האם אפשר להשיג משכנתא או מימון להשקעה מבנק בחו"ל?
תאריך 02/05/2022
יואל
הרבה משקיעים מעדיפים לא לסכן את כל ההון העצמי שלהם ברכישת נדל"ן, כך שהלוואת משכנתא היא פתרון מעולה שמאפשר להם להשקיע בשלב מוקדם בחיים מבלי לסכן הון עתק. תמיד אפשר להשקיע במדינה זולה במיקום אטרקטיבי בה תוכלו לעמוד בכל תשלומי הרכישה והאחזקה בעצמכם. אך במידה והנכס לא מניב, אתם אלו שסופגים את כל ההפסדים, כך ובדרך כלל זה לא משתלם. כשאתם מחפשים השקעת נדל"ן בחו"ל, מלבד תנודות שוק הנדל"ן המקומי ואחוזי התשואה הממוצעים, אחד הפרמטרים החשובים שצריך להתייחס אליהם הוא המשכנתא.
רגע לפני שנמשיך, מהי באמת משכנתא ואיך היא עובדת?
משכנתא היא אחת ההלוואות הגדולות ביותר שאנשים לוקחים במהלך החיים לצורך רכישת דירה. אפשר להשתמש במשכנתא לרכישת דירת מגורים, לשדרוג הדירה הנוכחית ובמקרה שלנו – עבור דירה להשקעה. בעבר המשכנתאות היו ממוקדות רק לרכישת בתי מגורים, מכיוון שיש לבנק יותר בטחון בהחזרת ההשקעה והיא פרוסה לטווח ארוך. היום הבנקים מציעים אפשרויות שונות לשימוש במשכנתא כגון שיפוץ הדירה, הרחבה וכדו'. כך שגם אם יש לכם הון עצמי לרכוש את הנכס, תוכלו להשתמש במשכנתא להשבחה (שיפוץ, תכנון, אחזקה) בכדי שתוכלו לגבות דמי שכירות גבוהים יותר.
היתרון העיקרי של המשכנתאות הוא שהן ניתנות בריבית נמוכה יותר מהלוואה רגילה לטווח קצר. זה יכול להוות יתרון למי שיש הכנסה קבועה לא גבוהה, כך שיוכל להחזיר את ההלוואה בתשלומים חודשיים נמוכים יחסית. מצד שני, למרות שתנאי המשכנתא משתנים בין הבנקים, בדרך כלל משתלם להם לתת הלוואה בריבית נמוכה לטווח ארוך מאשר ריבית גבוהה לטווח קצר, משום שבסופו של דבר הריבית הכוללת תהיה גבוהה.
למשל בעבור משכנתא של 700,000₪ למשך 20 שנה, תצטרכו לשלם כ־3,000₪ בחודש + ריבית. בהלוואה לטווח קצר לא סביר שתקבלו סכום גבוה כזה, ואם כן אז הפריסה תהיה באזור 10 שנים, עם ריבית גבוהה, כך שההוצאות החודשיות יהיו בערך פי 2. למרות זאת בטווח הארוך תשלמו יותר במשכנתא, אך תוכלו לסיים אותה לפני הזמן בתשלום עמלת פירעון (הבנק מפסיד כסף כשאתם מקדימים את המועד לכן צריך לשלם על כך).
בכל אופן, אנחנו מדברים כאן על דירה להשקעה שאמורה להחזיר את ההשקעה תוך כמה שנים. בסופו של דבר הכול תלוי בסכום ההלוואה והפריסה שלה, לכן כדאי להתייעץ עם מומחה שיעזור לכם לבחור משכנתא לצרכים שלכם.
למה צריך משכנתא מבנק בחו"ל?
היתרונות הבולטים של משכנתא דרך בנק בחו"ל, הוא שהיצע הבנקים באירופה גדול, אחוזי המימון בדרך כלל גבוהים מאשר בארץ (בהתאם למדינות), והם ידידותיים גם עבור זרים. עד לפני כמה שנים רוב ההלוואות והמשכנתאות נתנו ללא ערבות, כלומר שבמידה והלווה לא יכול להחזיר את ההלוואה אין לבנק למי לפנות. זאת בניגוד לבנקים בישראל שדורשים כתנאי סף ערבות מלאה / חלקית. בשנים האחרונות החלו מדינות באירופה וארה"ב להוסיף את הערבות לתנאי המשכנתאות, אך היא עדיין חלקית ומשתנה בהתאם לגובה ההלוואה, הכנסת הלווה ורמת הסיכון. כך שבמידה והנתונים שלכם מצוינים תוכלו להשיג משכנתא בערבות חלקית או ללא ערבות כלל!
איך עושים את זה נכון?
לקיחת משכנתא היא לא עניין של מה בכך, וכדאי להבין איך לוקחים אותה בצורה נכונה. הליך לקיחת המשכנתא בחו"ל לא כל כך שונה מישראל, אך בכל אופן כדאי לעבור על השלבים הבאים כדי להימנע מטעויות.
חשוב לדעת שכדאי לקחת אתכם יועץ משכנתאות או חברה שמבינה את שוק הבנקאות המקומי, על מנת שילוו אתכם בכל התהליך. בין אם זה מבחינת שפה או רגולציות מקומיות, כדאי להיעזר במישהו שמבין את השוק ויודע לבקש תנאי משכנתא טובים עבור ההשקעה שלכם.
שלב ראשון | הגשת הבקשה:
על מנת להתחיל בתהליך המשכנתא, עליכם להגיש בקשה מפורטת לבנק שתכיל את סכום ההלוואה שתרצו, לאיזו מטרה הוא מיועד ולמה כמה זמן אתם רוצים לפרוס אותה. כדי לחשב את העלות הכוללת, עליכם לכלול מעבר לעלות הנכס את כל העלויות הנוספות כגון: דמי תיווך, דמי רישום, נוטריון, מס רכישה, בדיקות על הנכס, עלויות משפטיות וכו'. אחרי שקיבלתם סכום כולל משוער, הפחיתו ממנו את ההון הראשוני שאתם מוכנים להשקיע וזה יהיה סכום ההלוואה.
שלב שני | בחינת הבקשה:
על מנת שהבנק יאשר / ידחה את הבקשה, עליכם להגיש לו טפסים שונים כגון:
- דוחות כספיים של הלווה – על מנת להבין את המצב הכלכלי ואת יכולת ההחזר שלו
- טבלאות שוכרים עתידיים והסכמי שכירות – כדי להבין האם יש בהשקעה פוטנציאל עתידי או לא
- הערכת שמאי לגבי הנכס – שווי שוק במידה ורוצים למכור את הנכס, ושווי במימוש מהיר במידה והלווה נקלע לקשיים בהחזר ההלוואה והבנק רוצה למכור את הנכס כדי לפרוע אותה.
ההלוואה תאושר בדרך כלל לפי גובה השווי שהעריך השמאי וההצעה תתקבל במידה והיחס בין השווי לגובה ההלוואה יהיה נמוך.
שלב שלישי | בחינת ההצעות:
לאחר ששלחתם את הבקשות לבנקים שונים, בחנו את ההצעות והתנאים השונים שכל אחד מהבנקים מציב. בחנו לפי הביטחונות שהבנק דורש כמו שעבודים על מניות, פקדון מסוים, העברת דמי השכירות לחשבון בנק סגור וכדו'. כדאי לעבור על התנאים בצורה מעמיקה כדי להימנע מתיאום ציפיות לקוי.
שלב רביעי | מו"מ:
המשכנתא היא אחת ההלוואות הגדולות ביותר שתיקחו כך שכל אחוז וחצי אחוז יכולים להשפיע על סכום ההחזר בעשרות אלפי שקלים. מומלץ לנהל משא ומתן עם הבנקים השונים, כדי לקבל תנאי הלוואה טובים יותר עבור השקעת הנדל"ן שלכם.
שלב חמישי | תיאום ציפיות וחתימה על חוזה:
לאחר בחירת הבנק והמשכנתא האטרקטיבית עבורכם, עליכם להעביר לבנק את כל המסמכים הדרושים לשם קבלת המימון. בנוסף, תצטרכו לחתום על חוזה בו יפורטו כל התנאים המשפטיים והמסחריים של העסקה. לאחר חתימה על החוזה, הוא הופך להיות הסכם מחייב של הבנק כלפיכם, ושלכם כלפי הבנק. דבר אחרון שכדאי לשים לב אליו הוא שבמידה וחתמתם על החוזה אך בסופו של דבר לא לקחתם את ההלוואה, או לא המשכתם אותה עד הסוף יתכן כי תחויבו בקנס.
