השפעת משבר הפליטים העולמי על שוק הנדל"ן
תאריך 16/01/2025
יואל
החל משנת 2015 ישנו משבר חסר תקדים של פליטים שמציפים בכמויות את אירופה. הגל של הפליטים החל עם המלחמה בסוריה, ומתרחש עד היום בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בשנת 2022. בסקר שנערך באוקטובר של שנת 2023 עולה כי למעלה מ-110 מיליון בני אדם מתגוררים באופן זמני או קבוע במדינות שהם לא נולדו בהם, כאשר הם מתחלקים לפליטים ומחפשי מקלט מדיני, לצד מהגרי עבודה שעזבו מדינות נחלשות על מנת לחפש עבורם עתיד טוב יותר. איך כיצד משבר הפליטים משפיע על שוק הנדל"ן? אירופה נאלצת לאכלס מאות מיליוני בני אדם כאשר ברוב המדינות ישנו מחסור חמוד בדיור בר השגה. כיום ננסה להבין כיצד אירופה מתמודדת עם מיליוני המהגרים וכיצד המשברעלול דווקא לתרום בעקיפין לכלכלה של היבשת.
סקירה על משבר הפליטים
מאז ומתמיד אנשים היגרו ממדינותיהם על מנת למצוא מקום עבודה או מחייה הולמת, במיוחד לאור העבודה כי אלו אשר אוחזים בדרכון אירופאי יכולים לעשות זאת בקלות רבה עם מינימום בירוקרטיה. אך המשבר האמיתי החל בשנת 2015 עם נהירה של מיליוני בני אדם מאסיה ואפריקה בעקבות היעדר יציבות במדינותיהם. מהגרי עבודה עוברים למדינות אחרות בדרך כלל כאשר הם הבטיחו לעצמם מקום עבודה ודירה להתגורר בה מבעוד מועד, אך הפליטים לעומת זאת נאלצים לאסוף את חפציהם ולעזוב את ביתם מבלי לדעת מה יקרה ביום למחרת.
גל הפליטים שהחל בשנת 2015 אופיין בפליטים סורים שעזבו בעקבות המלחמה שהתחוללה במדינתם, פליטים טורקים ואפגנים שעזבו את מדינתם בשל משטר אלים שאינו מאפשר חיים חופשיים, והן פליטים מאפריקה שברחו ממלחמות אזרחים ועוני מחפיר. בקפיצה מהירה לשנת 2022, גל הפליטים הורכב מפליטים אוקראינים (נשים וילדים בעיקר) שעזבו את מדינתם בשל המלחמה, וכן גם רוסים שברחו ממשטר דיקטטורי במדינה עמוסת סנקציות ממדינות המערב. כך מצאו את עצמן מדינות כמו פולין, גרמניה ויוון עם מיליוני בני אדם שצריך למצוא להם קורת גג, מזון, לימודים ועוד. קורת הגג כאמור, היא הדבר המורכב ביותר לספק למיליוני הפליטים מאחר וישנו היעדר חמור של דירות באירופה, שמושפע מהמשבר החמור בענף הדיור.
מה מתייקר יותר – שכר הדירה או ערך הנדל"ן?
כאשר אירופה קיבלה אליה את מיליוני הפליטי רובם המכריע הגיע אליה עם מעט מאוד כסף, ועל כן בעקבות זאת ומאחר והם אינם יודעים כמה זמן הם ימצאו במדינה שאליה הגיעו, הרציונל הוא שהם יחפשו לשכור דירה ולא לרכוש אחת. נקח לדוגמא את פולין – בשנת 2022 עם נהירתם של הפליטים האוקראינים למדינה גדלה האוכלוסייה ב-15% בוורשה, וב-23% בקראקוב. ואכן בין מרץ לאפריל של אותה השנה נרשמה עלייה בשכר הדירה בשיעור ממוצע של כ-15%. לעומת זאת, ערכן של הדירות האלו עלה בין 1% ל-4% בלבד. כלומר בפועל, אלו שיש ביכולתם לרכוש דירות יכלו לעשות זאת מבלי להרגיש יותר מדי את העלייה.
בגאורגיה שקיבלה אליה המוני רוסים נרשמה מגמה זהה כאשר שכר הדירה בערים מרכזיות כמו טביליסי ובטומי כמעט והוכפל, הערך של הדירות גדל אך בצורה מינורית. מכך ניתן להסיק כי משבר הפליטים אינו משפיע על ערך הנדל"ן אלא אל על שכר הדירה. זאת מאחר ונוצר ביקוש גבוה מאוד לדיור ומעט מאוד זמן לספק אותו.
אם נסתכל על משבר הפליטים מנקודת מבט של משקיעי נדל"ן, נראה דווקא עלייה בפוטנציאל להרוויח הרבה יותר מהשכרה של נכסים. ישנם הרבה יותר שוכרים למעט מאוד נכסים, ואם יש בבעלותכם נכס באירופה כעת תוכלו לברור בקלות מי אתם רוצים שישכור את הנכס שלכם. זאת מאחר והמשבר האמיתי נובע מהמוני בני אדם שנאלצים להדחס על שטח קטן יותר. החיסרון שמיד נרחיב עליו, הוא התגובה של האזרחים באירופה לאור גל הפליטים שהגיע לארצם ויחסם העיון.
לא כולם מעוניינים לקבל את הפליטים
אזרחי אירופה שמתמודדים בעצמם עם עלייה ביוקר המחייה והיעדר דיור הולם, מצאו בהדרגה יותר ויותר בני אדם שמתחרים איתם על אותן הדירות, כאשר אלו שונים במנטליות שלהם וזרים בנוף המקומי. רבים סיפרו על מקרי גזענות בהם בעלי נכסים סירבו להשכיר דירות לפליטים ומהגרי עבודה, וכי הם מעוניינים להשכיר אותן אך ורק לאזרחי המדינה. בגרמניה עלתה בפופולאריות מפלגת ה-AFD (אלטרנטיבה לגרמניה), מפלגה ימנית קיצונית שהמוטו שלה הוא לשנות את כל הנוגע למדיניות הפליטים ולחסום אותם מלהכנס למדינה. פולין הסכימה לקבל אליה אך ורק מהגרים שהגיעו מאוקראינה וסירבו בתוקף לקבל פליטים מאפריקה והמזרח התיכון. בעיירה המנומנת Kegworth שבבריטניה פרצו מהומות של ממש בהן נפצעו אנשים כאשר רבים מתושבי העיירה טענו כי להציל אותה ולמנוע את כניסתם של הפליטים למדינה.
בניגוד ליחס העוין של רבים, חלק מהכלכלנים סוברים כי האנטגונים כלפי הפליטים נובע משיקולים פוליטים בלבד, וכי מיליוני הפליטים האלה לא פוגעים בכלכלה, אלא להפך יכולים רק לחזק אותה. נכון להיום היילודה באירופה נמוכה מתמיד, והאזרחים מעוניינים לרכוש השכלה גבוהה על מנת להתפרנס בכבוד ולא בעבודות כפיים. אירופה זקוקה יותר מתמיד לעובדי צווארון כחול שיעבדו בכל המקצועות שהאירופאים פחות מעדיפים לעבוד בהם, והן להגדלת היילודה. על כן הכלכלנים הללו טוענים כי יש לקבל את הפליטים באמפתיה, להעניק להם את הסיוע לו הם צריכים, וכי הסיוע יחזור בעקיפין על ידי חיזוק הכלכלה האירופאית והגדלת היילודה.
