קטוביץ'
תאריך 26/01/2025
יואל
בדרום מערב פולין וכ-80 ק"מ מקראקוב נמצאת העיק קטוביץ', בירת פרובניציית שלזיה עם אוכלוסיה שנמדדת בלמעלה מ-200 אלף תושבים. העיר אשר שוכנת על גדות נהר הקלדוניצה והנהר הראווה מתפרשת על פני שטח של 164 אלף קילומטרים רבועים כאשר כ-50% מהם הינם שטחים ירוקים. בעבר קטוביץ' הייתה ידועה בתור עיר תעשייה שעיקר האוכלוסיה שלה הורכבה מפועלים שהועסקו במפעלים ובבתי החרושת, אך בעקבות רפורמות כלכליות שהופעלו העיר שינתה את אופייה והפכה למרכז תרבותי וחינוכי. למרות שהיא עדיין נמצאת מעט בצילן של הענקיות וורשה וקראקוב, לקטוביץ' יש פוטנציאל אדיר בכל הנוגע להשקעות נדל"ן ועסקים באופן כללי. כיום נסקר את קטוביץ' הדרומית ומדוע כדאי לכם לחקור על נכסים לרכישה בה.
היסטוריה
עד שנות ה-90 של המאה ה-20 קטוביץ' שגשגה בשל הקרבה שלה למחצבים טבעיים, ועל כן היא משכה פועלים רבים שהגיעו לעבוד במפעלי הפחם והפלדה שלה. במלחמת העולם השנייה קטוביץ' הייתה נתונה תחת כיבושם של הגרמנים והעיר חוותה אבדות קשות והרס רבה בהפצצות והלחימה. לאחר תום המלחמה, אזרחים גרמנים שהתגוררו בעיר גורשו ממנה והממשלה עודדה פולנים להגיע וליישב את העיר מחדש.
עם התפרקות ברית המועצות פולין עברה גם היא שינוי ממדינה אפרורית בעלת אופי סובייטי למדינה מערבית מן המניין. ענפי התעשייה התרחבו עם החידושים הטכנולוגים ובתי החרושת והמפעלים הוסבו למרכזי תרבות, חינוך ועוד. כיום בעת סיבוב ברחבי העיר קטוביץ' קשה לחשוב כי בעברה היא הייתה עיר תעשייה כבדה, במיוחד לאור העובדה כי יש כל כך הרבה פארקים ושטחים ירוקים שמעניקים לה מראה נעים ומלבב. אונסק"ו הגדירה את קטוביץ' כעיר המוסיקה לנוכח התזמורות הרבות שלה, ואילו האדרכילות המחודשת של העיר העניקה לה את התואר "שיקגו של פולין". כך שאם בעבר ההשקעות בפולין התרכזו בקראקוב, וורשה או במקרים רחוקים יותר גדנסק ולודג', כעת הגיעה תורה של קטוביץ' להופיע באור הזרקורים, ותורכם להשקיע ברכישה של נכס מניב.
אופי שוק הנדל"ן בקטוביץ'
- עלות – הנכסים בפולין באופן כללי זולים יותר בהשוואה למערב אירופה, וקטוביץ' גם זולה בהשוואה לקראקוב וורשה. מחירו של נכס בקטוביץ' מתחיל מכ-60 אלף אירו, ומחירו של מ"ר נע בין 1500 ל-2300 מ"ר בהתאם למיקום בו הנכס ממוקם.
- תשואה – התשואה בקטוביץ' פחות או יותר משתווה לממוצע במדינה ועומדת על כ-5%. אמנם זוהי לא התשואה הגבוהה ביותר שתמצאו במזרח אירופה, אך אם מתחשבים בעלות הנמוכה של הנכסים, ההשקעה הופכת להיות משתלמת למדי.
- מיסוי – פולין מעודדת השקעות של זרים במדינה ועל כן מנהלת מדינות מיסוי מקלה ואטרקטיבית ביותר. כל זר יכול לרכוש נכס בפולין ללא כל בעיה אלא אם כן הוא מעוניין להיות בעלים של אדמה או נכס מסחרי. מס הכנסה הינו מס פרוגרסיבי שמתחיל מ-8.5%, מס שבח עומד על 19%, ואין מס רכישה על נכסים חדשים.
- השכרה לטווח קצר – נאמר מראש כי קטוביץ' היא לא העיר הראשונה שתעלה לתייר בראש בעוד הוא מבקר בפולין, אך היא כן יעד לתיירות פנים. השכרה לטווח קצר פחות מבוקשת בקטוביץ' מאחר והיא "עיר לתושבים" ופחות "עיר לתיירים"
למרות היעדר תיירות החוץ בקטוביץ', היא אחת הערים עם שווקי הנדל"ן החמים ביותר בפולין. ולכך ישנן כמה סיבות שהופכות אותה לכזו.
- מרכז חינוכי – בקטוביץ' יש כ-20 אוניבריסטאות שמושכות מאות אלפי סטודנטים מרחבי המדינה להגיע ולרכוש השכלה גבוהה. ישנו ביקוש מתמיד לדירות בקרב הסטודנטים שמעוניינים לגור קרוב למוסד בו הם לומדים.
- משרדים – קטוביץ' היא אחת הערים המובילות ביותר בביקוש ובניית המשרדים בפולין. כאשר ברחבי העולם נרשמות ירידות בביקוש של משרדים בשל מגמת העבודה מהבית שהביאה לחיינו מגפת הקורונה, הביקוש למשרדים בקטוביץ' ממשיך לגדול משנה לשנה.
- מגורים – זו אמנם קטגוריה שנשמעת קצת מוזר ומובנה מאליה, אך קטוביץ' היא מהערים הנוחות ביותר לגור בהן בפולין. אם נקח לדוגמא את קראקוב הסמוכה לה, נראה עיר עם תיירות יתר שמיליוני זרים מציפים אותה בכל שנה. קטוביץ' היא עיר מנומנמת יותר, יש בה עדיין תרבות וחיי לילה, אך לא באופן אינטנסיבי כמו בקראקוב. לכן פולנים רבים מחפשים דירות להשכרה בקטוביץ' על מנת לחיות בעיר ירוקה ונעימה. בנוסף לכך, קראקוב היא העיר השנייה הפקוקה ביותר בפולין בעוד קטוביץ' ממקומת במקום ה-12.
השקעות בקטוביץ' מיועדות למשקיעי נדל"ן שמחפשים השקעות במחיר נמוך ושמסתמכות על תזרים קבוע ולוא דווקא עונתי. ענף התיירות לא משחק תפקיד רציני בקטוביץ' ועל כן מבחינת ענף הנדל"ן, ההשקעות מסתכמות בדירות להשכרה עבור מקומיים, והשכרה של נדל"ן מסחרי לבעלי עסקים. אמנם לא תמצאו בעיר דירות להשכרה לטווח קצר בהן תוכלו להרוויח תשואות גבוהות במינימום זמן, אך כן תמצאו נכסים איכותיים עם ביקוש רב ותזרים כספים קבוע. אז אם עד עכשיו חיפשתם נכסים בקראקוב או וורשה, הפנו את תשומת ליבכם לקטוביץ', ואולי תזכו לעשות השקעה מוצלחת במיוחד.