שלוש שנים למלחמה – שוק הנדל"ן באוקראינה
תאריך 03/07/2025
יואל
קשה לחשוב על מלחמות אחרות כאשר מלחמת חרבות ברזל עדיין מציפה אותנו בתור ישראלים, אך בשנת 2025 אוקראינה נכנסת לשנת הלחימה הרביעית שלה מול רוסיה שפלשה אליה בפברואר של שנת 2022. עד פרוץ המלחמה אוקראינה הייתה בפריחה נדל"נית כאשר משקיעים רבים וביניהם גם ישראלים רכשו נכסים במדינה לאור העלות הנמוכה והתשואה הגבוהה. במהלך השנים היו תנודות בזמן המהפכה הכתומה, המשבר הכלכלי של שנת 2008 והפלישה לחצי האי קרים ב-2014 אך באופן כללי הזרים נהנו מהשקעות מניבות במדינה. עם פרוץ המלחמה בשנת 2022 הכלכלה האוקראינית נפגעה קשות והמדינה נאלצה לבקש סיוע מן המערב וארצות הברית על מנת לשקם את הנזקים האדירים. המלחמה גרמה לגל של הגירה שלילית כאשר כחמישה מיליון אוקראינים עזבו את המדינה ועברו למדינות שכנות כמו פולין, גרמניה ורומניה. כיום ננסה לנתח את מצב שוק הנדל"ן באוקראינה והאם הוא עתיד להתחזק או להחלש.
עיקר הלחימה עם רוסיה מתבצעת בחלק המזרחי של אוקראינה כאשר הצבא הרוסי פורש את כוחותיו לאורך 600 ק"מ. ואכן במזרח אוקראינה נראיתה ירידה של 90% בעסקאות הנדל"ן מאחר וישנו חשש משמעותי מכך שחלקים נוספים מהמדינה יכבשו על ידי רוסים. בתרחיש הרע בו רוסיה תכבוש את האזורים הנוספים, נכסים שמוחזקים על ידי זרים או מקומיים יהיו נתונים לשלטון הרוסי ועלולים אף להלקח מהם. ישנה עדות לכך במה שהתרחש בחצי האי קרים שנכבש על ידי הרוסים בשנת 2014. רוסיה חייבה זרים שהיו בבעלותם נכסים למכור אותם לאזרחים רוסים או שפשוט לקחה את הנכסים לידיה והעניקה פיצוי כספי זעום.
למרות כל החששות שיש בקרב השקעות נדל"ן באוקראינה, מדובר במדינה עם נדל"ן זול ותשואה גבוהה שיכולה להגיע למספרים דו ספרתיים. מחירו הממוצע של מ"ר באוקראינה נע בסביבות ה-1000 אירו בלבד, נמוך מאוד בהשוואה לממוצע באירופה. הסיבה לכך היא גם שאוקראינה נחשבת למדינה ענייה ביותר והשכר הממוצע בה נע סביב ה-500 אירו בחודש. על פי סקר שנערך בתחילת שנת 2025 רק כ-12% מהאזרחים הביאו התעניינות לרכישת בית מאחר והם עדיין חוששים מפני המלחמה וההרס הרב שנגרם בעקבות ההפצצות של הצבא הרוסי.
תחזית הענף לשנה הקרובה:
האזור החם והמומלץ ביותר להשקיע בו כרגע באוקראינה הוא במערב כאשר העיר לבוב נמצאת בראש הרשימה. בתחילת שנת 2024 לבוב לראשונה עקפה את קייב הבירה מבחינת ערך הנדל"ן. הסיבה המרכזית להתבלטות של לבוב בראש רשימת הערים המומלצות להשקיע בה באוקראינה היא העובדה כי היא נמצאת בכיוון ההפוך ממוקדי הלחימה בחלק המערבי של המדינה. המלחמה הובילה להמונים לעזוב את אוקראינה, אך יש כאלו שבחרו להשאר במדינה והגרו לאזורים במרכז ובמערב המדינה. המקומיים אשר נאלצו לעזוב את בתיהם בעקבות הרס וסכנה מוגדרים בתור IDP או Internally Displace Pepole והינם בעלי זכאות לתוכנית "eOselya".
מהי תוכנית ה-"eIselya"? תוכנית שמיועדת לאזרחים אוקראינים אשר פועלים למען שיקום המדינה והגנה על הבטחון שלה ובעצם מאפשרת קבלת משכנתא עם ריבית נמוכה ביותר. שיעור הריבית משתנה בין 7% ו-3% בהתאם למקצוע של מגיש הבקשה ועל מנת להיות זכאי למשכנתא יש לשלם כ-20% מערך הנכס מראש. לצערם של הזרים התוכנית מיועדת אך ורק לאזרחים אוקראינים, כך שהיא יכולה להיות תקפה עבורכם רק במידה והנכם נשואים לאזרח או אזרחית אוקראינים או שבידכם דרכון אוקראיני.
מגמה נוספת שניתן לראות במדינה הוא עלייה ברכישה של אדמות. בשנת 2024 נקנו פי 1.5 אדמות ביחס לנכסים כאשר האדמות היקרות ביותר במדינה הינן בערים איוונו פרנקיבסק, לבוב וטרנופיל בשל הקרבה למרכזי תעשייה ואיכות האדמות. אך גם כאן חשוב לציין כי אזרחים זרים אינם יכולים לרכוש אדמות באוקראינה, הדרך היחידה שניתן לעקוף את האיסור הזה הוא על ידי רכישה דרך חברה אוקראינית מקומית.
על פי כלכלנים ומומחים בשוק הנדל"ן האוקראיני יש צפי לעלייה של עד 15% בשוק הראשוני מבחינת ערך הנדל"ן, הסיבה העיקרית לכך היא ההתייקרות המאסיבית של חומרים הגלם. הנכסים המבוקשים ביותר הן דירות בעלות פריסה אירופאית עם שטח מקסימלי של 75 מ"ר. מבחינת המיסוי האוקראיני ישנה כדאיות רבה להשקעות נדל"ן במדינה כאשר מעבר לעובדה שישנה אמנת מס עם ישראל, ניתן לקזז את שיעור המס על השקעת נדל"ן מ-19% ל-5% במידה ועושים זאת דרך חברה מקומית. מס שבח יכול להיות גבוה יחסית אך במידה ואתם מוכרים את הנכס לאחר שהוא היה בבעלותכם למעלה משלוש שנים, תהיו פטורים מתשלום המס הנ"ל.
במרכזי הערים הגדולות ישנו עדיין ביקוש גבוה לדירות המושכרות לטווח ארוך עבור משפחות, והן דירות המושכרות לטווח קצר עבור אנשי עסקים ועיתונאים שמבקרים בערים. כמו כן, עם כניסתו של דונאלד טראמפ לנשיאות ארצות הברית הוא החל באופן פעיל לגשר בין שתי המדינות וחותר אל עבר הסכם סוף לחימה. עדיין קשה להגיד האם התוכנית שלו אכן תצא לפועל, אך עם החדשות על תחילת המגעים לסוף הלחימה נרשמו עליות במניות בבורסה. אז כשלוש שנים לאחר תחילת הלחימה ישנן רוחות של שינוי באופק ואולי זו הזדמנות מצוינת עבורכם לרכוש נכס במדינה. נזכיר רק כי במידה והנכם מעוניינים לרכוש נכס באוקראינה בזמן הקרוב, נמליץ להתמקד בערים במרכז ומערב המדינה שמרוחקות מעט מן האיום הרוסי.
