מדינות באירופה שמציעות את המיסוי הנוח ביותר עבור משקיעים זרים

תאריך 01/07/2025

יואל

משקיעי נדל"ן חכמים לא מסתפקים במחירי נדל"ן ובאחוזי התשואה הוורודים שמציגים להם, עוד לפני שהם מתחילים לחפש אחר נכסים הם בודקים את המדינות שמציעות את המיסוי הנוח ביותר על מנת להבטיח כי התשואה החלומית שהוצגה להם לא תלווה בתשלומים חודשיים כבדים שינגסו בכיסם. נושא המיסוי הוא אחד הנדבכים החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן, כל מדינה משתנה מבחינת המיסוי שלה כאשר יש מדינות שמציגות מיסוי גבוה עם נכסים לא יקרים, ויש כאלו שנחשבות לכאורה ל-"Tax Heaven" אך מציעות נכסים בסכומים אסטרונומים שרק בודדים יכולים להרשות לעצמם. בכתבה הזו נסקור נכון לסוף שנת 2024 מהן המדינות שמציעות את המיסוי הנוח ביותר באירופה. 

• לטביה – מדינה בלטית עם תשואה ממוצעת של כ-5.5% ומחירי נדל"ן שקפצו ב-10% ברבעון השני של 2024. מס החברות בלטביה הוא מהנמוכים באירופה ועומד על כ-10% בלבד, בניגוד לכך מס ההכנסה בלטביה גבוה למדי ויכול להגיע עד ל-32% בהתאם לההכנסה הפוטנציאלית. מס על רכישה ומכירה מסתכם לכ-3% ובסך הכל ניתן לראות כי המדינה מציעה נכסים שמתייקרים מיום ליום ביחד עם מיסוי נוח. יחד עם זאת, לטביה נחשבת לאחת המדינות המתפחות ביותר בקרב המדינות הבלטיות עם גידול בקרב כל ענפי התעשייה ביחד עם יוקר מחייה נמוך ביחס לאירופה. 

• הונגריה – כשמרבית מדינות אירופה אינן סימפטיות במיוחד כלפי משקיעי נדל"ן ישראלים בלשון המעטה, הונגריה נשארת לאחת הידידות הקרובות ביותר של ישראל ויחד עם זאת מציעה גם מיסוי נוח במיוחד עבור זרים. כן חשוב לציין כי במידה ואתם מעוניינים להעתיק את מקום מגוריכם לאירופה על מנת לפתח שם את ההשקעות שלכם דעו כי הונגריה היא אחת המדינות עם מדיניות ההגירה הקשה במיוחד שמכריחה אתכם להתגורר במדינה לעמלה מ-180 ימים על מנת לקבל אישור שהייה. ברבעון השני של שנת 2024  נרשמה עלייה של כמעט 10% במחירי הנדל"ן בהשוואה לרבעון השני של שנת 2023 כאשר התשואה הממוצעת עומדת על 5.75%. מס החברות במדינה עומד על 9% כאשר יחידים שאינם חלק מחברה משלמים מס קבוע של 15%. בסך הכל מדובר במדינה פופולארית ומתפתחת שפותחת את שעריה כלפי משקיעי נדל"ן ישראלים. 

• אסטוניה – מדינה בלטית נוספת שמגיעה לרשימה שלנו שרשמה עלייה של 6% ברבעון השני של 2024 בהשוואה לרבעון השני של 2023. אסטוניה מאפשרת לזרים לרכוש נכסים במדינה באופן חופשי כאשר התשואה הממוצעת עומדת על 4.5% עם מחירי נדל"ן גבוהים למדי ביחס לאיזור. מבחינת נושא המיסוי בעת רכישה נדל"ן תצטרכו לשלם מס של כ-1.3% ולאחר מכן תשלמו מס הכנסה קבוע שלא יושפע מהרווח שתרוויחו בשיעור של 20%. היתרון של אסטוניה הוא שמחירי הנדל"ן בה יקרים למדי ועל כן למרות שהתשואה אינה גבוהה כמו במדינות אירופאיות אחרות, הרווח שלכם עדיין יהיה גבוה יחסית והמיסוי ישאר קבוע. 

• רומניה – רומניה כבר שנים נמצאת על הכוונת של משקיעי נדל"ן ישראלים אשר כבשו בסערה לא רק את עיר הבירה בוקרשט אלא גם ערים נוספות כמו קלוז'-נפוקה, טימישוארה ועוד. רומניה רשמה עלייה של כ-7% במחירי הנדל"ן ברבעון השני של 2024 והתשואה הממוצעת בה עומדת של שיעור כמעט זהה של 6.5%. מס ההכנסה ברומניה הוא מהנמוכים באירופה ועומד של שיעור ממוצע של 10% אך יחד עם זאת היא המדינה עם שיעור המע"מ מהגבוהים באירופה ועומד על 19%. חשוב לציין גם כי למרות שיש פריחה בשוק הנדל"ן לאור הגידול בביקוש המשכנתאות במדינה, רומניה נמצאת באי יציבות פוליטית לאחר שתוצאות הבחירות נפסלו בה בשל חשש מזיוף והתערבות חיצונית. כך שלמרות כי המיסוי נוח במיוחד מומלץ לחכות להתפתחויות שיובילו איתה שנת 2025. 

• בולגריה – מדינה שרשמה את אחת העליות הגבוהות ביותר בשוק הנדל"ן ברבעון השני של 2024 בשיעור של 15%! בולגריה מציעה היצע רב של נכסים החל מדירות מרכזיות בסופיה הבירה ועד בקתות סקי בבנסקו שמושכת אליה תיירים מכל רחבי העולם. מס ההכנסה בבולגריה הוא מהנמוכים באירופה ועומד של שיעור של 10% ביחס עם מס חברות בשיעור זהה. כמו כן, שיעור המס יחול אך ורק על הרווחים שתפיקו מהמדינה עצמה ולא ממקורות חיצוניים. על מנת לקבל תושבות מס במדינה עליכם להתגורר בבולגריה לאורך תקופה של 183 יום או להשתמש במעין פרצה בחוק בה תוכלו להוכיח למדינה כי בולגריה היא "מרכז החיים שלכם". בולגריה היא גם אחת המדינות שעדיין מאפשרות השקעה תמורת תושבות ובה במידה ותשקיעו בנדל"ן בשווי של למעלה מ-300 אלף אירו תקבלו אישור תושבות שלאחר מכן יאפשר לכם להגיש בקשה לאזרחות. 
• מלטה – מדינת איים שאהודה מאוד בקרב משקיעים ישראלים אשר רשמה עלייה של 7% בערך הנדל"ן בשנת 2024 בהשוואה לשנת 2023. משקיעים זרים במלטה ישלמו מיסים בגובה של כ-15% כאשר במידה ולא תגיעו לתקרת שכר מסוימת תוכלו לשלמו מיסוי בשיעור נמוך יותר. כמו כן במידה והנכם מתגוררים במלטה באופן רשמי ונהנים מאיכות החיים הגבוהה שיש למדינה להציע, לא תצטרכו לשלם מס על רווחים שהגיעו מחוץ למלטה. 

היכן תשלמו מס בשיעור גבוה במיוחד שיעיב של ההשקעות שלכם? בצרפת ובלגיה למשל. בבלגיה המיסוי יכול להגיע לשיעור של 50% בעוד שיעור התשואה מגרד את הארבעה אחוזים. כמו כן, היא רשמה עלייה נמוכה למדי בשנת 2024 בערך הנדל"ן בשווי של 3% בלבד. בצרפת נרשמה ירידה בערך הנדל"ן בשנת 2024 והמיסוי במדינה גם הוא גבוה למדי בהשוואה לשאר מדינות אירופה. כך שנמליץ לכם להתמקד במדינות האירופאיות שציינו לעיל על מנת להבטיח כי בשנה הבאה ההשקעות שלכם תהיינה מוצלחות ויניבו לכם רווח גבוה.