מנצ'סטר היא העיר המומלצת ביותר להשקעת נדל"ן ראשונית בבריטניה

תאריך 17/04/2025

יואל

בחודש ספטמבר של שנת 2024 פרסמה חברת המשכנתאות Haifax הבריטית דוח שעולה ממנו כי מנצ'סטר היא העיר המומלצת ביותר למשקיעים אשר עושים את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן. על פי הדוח כ-75% מרוכשי הנדל"ן בשנה האחרונה הינם משקיעים שעושים את ההשקעה הראשונה שלהם באמצעות משכנתא, עלייה של למעלה מ-10% ביחס לשנת 2020 בה היה ביקוש שיא להשקעות נדל"ן. משקיעים אשר אינם מעורים מספיק בשוק הנדל"ן בבריטניה בוודאי יבדקו כיעד ראשוני את לונדון, אך הנכסים בלונדון יקרים פי כמה וכמה מערים אחרות בבריטניה, ומנצ'סטר היא המומלצת ביותר במידה ואתם מחפשים נכס להשקעה בממלכה המאוחדת. כיום נסקור את שוק הנדל"ן במנצ'סטר ונבין מדוע השקעה בה משתלמת כל כך.

מנצ'סטר נמצאת בחלק הצפון מערבי של בריטניה כאשר בעיר עצמה מתגוררים כחצי מיליון תושבים, ואילו במטרופולין כמעט שלושה מיליון. המיקום של מנצ'סטר משחק תפקיד חשוב בכל הנוגע להשקעות בה מאחר והיא ממוקמת במרחק של כ-20 דקות מנמל התעופה המקומי וכשעתיים נסיעה מלונדון הבירה. בנוסף לכך, בימים אלו ממש מתבצעת עבודה לבניית קו רכבת מהיר שתקצר את זמן הנסיעה בין שתי הערים ל-70 דקות בלבד. בשנים האחרונות בריטניה משקיעה כסף רב בפיתוח צפון המדינה כחלק מתוכנית ה-Northern Powerhouse Scheme על כן יש בנייה ענפה בכל רחבי העיר ובעקבות כך גם עלייה במחירי הנדל"ן משנה לשנה.

אופי שוק הנדל"ן במנצ'סטר:

• עלות – מחירי הנדל"ן במנצ'סטר נמוכים מהממוצע במדינה כאשר מחירו של בית בעיר מוערך בכ-212,000 פאונד, מחיר הנמוך בלמעלה מ-30,000 פאונד ביחס לממוצע בעיר. לעומת זאת, ישנה עלייה הדרגתית של מחירי הנדל"ן בעיר כאשר על פי ההערכות עד שנת 2028 צפויה התייקרות של בין 10% ל-12%.
• תשואה – התשואה במנצ'סטר גבוהה מהממוצע במדינה כאשר היא מוערכת בין 6% ל-7%. התשואה יכולה אף להיות דו ספרתית בהשקעות מיוחדות כמו בדיור מוגן אשר עליהן נרחיב בהמשך הכתבה.
• השכרות לטווח קצר – מנצ'סטר היא אחת מהערים המתוירות ביותר באנגליה בשל שתי קבוצות הכדורגל שלה מנצ'סטר סיטי ומנצ'סטר יונייטד. לכך מתווספות אטרקציות רבות לתיירים וחיי לילה שוקקים שמכניסים סכומי כסף רבים לקופת הממשלה ולאלו אשר עובדים בתעשיית התיירות. כך שתוכלו להיות בטוחים שיהיה קהל רב שישמח לשכור את הנכסים שלכם לתקופת השהות שלהם בעיר.
• מיסוי – חשוב לדעת כי מרבית המיסים באנגליה הינם מיסים פרוגרסיבים, כך שקיים פטור על הכנסות עד תקרת שכר מסוימת. כמו כן, מס העירייה (ארנונה) באנגליה הוא על חשבון השוכר ולא המשכיר ומוערך בכ-1% משווי הנכס.

בנוסף למיקום האסטרטגי של העיר וענף התיירות שמהווה לחלק אינטגרלי מכלכלת העיר, תחום החינוך גם הוא חלק משמעותי מאוד ממנצ'סטר. במנצ'סטר נמצאות שתי אוניבריסטאות מובחרות אשר למעלה מ-100,000 סטודנטים מגיעים אליהן על מנת לרכוש השכלה גבוהה. הסטודנטים מהווים לקהל שוכרים מעולה עבור בעלי הנכסים שיכולים לחתום מולם לחוזי שכירות ארוכים של כמה שנים. בנוסף לכך, מרבית הסטודנטים בוחרים להשאר לגור במנצ'סטר לאחר תום לימודיהם מאחר וישנה פריחה כלכלית וריבוי מקומות עבודה בעיר. דוגמא מעולה לכך היא רשת BBC שהעבירה כ-7000 עובדים לעיר.

שני סוגי השקעות נוספים שאולי לא עלו לראשכם באסוציאציות הראשונות בנוגע לעיר הן השקעות בדיור מוגן והשקעות בבתים זולים בשכונות בהן מתגוררות אוכלוסיות מוחלשות אשר מקבלות קצבאות מהמדינה למגורים. בשנת 2008 הופסקה תוכנית הסבסוד לקשישים ומבוגרים מאחר ונוצר גרעון אדיר בקופת הכלכלה, כתוצאה מכך הדיור המוגן עבר ברובו לסקטור הפרטי ואפשר למשקיעים חדשים להכנס לתחום. לאור העלייה בתוחלת החיים במדינה ישנה עלייה חדה במספר הקשישים והמבוגרים במנצ'סטר, כך שהשקעה ביחידות דיור בדיור מוגן יכולה להיות השקעה מניבה ביותר. בנוגע להשקעות בשכונות בהן מתגוררות אוכלוסיות מוחלשות יש לקחת בחשבון כי מדובר בהשקעה יחסית מסוכנת מאחר והשכונות הללו ידועות כמפוקפקות ואלו אשר מתגוררים בהן בעלי קושי כלכלי משמעותי. אך כמו שכולנו יודעים כאשר הסיכוי גבוה, התשואה גבוהה בהתאם. בהשקעות מוצלחות באזורים בהן מתגוררים בריטים בעלי Social Benifits כמו מהגרים, אמהות חד הוריות ומובטלים תוכלו להרוויח תשואה שיכולה להגיע עד 12%! במידה ואתם בוחרים להכנס להשקעות בדיור מוגן או בבתים זולים בשכונות מוחלשות נמליץ לכם להתייעץ עם מומחה בהשקעות הללו מאחר והסיכונים הכרוכים בהם גבוהים משמעותית מהשקעות בנכסים רגילים.

היכן להשקיע במנצ'סטר?

• פיקדילי (Picadilly) – רובע הממוקם בלב העיר מנצ'סטר הממוקם כ-20 דקות נסיעה מנמל התעופה הסמוך וידוע בתחנת הרכבת המיתולוגית שלו. מדובר באחד האזורים המבוקשים והיוקרתיים ביותר עם תשואה שעומדת על 5.8%.
• מוס סייד (Moss Side) – רובע הממוקם כ-3 ק"מ ממרכז העיר בסמיכות לאוניברסיטאות המקומיות עם סטודנטים רבים אשר מחפשים דירות להשכרה באזור. השכירות הממוצעת במוס סייד עומדת כל כ-1500 פאונד בחודש והתשואה מטפסת לכמעט 7.5%.
• סלפורד (Salford) – למרות שמדובר בעיר בפני עצמה הגובלת בחלק הצפון מערבי עם מנצ'סטר, היא עדיין מהווה למטרופולין מנצ'סטר הגדול ומתגוררים בה כרבע מיליון בני אדם. מדובר באחת הערים הירוקות ביותר בבריטניה עם אוניברסיטת סלפורד המפורסמת הממקומת בה. מחיר השכירות הממוצעת בה נמוך יחסית ומעורך בכ-1100 פאונד כאשר התשואה מגיעה לכמעט 7%.
• סטוקפורט (Stockport) – רובע יוקרתי של מנצ'סטר עם מגוון חנויות מעצבים, מסעדות וחיי לילה שופעים. סטוקפורט ממוקם כ-9 ק"מ ממרכז העיר מנצ'סטר כאשר מחירי הנדל"ן עולים בו בחדות בכל שנה. התשואה הממוצעת ברובע מוערכת בכ-5.5% כאשר השכירות הממוצעת הינה 1350 פאונד.