פראג
תאריך 03/07/2025
יואל
עיר הבירה של צ'כיה היא אחת הערים המתוירות ביותר בעולם כאשר בכל שנה פוקדים אותה בממוצע כ-20 מיליון תיירים. ענף התיירות שמהווה לחלק נכבד מאוד מהכלכלה הצ'כית גרם למשקיעים זרים מכל רחבי העולם להתעניין אחר רכישה של נכסים במדינה כדי לרדוף אחרי תשואות חלומיות שלעיתים מגיעות לשיעורים דו ספרתיים. אך בנוסף להשכרות לטווח הקצר שהמשקיעים כל כך אוהבים גם השכרות לטווח ארוך הינן בעלות תפקיד מרכזי בענף הנדל"ן מאחר ואוכלוסיית העיר גדלה משנה לשנה בעקבות הגירה חיוביות של צ'כים וזרים, והן בעקבות שיעור הילודה שגדל בשונה מהנהוג באירופה. כיום נסקור את מצב שוק הנדל"ן נכון לשנת 2025 ונציג את האזורים המומלצים ביותר להשקעה שכדאי לכם לבדוק.
לאחר תום מלחמת העולם השנייה ונפילת השלטון הנאצי, צ'כיה שהייתה לחלק מצ'כוסלובקיה הפכה למדינה קומוניסטית שניסתה בכל כוח להתנער מממסך הברזל שהטילה עליה ברית המועצות. אחת העדויות לכך הוא "האביב של פראג" בשנות ה-60 של המאה ה-20 כאשר צבא ברית המועצות פלש לפראג רכוב על טנקים היישר למרכז העיר כדי לדכא את הצעדים שנעשו אל עבר הקפטיליזם. בשנת 1993 לאחר נפילת המשטר הקומניסטי כמה שנים קודם לכן, צ'כוסלוביקה התפרקה לשתי מדינות עצמאיות שאנחנו מכירים כיום – צ'כיה וסלובקיה. מאז צ'כיה הפכה לאחת המדינות המתקדמות ביותר באירופה והיא נחשבת למדינה הפוסט קומוניסטית היציבה ביותר עם כלכלה משגשגת למדי. למרות שצ'כיה הצטרפה אל ברית נאט"ו עוד בשנות ה-90 ואל האיחוד האירופאי בשנת 2004, היא עדיין אינה חלק מגוש האירו והמטבע המקומי שלה הוא קרונה צ'כית.
אופי שוק הנדל"ן בפראג:
- עלות – מחירי הנדל"ן בצ'כיה ובפראג בפרט מתייקרים בזמן האחרון ונכון לתחילת שנת 2025 מחירו הממוצע של מ"ר הינו בשיעור של כ-5000 אירו. במידה ותרצו לחפש אחר נכס ברובע שבו נמצאת "העיר העתיקה" דעו לכם כי שם מחירו של מ"ר יכפיל את עצמו ויעמוד על כ-10,000 אירו.
- תשואה – למרות המחירים הגבוהים התשואה בפראג עדיין לא ירדה יותר מדי והיא בעלת שיעור ממוצע של כ-6%. במידה ותרצו להרוויח סכומים נאים יותר תוכלו להשכיר את הנכס שלכם לטווח קצר ובכך להגיע לתשואות של עד 12%. אולם חשוב לדעת כי בזמן האחרון מגמת ההשכרות לטווח קצר רכשה עבורה מוניטין שלילי ועל כך נרחיב בסעיף הבא.
- השכרות לטווח קצר – השכרות לטווח קצר בפראג גרמו להתייקרות במחירי השכירות והביאו לזעם המקומיים. העיירייה החליטה להציג רגולציות להשכרות לטווח קצר על ידי הצבת מגבלה של 90 ימים בשנה בהם יוכל המשכיר להשכיר את נכסו במידה והוא לא נמצא בנכס. במידה והמשכיר נמצא בנכס בזמן ההשכרה, לא תהיינה מגבלת זמן.
- מיסוי – נקודת האור בשוק הנדל"ן בצ'כיה היא שהמיסוי נחשב לנוח ומטיב. מס הרכישה עומד על 4% ומס רווחי הון הינו בשיעור של 15% במידה והנכס נמצא בבעלותכם לתקופה של פחות מחמש שנים. במידה והנכס נמצא בבעלותכם למעלה מחמש שנים תהיו פטורים מתשלום מס רווחי הון. מבחינת מס על רווחים משכר דירה תוכלו לבחור בין מס פרוגרסיבי לבין מס קבוע בהתאם לכדאיות של הרווחים שלכם.
לאחר ירידה בערך הנדל"ן ובשיעור העסקאות בשנת 2022, פראג חווה עלייה הדרגתית בערך הנדל"ן שצפויה להמשיך לזמן הקרוב. ברובעים המבוקשים ביותר בפראג נרשמה עלייה של בין 5% ל-10% במחירי הנדל"ן מאחר והביקוש גבוה במיוחד ואילו ההיצע נמוך. אל מול הגירה חיובית ושיעור ילודה חיובי ישנו חוסר ממשי בדיור עבור כל המבקשים. בשנת 2024 פורסם דווח שהעמיד את צ'כיה במקום ה-156 מבחינת היכולת לקבל אישורי בנייה ולבנות יחידות דיור חדשות עבור התושבים. כדי לסבר את האוזון, במקום ה-156 צ'כיה ממקומת מאחורי מדינות עולם שלישי כמו אתיופיה, טנזניה וזימבבואה. סיבה נוספת לשיעורי בנייה נמוכים במיוחד הוא הצורך של המדינה לשמר מבנים היסטורים ואת אג'נדת ה-Not In My Back Yard בה המקומיים אמנם דוגלים בבנייה אך אינם רוצים לבצע מאמצים ממשיים לשם כך.
לצד העלייה בערך הנדל"ן בפראג ישנו גם החשש מפני היווצרות בועת נדל"ן מאחר וכבר ישנו משבר דיור חמור שאינו מדברים עליו יותר מדי. במשך מאות שנים מרכז העיר פראג הייתה בעלת אוכלוסיה מגוונת שהתגוררה בה, ואילו כיום לאור מחירי השכירות הגבוהים להחריד רבים אינם יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה במרכז העיר ונאלצים להדחק לשוליים. מה שכן אתם יכולים להיות רגועים מבחינת השוכרים בפראג מאחר והחוקים בעיר ובמדינה בכלל הם לטובת המשכיר ולא השוכר וחוזים סטנדרטיים בדרך כלל ידרשו מהשוכר לתת התחייבות של מספר חודשים לשם חתימת החוזה.
היכן מומלץ להשקיע בפראג?
- העיר העתיקה – האזור העתיק והמתויר ביותר בעיר כולה. בעיר העתיקה תוכלו למצוא את הרובע היהודי, השעון האסטרונומי, ארכיטקטורה עוצרת נשימה ואטרקציות רבות שמושכות אליהן תיירים מכל רחבי העולם. כפי שנאמר לעיל מדובר באזור היקר ביותר בכל רחבי פראג ומחירו של מ"ר בעיר העתיקה מגיע לעשרות אלפי אירו, על כן מדובר באזור המיועד למשקיעים אמידים.
- קרלין (הרובע השמיני) – צפון מזרח ממרכז העיר לאורך הנהר נמצא רובע קרלין שמציע מתחמי מגורים עם התחדשות עירונית לאור הופעתם של משרדי סטראטאפים רבים באזור. בנוסף לאזור המשרדים תוכלו למצוא מגוון של מסעדות, בתי קפה ופארקים עירוניים שנגישים עבור תושבי האזור. למרות הביקוש הרב המחירים בקרלין עדיין לא טיפסו למעלה בדומה לעיר העתיקה.
- הולשוביצה – בדומה לקרלין גם הולשוביצה הינו אזור לאורך הנהר בצפון מזרח שהיה בעבר לאזור התעשייה של העיר. כיום ישנה התחדשות עירונית באזור עם בנייה מודרנית לצד הקתדרלות העתיקות והמוזאונים שפוקדים אותם מבקרים רבים. האזור מושך אליו קהל מגוון החל ממשפחות צעירות ועד אנשי מקצוע אמידים.
סמיחוב – דרומית ממרכז העיר פראג נמצא רובע סמיחוב שנמצא ממש בסמוך לעיר העתיקה לאורך הגדה השמאלית של הנהר. בדומה לאזורים אחרים בפראג בסמיחוב ישנו שילוב של בנייה מודרנית חדשה לצד שטחים ירוקים וכנסיות עתיקות. האזור מציע אופציות מגורים עבור בעלי מקצוע צעירים שמעוניינים לגור בסמוך למרכז העיר העתיקה עם גישה למסעדות, חיי לילה ומועדונים אך בנקודת מחיר נגישה יותר.
