סקירה מהירה של שווקי הנדל"ן השונים

תאריך 02/05/2022

יואל

שווקי הנדל"ן בעולם לא זהים אחד לשני ומשתנים בדרך כלל על פי החלטות ממשלתיות, תקציביות ומדיניות. הממשלה היא זו הקובעת את נושא המיסוי והרגולציה, בנוסף לאחריות על כניסה של תושבים זרים והשקעה במדינה. בכל אופן, על מנת להבין איזה שוק נדל"ן מתאים עבורכם, הכנו בשבילכם את המאמר הזה המסכם מספר מדינות בהן יש נקודה יוצאת דופן. הן מבחינת מיסוי קל / כבד, רגולציות מחמירות כנגד Airbnb, מדיניות כלפי זרים וישראלים בפרט, על מנת שתוכלו להבין באיזו מדינה כדאי לכם להתמקד יותר.

חשוב להדגיש שהנתונים המובאים כאן מבוססים על המאמרים שכתבנו על המדינות באתר. אנחנו עושים את המיטב באיסוף המידע ואמתותו, אך המידע שיובא לפניכם הינו בגדר המלצה בלבד ולא בא להחליף ייעוץ משפטי או מסחרי כזה או אחר.

שוק הנדל"ן בפולין – אין מס רכישה למעט דירה יד שנייה מס של 2.5%, אין הגבלות על תושבים זרים למעט רישום קרקע שדורש אישורים מיוחדים ואין הגבלות על Airbnb.
שוק הנדל"ן באוסטריה – מס רכישה של 4.6%, כדי לרכוש נדל"ן כתושב זר יש צורך בהליך בירור ארוך ומורכב שלא תמיד יאושר. ניתן לעקוף זאת על ידי נציגות אוסטרית = נאמן אוסטרי / חברה שרשומה באוסטריה.
שוק הנדל"ן בהונגריה – מס רכישה של 4%, אין הגבלות על Airbnb, אפשר לרכוש על ידי תושב זר אבל כדאי אזרחות אירופאית כדי להנות מהטבות ותקופת אישור קצרה יותר.
שוק הנדל"ן בצרפת – מס רכישה גבוה במיוחד – כפוף למע"מ בשיעור 20% / מס העברה של 5.8%. ניתן להשכיר Airbnb בלי הגבלות מיוחדות. חשוב לציין השפה מהווה פקטור משמעותי בהשקעה ויכולה לחסום לכם דלתות בלקיחת משכנתא.
שוק הנדל"ן בספרד – פטור ממס רכישה בדירה יד ראשונה אך מחויבים במע"מ של 10%, יש רגולציות מחמירות יותר על Airbnb בספרד בהתאם למחוז ולשכונה. ניתן לרכוש נכס עצמאית אך באמצעות אזרחות ספרדית תוכלו להשיג הטבות והקלות בתהליך הרכישה.
שוק הנדל"ן בפורטוגל – מס רכישה כולל שנע בין 13% – 14.6% בהתאם לסוג הנכס, אין הגבלות מיוחדות על Airbnb, ותוכלו לרכוש נדל"ן גם באמצעות אזרחות ישראלית ולהוזיל את עלות הרכישה באמצעות הסכם למניעת כפל מס שקיים בין המדינות.
שוק הנדל"ן בבולגריה – מס רכישה אטרקטיבי שנקבע על ידי הרשות המקומית, העלות יכולה להיות מ0.1% ועד 3%. אין הגבלות על Airbnb והיא אפילו מאוד פופולרית. רכישת הנכס יכולה להתבצע באופן עצמאי ללא הגבלות מיוחדות.
שוק הנדל"ן במלטה – מס רכישה שנע בין 3.5% ל5% וAirbnb פופולרית בשל אתרי התיירות שבה. קשה מאוד לרכוש נכס במלטה ללא אזרחות בגלל המיסים והמשכנתאות הכבדות. ניתן לפתור באמצעות אזרחות אירופאית ולקבל הטבות רכישה.
שוק הנדל"ן בצ'כיה – מס רכישה קבוע של 4% בלבד, ניתן להשכיר דרך Airbnb כולל רגולציות מסוימות. תושבים זרים יכולים לרכוש נדל"ן בצ'כיה אך עבור רכישת קרקעות העניין מורכב יותר ודורש חברה או סוכן מקומי.
שוק הנדל"ן באיטליה – מס רכישה שנע בין 2% ל10% בהתאם לשווי העסקה, ניתן להשתמש בairbnb אך הרגולציות לא פשוטות ודורשות אבחון לפי עיר, סוג הנכס ומצב אכלוס. ניתן לקרוא עוד אודותן כאן. בנוגע להשקעה, איטליה מאפשרת לישראלים להשקיע מכיוון שיש לה עם ישראל יחס השקעות הדדי.
שוק הנדל"ן בקפריסין – מס רכישה נע בין 3% – 8%, דירות Airbnb פופולריות במדינה, וניתן לרכוש נדל"ן עצמאית או ע"י חברה עם אפשרות לקבלת אזרחות אירופאית בתנאים מסוימים.
שוק הנדל"ן בגיאורגיה – מס רכישה מאוד נמוך שיכול להגיע לכ־2%, מומלץ להשתמש בairbnb עבור דירות עיירות נופש ולא בערים המרכזיות, מכיוון ששם אין להן הרבה ביקוש. המדינה מעודדת השקעות חוץ באמצעות הטבות והקלות בתהליכי הרכישה.
שוק הנדל"ן באנגליה – מס רכישה מדורג ע"פ סכום העסקה, אך נע בין 0% – 12%. במידה ויש לכם נכס נוסף תשלמו רק 3% בלבד + מס בולים. אין הגבלות מיוחדות על Airbnb, ובנוגע לרכישה – כל אחד יכול לקנות נכס אך במידה ואינך בעל אזרחות בריטית קשה מאוד לקבל משכנתא בתנאים טובים באנגליה.
שוק הנדל"ן באירלנד – מס רכישה נמוך במיוחד שעומד על כ־0.18% – 0.25% בתוספת מס בולים ועמלת טרחה. בשנת 2019 נכנסו לתוקף תקנות מחמירות יותר על אחזקה והשכרת נכסים אותן ניתן לראות כאן. אין הגבלות על רכישה עצמאית זרה אבל באמצעות חברה רשומה המיסוי יהיה נמוך יותר.
שוק הנדל"ן בגרמניה – מס רכישה בגובה 4%- 6%, ישנן הגבלות מיוחדות לשימוש בairbnb במדינה, כך שכדאי לבדוק באתר של Airbnb בהתאם למחוז ורובע בו תרצו להשקיע. היתרון הבולט הוא העובדה שאין הגבלה מסוימת על תושבים זרים ברכישת נכס.
שוק הנדל"ן ביוון – מס רכישה בגובה כ־3%, כדאי להניב תוצאות מairbnb צריך לעבוד קשה מכיוון שהשוק שם גדול. ניתן להשקיע עצמאית אם אפשרות ללכת על תכנית גולדן ויזה ולהשיג אזרחות אירופאית תוך כ־7 שנים.
שוק הנדל"ן ברומניה – מס רכישה קבוע של 3% המתקזז מהמע"מ (19%) + אמנת כפל מס בין ישראל לרומניה. המדינה מאוד מפותחת בשוק התיירות ואין על Airbnb הגבלות מחמירות במיוחד. קשה להיכנס לשוק הנדל"ן בגלל הבירוקרטיה שנלוות להשקעה זרה, לכן הפתרון הוא להיעזר בתושבים רומנים ולהיכנס איתם בשותפות. מדובר בהליך לא פשוט אבל פוטנציאל הרווח גבוה.
שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות – אין מס רכישה באיחוד האמירויות, Airbnb פעילה במיוחד במדינה, אך מומלץ לעבור על הרגולציות השונות בהקשר לרכישת נדל"ן בהתאם לאמירות שתרצו.
שוק הנדל"ן באוקראינה – מס רכישה בגובה 2%, כולל אמנת כפל מס, שוק התיירות נמוך יחסית אבל ניתן להשקיע בנכסי Airbnb בערים פופולריות במדינה. ניתן להשקיע עצמאית או באמצעות סוכנות נדל"ן, אך זרים לא מורשים לרכוש קרקעות.