שוק הנדל"ן באנגליה – בירידה או בעלייה?
תאריך 02/07/2025
יואל
אנגליה היא אחת המדינות המבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן בשל היוקרה שעיר הבירה לונדון משדרת ביחד עם השוק המתפתח של צפון המדינה. כמו כן, בהיעדר מחסום שפה זרה שהיא לא אנגלית והקרבה של אנגליה שמאפשרת הגעה אליה בתוך חמש שעות טיסה מושכים הרבה משקיעים ישראלים אליה שמוכנים להשקיע סכומי כסף גבוהים יותר בהשוואה לנכסים במרכז ומזרח אירופה. נתח משמעותי משוק הנדל"ן הוא שוק היוקרה שנמצא בעיקר בלונדון הבירה ביחד עם ניצני התעניינות בברמינגהם. בריטניה ידעה תנודות רבות בכלכלה ובפוליטיקה בשנים האחרונות עם שינוי צורת מיסוי והן הברקזיט שניתק אותם מהאיחוד האירופאי והביא לביקורות משני צדדי המגרש. כיום ננסה לשפוך אור על מצבו של שוק נדל"ן היוקרה באנגליה בתקופה הנוכחית.
נפתח את הכתבה בכך שהפאונד הבריטי נמצא במגמת ירידה והדולר האמריקאי לעומתו מתחזק. הדבר מוביל לתנועה של זרים אמריקאים וכאלו ממדינות שבהם המטבע צמוד לדולר האמריקאי כמו סינגפור והונג קונג שיכולים לקנות נכסי יוקרה במחירים נוחים בהשוואה לנכסים מהמדינות מהן הם מגיעים. באופן כללי אנגליה היא מגנט חזק ביותר של HNWI או "High Net Worth Individual". בלונדון הבירה מתגוררים למעלה מ-230,000 מיליונרים שנהנים מאורך החיים הגבוה שיש לעיר להציע. דבר שהזרים שמתגוררים בלונדון צריכים להיות מודעים אליו הוא הצעדים של הממשלה לביטול סטטוס ה-"Non-Dom" שהוא פטור מתשלום מס על רווחים מחוץ לאנגליה במידה ומקום מגוריו הקבוע של בנאדם נמצא מחוץ לאנגליה.
התחזית השלילית
אם נסתכל באופן גס ויבש על הנתונים של מכירות נכסי היוקרה באנגליה נראה כי ישנה ירידה בכמות המכירות. בשנת 2024 כמות העסקאות שבוצעו על ידי משקיעי נדל"ן במטרה לרכוש נכסי יוקרה היו כשליש מכמות העסקאות ביחס לשנת 2023. הדעיכה בכמות העסקאות הללו החלה בשנת 2015 כאשר בהשוואה לשנה החולפת לה נרשמה ירידה של כ-7%. יש רק לציין בשנת 2013 הייתה עלייה של כ-40% בכמות העסקאות ביחס לשנה החולפת לה, כך שהירידה של 7% ב-2015 אינה דרמטית כל כך.
אז בפועל המספרים לא משקרים ואכן כמות העסקאות של נכסי יוקרה בלונדון לא מרקיעות שחקים והמשקיעים בוחנים את צעדיהם מספר פעמים לפני ביצוע השקעה. עיקר הסיבות לכך נובעות משינוי בצורת המיסוי שבאה לרעתם של המשקיעים הזרים, והן אי היציבות הפוליטית שבה מיום ליום ישנן הכרזות על ביטול או כניסה לתוקף של חוקים מסוימים. אך למרות התחזית השלילית והמספרים שיכולים להראות מרתיעים עבור משקיעים זרים שחוששים מפני כך שלא יוכלו למכור או להשכיר את הנכס שלהם, התמונה האמיתית מעט שונה ולמען האמת היא חיובית למדי.
התחזית החיובית
למרות הירידה בכמות העסקאות – הערך של נכסי היוקרה באנגליה דווקא נמצא במגמת עלייה. אם נסתכל בראייה רוחבית נראה כי החל משנת 2005 כמות העסקאות של נכסי היוקרה ששווים למעלה ממיליון פאונד עלו ביותר מ-260%! בתחילת חודש פברואר 2025 אף נרשמה לראשונה עלייה מדודה בביקוש לנכסי יוקרה בקרב זרים ומקומיים שמחפשים בעיקר במרכז לונדון שעדיין מהווה למוקד המשיכה החזק ביותר ברחבי אנגליה. היעדר היכולת לבנות נכסים חדשים גורמת לעלייה במחיר שכר הדירה של נכסי היוקרה שעלו בשנה האחרונה בכ-15%.
כמו כן, ישנה התרחבות של נכסי היוקרה והביקוש בעיר כאשר שכונת Mayfair שפחות או יותר שלטה בשוק היוקרה בלונדון היא כבר לא היחידה ואליה מצטרפות גם שכונות Oxford, Regent ועוד. על כן משקיעים זרים שרוכשים בדולר אמריקאי מעוניינים להתררחב ולרכוש נכסי יוקרה בלונדון ובאנגליה כולה על מנת להבטיח תשואה עתידית גבוהה. הביקוש לנכסי יוקרה יחד עם שכר הדירה החודשי המבוקש עליהם לא ירדו מעולם, המשקיעים הזרים פשוט חישבו את צעדיהם בזהירות בעקבות הרגולציות והמיסוי החדש. לכך יש גם להוסיף כי ישנה ירידה גם ברכישה של נכסים ממוצעים ולא רק נכסי יוקרה, כך שלא מדובר במגמה של ממש שצריכה להרתיע את המשקיעים הזרים. הדבר היחיד שצריך לעקוב אחריו הוא באמת המיסוי המשתנה בעקבות השינויים בפוליטיקה הפנימית.
כך שאם נקח את כל המשתנים לתשומת ליבנו נראה כי נדל"ן היוקרה באנגליה יציב למדי ומגלה חסינות לעומת תזוזות שונות בפוליטיקה ובכלכלה. לונדון בפרט היא מוקד משיכה חזק ומשמעותי עבור HNWI שיכולים להרשות לעצמם נכסים ששווים למעלה ממיליון פאונד. תמורת מיליון דולר אמריקאי תוכלו לרכוש כ-30 מ"ר בלונדון, כאשר את החלופות הזולות יותר תוכלו למצוא רק במונקו, הונג קונג וניו יורק. לונדון עדיין נמצאת בראש הרשימה של היעדים המבוקשים לרכישת נדל"ן יוקרה על ידי זרים ונדמה כי למרות השינויים במדינה נכסי היוקרה ימשיכו להיות מבוקשים גם בשנים הבאות
