משבר הדיור ביוון מחריף

תאריך 02/07/2025

יואל

כבר שנים שיוון היא אחת המדינות האהודות והמבוקשות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים. השילוב של הקרבה, היצע הנכסים ואורך החיים הים תיכוני שמשותף לישראלים ויוונים מושכים את המשקיעים הישראלים לרכוש נכסים רבים במדינה. מעבר לערים הגדולות כמו אתונה וסלוניקי, משקיעי נדל"ן רבים פונים גם לאיים כמו כרתים, קורפו ולסבוס בחיפוש אחר נכסים להשכרה לטווח קצר עבור מיליוני התיירים שפוקדים את המדינה בכל שנה. אך למרות סבר הפנים היפות ועידוד ההשקעות מטעם המדינה, נפער פער בין המשקיעים הזרים אשר רוכשים נכסים בעלות נמוכה יחסית בשוואה לצרפת או אנגליה, לבין המקומיים אשר לא מצליחים למצוא דיור הולם. כיום נסקר את מצב משבר הדיור ביוון שמחמיר מיום ליום. 

ראשית כל בואו נלך אחורה בזמן למשבר הכלכלי של יוון שהפיל את מחירי הדיור לשפל היסטורי. בתחילת שנות ה-2000 יוון התנהגה בחוסר אחריות עם הכסף שלה ואפשרה ליוונים רבים לצאת לפנסיה מתחת לגיל 50, אלו שיצאו עם ממון רב בחרו לרכוש נכסים או לעזור לילדיהם לקנות את ביתם הראשון. המצב שנוצר הוא מתן משכנתאות בקצב גבוה למדי שהשאיר את המדינה עם חובות אדירים. לקראת שנת 2008 יוון הגיע למצב בו היא הייתה מוכרחת להצהיר על פשיטת רגל וגרמניה שהחליטה לסייע לה הכריחה אותה לבצע שינויים בחוק וקיצוצים משמעותיים. דבר הוביל לדבר ושוק הנדל"ן קרס כאשר בעלי המשכנתאות לא הצליחו לשלם את ההחזרים החודשיים שלהם ומחירי הדיור ירדו לשפל בלתי יאמן.

 

כדי להציל את הכלכלה היוונית החליטה הממשלה לצאת בפרויקט ויזות הזהב שבהן כל משקיע זר שירכוש נכס בעלות של למעלה מ-250,000 אירו יהיה זכאי לאישור תושבות ולאחר מכן לאזרחות יוונית. לדרכון יווני יש כוח רב מאחר והוא חלק מהאיחוד האירופאי, המשקיעים לא היססו והנכסים נמכרו כמו לחמניות חמות. לא מעט מקרים היו שבהם נכס היה מתומחר מתחת ל-250,000 אירו אך המשקיע הזר החליט לרכוש אותו ביוקר על מנת להיות זכאי לקבלת ויזת הזהב, כך נוצר מצב שבעלי הבתים בזמנו יכלו להרשות לעצמם להעלות את מחירי הנדל"ן כדי להתאים את הביקוש לויזות זהב, והיוונים המקומיים מצאו את עצמם ללא יכולת לרכוש נכס. ולא מדובר רק ברכישות של נכסים, היוונים כיום משלמים למעלה מ-30% ממשכורתם עבור שכר דירה, נתון שגבוה מהשיעור ההממוצע באיחוד האירופאי שעומד על 19%.  

מצב שוק הדיור ביוון כיום:

נכון לתחילת שנת 2025 מחירי הנדל"ן ביוון כמעט והדביקו את השיא טרום המשבר הכלכלי של שנת 2008. הביקוש לעומת זאת גבוה הרבה יותר מהתקופה טרום המשבר הכלכלי מאחר וההנחה היא כי מחירי הנדל"ן יעקפו את הרף הנוכחי ויגיעו לשיאים חדשים. במרץ 2025 התקיימה ועידת ישראל-יוון נדל"ן אשר השתתפו בה בכירים בענף הנדל"ן הכלכלה והתעשייה. בועדה הוצגו כל היתרונות שיש לשוק הנדל"ן היווני להציע עבור המשקיעים הישראלים וכן הועלו תחזיות חיוביות לגדילה עתידית. דבר ראשון, המיסוי היווני נחשב לנוח עבור המשקיע הפוטנציאלי כאשר ישנו פטור ממס שבח עד שלוש דירות, מס רכישה נמוך ומס בשיעור של 15% על רווחים משכר דירה. דבר שני, ליוון יש ענף תיירות משגשג שמושך אליו מיליוני תיירים בכל שנה, והן כרבע מיליון סטודנטים אשר מתגוררים באתונה הבירה ומחפשים אחר דירות לגור בהן בתקופת הלימודים. 

הצפי הוא שעד שנת 2030 מספר התיירים השנתי ביוון יחצה את רף ה-40 מיליון. זהו אמנם נתון חיובי עבור אלו העוסקים בענף התיירות ביוון, אך עם התחזקות ענף הנדל"ן התחזקה גם מגמת ההשכרות לטווח קצר שגרמה להתייקרות מחירי הנכסים במדינה. נכון להיום ביוון יש יותר דירות נופש מאשר חדרים במלון – כמיליון דירות ביחס ל-890,000 חדרי מלון. בשנה שעברה החליטה הממשלה להגביל את ההשכרות לטווח קצר ואסרה באופן מוחלט על השכרות נכסים בשכונות המבוקשות ביותר באתונה. בנוסף לכך, יוון הגבירה את האכיפה על העוברים על החוק והציגה עונשים כספיים כבדים. מנגד המדינה הכניסה הטבות מס ומענקים עבור בעלי נכסים אשר ימירו את ההשכרות שלהם מטווח קצר לטווח ארוך.  

למרות הביקוש המאסיבי בקרב רוכשים מקומיים וזרים, ישנה ירידה משמעותית בכמות הנכסים שנבנים בכל שנה. בין השנים 2001 ל-2011 נבנו ביוון כ-52,000 בתים בשנה, בעשור לאחר מכן המספר נחתך בחצי וירד לכ-26,000. כך נוצר מצב שהיצע הנכסים בירד בלמעלה מ-80% בהשוואה למצב טרום המשבר הכלכלי. אם זאת חשוב לציין כי ביוון יש למעלה מ-700,000 בתים לא מאוכלסים ברחבי המדינה שעומדים ריקים. 

יוון לא רוצה לחזור על הטעות שעשתה טרום המשבר על כן היא החלה להגביל את מספר המשכנתאות ובשנת 2023 נתנו כ-14,000 משכנתאות בהשוואה ל-115,000 בשנת 2007. למרות שהאינפלציה נמוכה יחסית ונמצאת בשיעור של 2.7% עם צפי לירידה, היוונים עדיין נמצאים במצב כלכלי קשה שמקשה עליהם לרכוש או לשכור נכסים. בעשר השנים האחרונות מחירי הנדל"ן עלו בשיעור ממוצע של כ-5% בשנה, לעומת השכר הממוצע שעלה ב-3%. לסיכום, שוק הנדל"ן היווני עדיין חם, שוקק ומחכה למשקיעים הישראלים להגיע. רק חשוב לשים את האצבע על כך שישנו הסיכוי כי ההשכרות לטווח יצר יוגבלו עוד יותר בהמשך ואז על המשקיעים יהיה הצורך להשען על השכרות לטוח ארוך תוך כדי גביית דמי שכירות הוגנים עבור המקומיים.