גלה את סוג ההשקעה המתאימה לך בחו"ל
תאריך 02/05/2022
יואל
ישראל היא אחת מהמדינות המפותחות והמובילות ביותר במזרח התיכון. הן מבחינה צבאית ביטחונית בה הממשלה משקיעה נתח כבד מהתקציב הכללי, והן מבחינה כלכלית בתפקוד המשק כאשר התמ"ג לנפש עומד על 36,000$. בנוסף בארץ שוק הנדל"ן למגורים, תיירות ומשרדים נמצאים בעלייה מתמדת משנה לשנה, מה שגורם עיסוק רב בנושא יוקר המחיה עבור זוגות צעירים. המחירים רק ממשיכים לעלות, והשאלה העיקרית היא האם באמת משתלם להשקיע בנדל"ן בארץ? מה היתרונות של השקעת נדל"ן בחו"ל לעומת השקעת נדל"ן בישראל?
במאמר הבא נעבור על ההבדלים בין השקעה בחו"ל לבין בישראל ונעבור על סוגי הנדל"ן השונים שתוכלו להשקיע בהם בחו"ל.
למה השקעת נדל"ן בחו"ל עדיפה על נדל"ן בישראל?
- שוק תיירות גדול – ענף התיירות בארץ מכיל אחוז קטן מהתוצר הגולמי כ־2.6%, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנת 2019 ביקרו בישראל כ־4.5 מיליון תיירים. אמנם שוק התיירות בישראל נמצא במדרגת עלייה כאשר רק 8 שנים קודם לכן כמות התיירים עמדה על כ־3.5 מיליון, אבל עדיין, בהשוואה לשווקים במדינות אחרות, שוק התיירות קטן יחסית.
במדינות הגדולות באירופה כמות התיירים מגיעה גם לעשרות מיליונים בשנה, כך שפוטנציאל הרווח מהשקעה למטרות תיירות יהיה גדול יותר מאשר בישראל. כך ככל שהתעבורה במדינה גדולה, הביקוש לנכסים תיירותיים יגדל גם הוא. - מחירים נמוכים – מחירי הדירות בארץ לא זולים בכלל, וכמובן יש את עניין יוקר המחיה שעבור רבים מהווה פקטור לרכישת דירה. הסיבה העיקרית להתייקרות הנכסים היא המיסים הגבוהים שנדרשים התושבים לשלם. מכיוון שאנחנו מדינה מוקפת אויבים שצריכה צבא חזק, רוב התקציב הממשלתי הולך למשרד הביטחון ולאו דווקא לצורך בניית נדל"ן.
מצד שני, הביקוש בארץ לא נגמר אף פעם ותמיד יהיו זוגות שירצו לרכוש / להשכיר נכסים. כך שככל שיש יותר ביקוש ופחות היצע, המחיר עולה. לעומת זאת במדינות אחרות בעולם, מחירי הנדל"ן יהיו בדרך כלל נמוכים יותר מ2 סיבות – תוצר גולמי גבוה או אין צורך בצבא מפותח (לפעמים אפילו גם וגם). דבר שמוביל להקלה במיסים, ומאפשר לרכוש נדל"ן בחו"ל במחיר זול יותר מאשר בישראל.
- מיסים – כפי שהזכרנו, הצורך בצבא חזק מוביל למיסים גבוהים = יוקר מחיה. רמת ההכנסה היא אותה הכנסה כמו במדינות אחרות, אך מצד שני המיסים בישראל מקשים על רכישת נדל"ן ועל השכרתו. השקעה בחו"ל לעומת זאת יכולה ברוב המקרים להיות אטרקטיבית יותר בהתאם למדיניות המס.
השקעת נדל"ן באירופה
אירופה היא אחת היבשות בהן ניתן למצוא את שלושת הפרמטרים הללו בקלות. הנוף ההררי והפסטורלי של מדינות כמו אוסטריה, בולגריה והונגריה מושך אליו עשרות מיליוני תיירים בכל שנה, בנוסף לאתרי העתיקות כגון כנסיות, קתדרות, ארמונות, טירות מימי הביניים ומגוון מונומנטים מרהיבים כמו הקולסאום ושער הניצחון ברומא ועוד. המדינות באירופה הובילו את התקדמות האנושות בעבר, הקימו מושבות, כבשו יבשות ושלטו כמעט בכל העולם. כל אלו מושכים אליהם תיירים והשקעות הנדל"ן בערי הנופש נחשבות לבטוחות. המיסוי אמנם משתנה בין מדינות, אבל באירופה המגמה הכללית נמוכה יותר מזו של ישראל. כך במקום דירת 3 חדרים בתל אביב בעלות 2 מיליון ₪, תוכלו לרכוש בית פרטי / דירה במחיר כזה בעיר מרכזית באירופה.
במידה ותרצו לעיין במדינות השונות, לבחון את שווקי הנדל"ן – מוזמנים להיכנס לקטגוריית המדינות, שם נמצאים עשרות מאמרים שכתבנו על מדינות פופולריות להשקעה.
אילו סוגי השקעות יש ולמי זה מתאים?
לאחר שראינו שהשוק הגלובלי גדול יותר מהשוק הישראלי ומאפשר למשקיעים לקבל נתח שוק גדול, במחיר נמוך ובתשואה גדולה, נעבור כעת לסקירת סוגי ההשקעות הקיימים בחו"ל:
השקעת נדל"ן למגורים
מדובר בהשקעה פופולרית במדינות בהן הנכסים זולים וכאשר המשקיע רוצה להתעסק פחות בנושא השכירות. בקטגוריה נכנסים דירות ובתי מגורים, אותם ניתן להשכיר לזוגות צעירים, סטודנטים ופנסיונרים. בהשקעה מסוג זה חשוב לוודא שיש ביקוש לנדל"ן כזה במדינה ובאזור שבחרתם, משום שרכישת דירה בלב המרכז התעשייתי של לונדון יתכן ולא תהיה חכמה כמו דירת סטודנטים קרובה לאחת מהאקדמיות בבודפשט.
למי זה מתאים?
השקעת נדל"ן למגורים מיועדת עבור משקיעים המעוניינים להשכיר את הנכס שלהם לטווח ארוך. אמנם התשואה שישיגו מהשקעה כזו לא יהיה גבוה כמו בית נופש המושכר לפרקים קצרים, אבל לפעמים שווה להשכיר את הנכס בצורה כזו כדי לשמור על ראש שקט.
השקעת נדל"ן לתיירות
בתי נופש פופולריים מאוד בחו"ל וכל משפחה אמידה בדרך כלל רוכשת או משכירה לעצמה בקתת סקי בחורף או בית קיט בקיץ. התיירות פורחת באירופה בזכות הנופים המרהיבים והאטרקציות למבקרים, ואתם יכולים לקחת חלק בנתח שוק הזה בהשכרת נכסים תיירותיים דרך פלטפורמת Airbnb. הפלטפורמה מאפשרת לכם להגיע למיליוני אנשים המחפשים מקום לינה איכותי במחיר טוב, ולקבל בעזרתה עשרות שוכרים במשך השנה.
למי זה מתאים?
השקעה מסוג כזה מיועדת עבור משקיעים המוכנים להשקיע זמן ואנרגיה באחזקת הנכס. זאת משום שמצד אחד השכרות לטווח קצר נלוות בהוצאות אחזקה גבוהות יותר, אך מצד שני התשואה תגדל בהרבה מאשר השכרה שנתית למטרת מגורים.
השקעת נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי כולל בניינים, משרדים, מפעלים, חנויות ושטחי תעשייה ועוד. רמת המיסוי בנכסים כאלה לא קטנה, בנוסף לעלות הרכישה עצמה. אך ככל שהסיכון גבוה, במידה ותצליחו לייצר תשואה יפה היא תהיה גבוהה בהרבה משאר השקעות הנדל"ן שהזכרנו.
למי זה מתאים?
מדובר כאן בהשקעות גדולות עם רמת סיכון גבוהה המתאימה בעיקר למשקיעים מנוסים בעלי תקציב גדול.
בהצלחה! מומלץ להתייעץ עם מומחה נדל"ן שיעזור לכם להחליט באיזה סוג נדל"ן תרצו להשקיע.
