נדל"ן באוסטריה

תאריך 03/05/2022

יואל

אוסטריה, מדינה אירופאית קסומה עם נופים ירוקים והרים עוצרי נשימה, לא פלא שהיא מצליחה בכל שנה להביא כ­-30 מיליון תיירים, יותר מפי 3 מכמות התושבים שלה. אוסטריה נחשבת בין המדינות היציבות ביותר בשוק האירופי: מדינה תיירותית בה האינפלציה מסתכמת ב-2% בשנה וב-2018 כסתה את הגרעון התקציבי שלה שעמד על 1.5 – 3% בחמשת השנים האחרונות. בנוסף, נכון לשנת 2018, אוסטריה דורגה במקום ה-21 בעולם בדירוג תמ"ג לנפש, העומד על 51,461.95 דולר לשנה.

כשבאים להשקיע בנדל"ן, כמו בכל השקעה אחרת, צריך להתייחס ל-2 הפרמטרים הבאים שנוכל לשחק איתם – סיכוי מול סיכון. נדל"ן במדינות מסוימות באירופה ובכלל, יכול לתת תשואה גדולה יותר אבל רמת הסיכון תהיה בהתאם. אם זו ירידה בביקוש, בערך הדירה או במצב כללי של השוק שיכול להשפיע לרעה על הנכס. לכן, חשוב לבדוק עד כמה אנחנו שמים דגש על כל פרמטר. האם המטרה היא להשקיע בנכס בעל סיכוי נמוך לקבלת תשואה גבוהה? או בנכס בעל סיכוי גבוה לקבלת תשואה ממוצעת?

אם אתם רוצים להשקיע בנכס שיחסוך בכם תחושת בטחון ויניב לכם תשואה משמעותית, נדל"ן באוסטריה יכול להיות ההשקעה הטובה ביותר עבורכם.

מס על שכר דירה

המס על ההכנסות משכר הדירה יהיה בניכוי ההוצאות עבורה כגון משכנתא ואחזקה. הכנסות משכירות ממוסות כהכנסה באוסטריה ולכן כפופות לאותם שיעורים כמו מס הכנסה רגיל:

• עד €11,000 = 0%,
• €11,000 – €18,000 = 25%,
• €18,000 – €31,000 = 35%
• €31,000 – €60,000 = 42%
• €60,000 – €90,000 = 48%
• €90,000 – €1,000,000 = 50%, מיליון יורו ומעלה = 50%

לבעלי תושבי חוץ שגרים בנכס פחות מ-70 יום בשנה, רצועת ה-0% מצטמצמת ל-3,000 אירו.

מס רכישה

בדומה לישראל כאשר אדם רוכש נכס ישנו מס רכישה אשר עומד באוסטריה על 4.6% מערך הנכס.

משכנתא מקומית

הריביות נעות סביב 1.5% – 3% ומשתנות בהתאם לנתונים בנוסף ניתן לקבל עד 70% מהמימון דרך בנקים מסוימים. .(מובא ממאמר זה)

תשואה שנתית

התשואה השנתית תלויה במיקום הנכס, ויכולה לנוע בין 2% – 7% כפי שהצגנו כאן, בהתאם למיקום הנכס והביקוש באזור. אמנם התשואה נמוכה ביחס למדינות השכנות, אך הסיכוי לאבד את ערך הנכס הוא קטן.

Airbnb

רוצים להשכיר את הנכס שלכם בשיטת AIRBNB? מצוין, באוסטריה תוכלו להשכיר את הנכס לטווח קצר עבור תיירים, ולטווח הארוך עבור אנשי עסקים ומשפחות באזור. כמובן שזה דורש יותר עבודה מכם בטיפול בנכס או בהשכרת חברה שתטפל בו, אך התשואה גבוהה יותר משמעותית.

שוק נדלן חופשי

על מנת לרכוש נדל"ן באוסטריה עליכם להיעזר בנאמן אוסטרי או בתאגיד תושב אוסטריה, שיעקוף את הליך האישור המתחייב ברכישת נכסים על ידי אזרח זר. כדאי להיעזר בייעוץ משפטי לפני רכישת הנכס על מנת להימנע מטעויות מיותרות.

מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה באוסטריה

למה כדאי להשקיע באוסטריה?

אוסטריה כפי שהצגנו, היא מדינה בטוחה מבחינה לגאלית. הפיכות פוליטיות, שחיתויות ומקרים מהסוג הזה לא יכולים לקרות באוסטריה. זאת הודות לשיטת הממשל – רפובליקה פדרלית דמוקרטית ונמצאת במקום ה-12 מתוך 180 מדינות באכיפת ומניעת השחיתות, נכון לשנת 2019. לכן, בניגוד למדינות אחרות במזרח אירופה או אפריקה, אוסטריה נחשבת למקום בטוח להשקעה מכיוון שהסבירות כי ילאימו את הנכס או שהערך שלא יתרסק בעקבות משבר פוליטי הוא כמעט ולא קיים.

עוד יתרון משמעותי לטובת אוסטריה היא היכולת שלה לצאת ממשברים באופן מעורר הערכה. ב-2008, בעת הקריסה הכלכלית העולמית, אוסטריה הצליחה לשרוד ולהתאושש בצורה מהירה יחסית למדינות אירופאיות אחרות. כך, בזמן שמדינותיה השכנות נפגעו בצורה משמעותית ולא הראו יציבות כלכלית, אוסטריה הוכיחה כי היא מסוגלת לייצר יציבות פיננסיות ואחריות לאומית גם בשעת משבר. דבר שהופך את ההשקעה לאוסטריה לבטוחה יותר מבחינת יכולת המדינה לנהל ולצאת ממשברים בצורה יעילה.

נקודה חשובה שהזכרנו בתחילה, היא התיירות. אוסטריה נמצאת בעלייה מתמדת, כאשר ב-2010 כמות התיירים השנתית הייתה כ-20 מיליון וב-2018 כמות התיירות מוערכת בכ-31 מיליון תיירים, והמספר רק הולך וגדל. מה זה רלוונטי לגבינו?

התיירות מהווה עבורנו הבטחה סבירה לכך שניתן יהיה לאכלס את הנכסים שנרכוש או נשכיר הן למקומיים והן לתיירים. ככל שהתיירות עולה, כך עלות השכירות של הנכסים לטווח הארוך ולטווח הקצר תהיה גבוהה יותר, מה שיתבטא בתשואה משמעותית עבור המשקיע.

איפה כדאי לרכוש נדלן באוסטריה

הסיכוי לקבלת תשואה גבוהה מנדל"ן באוסטריה משתנה בהתאם למקום ההשקעה. בשונה ממדינות אחרות, שם ככל שהעיר גדולה ומרכזית יותר כך סיכויי התשואה עולים, באוסטריה גם עיירות נופש לסקי וטיולים יכולים להניב תשואה לא פחות גבוהה מאשר נכסים במרכז המדינה.

3 אפיקים מרכזיים:

• השקעה באזור מרכזי – ווינה וזלצבורג הן הערים הגדולות והמרכזיות ביותר במדינה. הן מהוות מוקד תיירותי אורבני גדול באירופה, ומרבית מהמבקרים שם הנם אנשי עסקים. לכן התשואה הממוצעת בערים אלו הן באזור של 3.5% – 4% המשתנה בהתאם למיקום הנכס. מדובר בתשואה יחסית נמוכה אך משתלמת מבחינת בטחון והסיכון להפסיד את ערך הנכס כפי שהסברנו, נמוך מאוד.
• השקעה בהרי האלפים – אוסטריה ידועה בתור ארץ מדהימה עם נופים והרים עוצרי נשימה. מדי שנה בתקופת החורף נפתחת עונת הסקי ועשרות אלפי תיירים פוקדים את עיירות הנופש כדי להנות מחופשות סקי וספורט חורפי בהרי השלג. התיירות ממשיכה גם לחודשי הקיץ ומגיעים תיירים רבים למסעות וטיולים באזור ההרים ועיירות הנופש.
  היתרון הגדול שיש כאן זו שמדובר בהשקעה לטווח קצר בה ניתן לקבל תשואה הגבוהה כתוצאה מהשכרת הנכס בתקופות בהן הביקוש התיירותי עולה. מנגד, הנכס תלוי כמעט לחלוטין בתיירות חיצונית, ולכן היכולת להשיג תשואה גבוהה לטווח ארוך יכולה להיפגע במידה והתיירות תפסק.
• השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – השקעה באזורי תעשייה ומשרדים בערים הגדולות יכולה לתת תשואה מבטיחה לטווח ארוך של בין 4.5% ועד 7% בהתאם למיקום הנכסים. הקושי העיקרי הוא במציאת נכסים פנויים במרכז העיר להשקעה, משום שרוב המשרדים מובלעים בתוך אזורי בתי מגורים וישנה בנייה מועטת של אזורי מסחר ותעשייה במרכז.

איך משיגים נדל"ן באוסטריה?

החלטתם על רכישת דירה או נכס נדל"ן אחר באוסטריה? מעולה! עכשיו הגיע הזמן להתחיל בתהליך בפועל – בחירת אזור, התקשרות עם סוכנות אמינה, בדיקת האופציות השונות שעומדות מולכם ובחירת הנכס. לאחר מכן, תדאגו, יחד עם הסוכנות או עם סוכן הנדל"ן, לתאם מול גורמים מקומיים על טיפול בנכס ולוודא שהכל נעשה מול  הגורמים הבירוקרטיים הרלוונטיים.