דברצן

תאריך 03/07/2025

יואל

דברצן היא העיר השנייה בגודלה מבחינת אוכלוסיה בהונגריה ונמצאת במזרח המדינה במרחק של כשעתיים נסיעה מבודפשט הבירה. שוק הנדל"ן בבודפשט כבר רווי במשקיעים זרים וישראלים שעשו הכל על מנת לקנות פיסת נדל"ן ב-"פריז של מזרח אירופה" ועל כן כעת נמליץ לכם להתרחב אל שאר ערי הונגריה במטרה לחפש אחר השקעות משתלמות. כיום נסקר את שוק הנדל"ן בדברצן שנמצא במגמת התחזקות בשנים האחרונות לצד התייקרות מחירי הנדל"ן ברחבי כל המדינה. 

לאורך ההיסטוריה דברצן הייתה מפעם לפעם לבירת הונגריה באופן רשמי עד הכרזתה של בודפשט בתור בירתה הנוכחית. עד לפני פחות מ-20 שנה דברצן הייתה יחסית מנותקת מבודפשט בעקבות היעדר בדרכים נוחות ובכבישים שיקשרו בין שני הערים. בשנת 2006 הושלמה בניית הכביש המהיר בין בודפשט לדברצן שכאמור מאפשר התניידות קלה בתוך פחות משעתיים נסיעה, לצד חידוש מסילות הברזל ופיתוח של שדה התעופה של דברצן על מנת להגדיל את מערך הטיסות הבינלאומיות היוצאות והנכנסות אליו. נכון להיום ניתן להגיע בטיסה ישירה משדה התעופה בין גוריון היישר לשדה התעופה של דברצן.  

כאשר אנחנו חושבים על ענף התיירות בהונגריה האסוציאציה הראשונה שעולה לראש היא כמובן עיר הבירה בודפשט שפותחת את שעריה למיליוני תיירים בכל שנה, אך תתפלאו לגלות שגם בדברצן ישנה תיירות של ממש עם מגוון אטרקציות ופעילות לכל הגילאים. בין אם זהו היער המקומי שנמצא במרחק של כ-10 דקות נסיעה ממרכז העיר, גלריות האמנות שפרושות בכל העיר או ערבי היין והג'אז שמתרחשים באופן קבוע, דברצן היא עיר שמושכת אליה תיירות ומאפשרת לכם באופן פוטנציאלי להשכיר את הנכסים שלכם לטווח קצר באמצעות פלטפורמת Airbnb כאשר חשוב לציין כי בבודפשט העירייה החלה לצמצם את מגמת ההשכרות  לטווח קצר. 

אופי שוק הנדל"ן בדברצן:

• עלות – נכון לתחילת שנת 2025 מחירו של מ"ר במרכז העיר דברצן מוערך בכ-2200 אירו כאשר הנכסים הפופולארים ביותר הם נכסי יד שנייה. מחירו של מ"ר בנכס חדש מקבלן מוערך בכ-2700 אירו. 

• תשואה – התשואה הממוצעת בדברצן גבוהה יותר מהתשואה בבודפשט והיא בשיעור שנע בין 6% ל-7%. כמובן במידה ותשכירו את הנכס שלכם לטווח קצר תוכלו להגיע לתשואות גבוהות הרבה יותר ועד לשיעורים דו ספרתיים. 

• מיסוי – המיסוי בדברצן זהה למערכת המיסוי של שאר הונגריה ובה שיעור מס הכנסה על רווחים משכר דירה הינו בשיעור של 13.5%, מעמ בשיעור של 27%, מס רכישה בשיעור של 4% ומס בולים שנע בין 2% ל-4% וקיים פטור או הקלות ממנו במידה והשווי של העסקה אינו מגיע לתקרת סכום מסוימת. 
• משכנתה – ניתן לקבל מימון של עד כ-70% משווי הנכס במטרה לרכוש אותו, אך חשוב לשים לב כי הריביות גבוהות למדי בהונגריה והשיעור הממוצע הוא 6.5%. מצד אחד הנכסים אינם יקרים בדומה למדינות מערב אירופאיות, אך מצד שני אתם תהיו נתונים לתשלומים חודשיים יחסית גבוהים. ררר

לנושא התשלומים החודשיים יש להוסיף כי עלות תחזוק הנכס בדברצן מתייקרת ועומדת על כ-100 אירו לחודש. הסיבה לכך היא התייקרות כלל חומרי הגלם במדינה מאחר וישנה אינפלציה שפוגעת בכוח הקנייה של המקומיים. כמו כן במידה ותרצו לשפץ את הנכס שלכם על מנת להשביח אותו לשם השכרה, גם כאן אתם עומדים בפני הוצאות שסביר להניח יתייקרו בשנה הקרובה. כל הנושאים הללו מובילים אותנו גם למשבר הדיור בהונגריה כאשר בועידת G7 הוא עלה לדיונים בתור אחד מהחמורים ביותר באירופה. הדבר המגוכך הוא שכאשר מדברים על משבר הדיור בהונגריה העיר היחידה שמוצגת היא בודפשט כאשר בפועל משבר הדיור בדברצן חמור הרבה יותר. בבודפשט מחיר השכירות הממוצע הוא בשיעור כל כמעט מ-60% משכרו הממוצע של מקומי, אך בדברצן היחס בין העלות של הנכס למשכורתו של הונגרי מקומי אף גבוה יותר. 

מלבד ענף התיירות שתורם לפוטנציאליות של ההשקעה שלכם, חשוב גם לציין את היותה של דברצן עיר סטודנטיאלית שמושכת אליה עשרות אלפי סטודנטים זרים מרחבי העולם כאשרחלק  לא קטן מהם סטודנטים ישראלים שמגיעים ללמוד רפואה. על פי ההערכות הביקוש לדירות סטודנטים צפוי לגדול בלא פחות מ-15% בשנת 2025 כאשר לצד זה מחירי השכירות של דירות סטונדטים צפוי לגדול בשיעור שנע בין 5% ל-10%. בשנת 2024 כ-53,000 סטודנטים זרים הגישו בקשה ללימודים בדברצן כאשר בפועל מספר המקומות לסטודנטים זרים היה מעט מעל 15,000. דירות סטודנטים הן אפיק כלכלי חזק ובטוח מאחר וישנו ביקוש רב, ובדרך כלל הסטודנטים הללו חותמים על חוזי שכירות שמתפרש על פני שנות הלימוד שלהם, כך שאתם מקבלי ראש שקט ונכס מאוכלס לכמה שנים טובות. 

מה צפוי לשוק הנדל"ן בדברצן בשנת 2025?

על פי ההערכות של כלכלנים ובכירים בענף הנדל"ן בהונגריה הצפי הוא התייקרות כללית בכל הנוגע למחירי הנדל"ן, מספר העסקאות והן ההוצאות הנילוות לכך. למרות העובדה כי מחיר תחזוק הנכס וההוצאות הנילוות צפוי לגדול, בשנה הקרובה צפויה להתרחב המגמה של שימוש באנרגיה סולארית שנחשבת לזולה הרבה יותר בהשוואה למקורות אנרגיה אחרים, כך שתהיינה מעין תחושה של איזון בכל נושא ההוצאות. כמו כן, המשקיעים הזרים ימשיכו לשלוט בשוק הנדל"ן מאחר וכוח הקנייה של הזרים חזק הרבה יותר בהשוואה למקומיים שסובלים מהאינפלציה במדינה.רר