות ליום בו הריבית תרד בגרמניה.
- היחלשות ענף הבנייה – עם פלישת רוסיה לאוקראינה בשנת 2022, החליטה גרמניה להתנתק מיחסיה עם רוסיה והפסיקה להסתמך על אספקת הגז שהיא קיבלה ממנה. בסופו של דבר נוצר משבר אנרגיה קשה באירופה שהביא איתו לעלייה במחירי חומרי הגלם שנועדו לענף הבנייה. גרמניה נמצאת במחסור חמור ביחידות דיור עבור האוכלוסייה שלה, והקבלנים מצד שני מוצאים את עצמם בלי היכולת לממן את הפרויקטים השונים כאשר הם משוועים מהבנקים לעזור להם לממן אותם.
בנוסף לסקטור הפרטי נרשמת גם ירידה בענף הנדל"ן המסחרי כאשר נמדדה ירידה של 9.6% במחיר. בשנה שעברה נרשמה ירידה של כ-10% והכלכלנים הגרמנים טוענים כי הירידה תמשיך לאורך כל השנה ותגיע לשפל עמוק ביותר.
מדוע הזרים חשובים כל כך לענף הנדל"ן הגרמני?
מלבד העובדה כי הזרים מהווים לנתח משמעותי מהשקעות הנדל"ן והכלכלה הגרמנית כולה, ישנן סיבות נוספות מדוע הגרמנים לא ממהרים לרכוש נכסים ומעדיפים דווקא לשכור דירות. רבים מכנים את גרמניה בתור Rent Land מאחר ולמעלה מחצי מהאוכלוסיה שלה חיה בדירות שכורות ולא רואה את עצם הרעיון של רכישת נכס בתור סמל סטטוס כמו הישראלים לדוגמא. ישנם מספר קריטריונים המשפיעים על הגרמנים לשכור דירות מאשר לרכוש:
- דיור ציבורי – מלחמת העולם השנייה הביאה להרס של כ-20% מכלל הנכסים בגרמניה, דבר שהוביל את גרמניה לנקוט בצעדים מהירים על מנת לאכלס את האוכלוסיה הגרמנית בנוסף למהגרים ממזרח אירופה שהגיעו אליה. כדי לאכלס את מיליוני מחוסרי הדיור הממשלה הגרמנית החליטה להקים מערך דיור ציבורי מסובסד שיאפשר מחייה הולמת. הדיור הציבורי עדיין נפוץ בימים אלו ולכן רבים לא ממהרים לרכוש דירות אלא מחכים לקבלת זכאות להתגורר בדיור ציבורי. אמנם יש לציין כי לפעמים נדרשות שנים רבות עד שמקבלים זכאות שכזו.
- שכירות איכותית (Rental Quality) – בדומה לגרמניה גם בריטניה הקימה מערך דיור ציבורי, אמנם הדיור הציבורי הבריטי נחשב לדל במיוחד בהשוואה לדיור הציבורי הגרמני. בסקר שנערך עולה כי למעלה מ-90% מהגרמנים אשר חיים בשכירות שבעי רצון מיחידת הדיור שלהם ומעוניינים להמשיך להתגורר בה. כאשר אין תמריץ של האוכלוסיה לעזוב את הדירות השכורות שלהם ולרכוש נכסים במקום, האוכלוסיה תמשיך לשכור דירות ולהנות מאיכות חיים נוחה למדי.
- הגנת שוכרים – מבחינת החוקה הגרמנית, כל נושא השכירות מוטה לטובת השוכר מאשר למשכיר. השוכרים בגרמניה נהנים קודם כל מדמי שכירות מוזלים יותר בהשוואה לשאר מדינות מערב אירופה, וישנן רגולציות נוקשות במיוחד על המשכירים כדי לאפשר לשוכרים להתגורר בתנאים הולמים. לדוגמא, חוזה שכירות סטנדרטי אינו מוגבל בזמן ובמידה והמשכיר מעוניין לפנות את השוכרים מהדירה, הוא צריך להוכיח כי הוא מעוניין להתגורר בדירה או לאכלס בה בן משפחה.
לסיכום, מרבית הגרמנים אינם ממהרים לרכוש נכסים ומעדיפים לשכור דירות במקום. לכן, המשקיעים הזרים מהווים למרכיב חשוב בענף הנדל"ן ובכלכלה הגרמנית כולה. כדי שגרמניה תשמור על מעמדה בתור מעצמה כלכלית מהחזקות באירופה, על הממשלה לנקוט בצעדים שימשכו בחזרה את המשקיעים הזרים שמהווים לנתח משמעותי מאוד מהכלכלה כולה.
