בריטניה מובילה את התחדשות ההשקעות בסקטור המשרדי
תאריך 01/07/2025
יואל
דווקא כשנדמה לנו שהשקעות במשרדים הן נחלת העבר, בריטניה מוכיחה כי השוק עדיין קיים ובועט. הצניחה בהשקעות בסקטור המשרדי הגיעה עם מגיפת הקורונה שיצרה את מגמת העבודה ההיברידית והעבודה מהבית, ועל כן חברות רבות לא היו צריכות לשכור משרדים במשך כל ימות השנה אלא במקום זאת בחרו לחסוך את כספי השכירות ולהשקיע אותם באפיקים שונים בחברה. גורם נוסף שפגע בהשקעות בסקטור המשרדי הוא משבר האנרגיה שהוביל לעלייה חדה במחירי חומרי הגלם וכוח האדם, כך שבעלי משרדים השקיעו פחות ופחות בתחזוק ושיפוץ הנכס. כיום במבט לאחור לשנת 2024 נראה כי שוק ההשקעות בסקטור המשרדי מתחיל לעלות בחזרה כאשר עיקר העלייה נצפתה בבריטניה.
גרמניה וצרפת – Out בריטניה – In
בסוף שנת 2024 בריטניה מובילה את חוד החנית של ההשקעות בסקטור המשרדי בכל רחבי אירופה. צרפת וגרמניה אשר סובלות ממשבר בענף הבנייה בעקבות עלויות גבוהות שנובעות מממשבר האנרגיה לא מצליחות להדביק את הפער שנוצר ביניהן לבין בריטניה ומשתרכות להן מאחור. בחציון הראשון של שנת 2024 סכום העסקאות בסקטור המשרדי בבריטניה נמדד בכ-4.1 מיליארד אירו שמהווה לכמעט 30% מסכום ההשקעות של אירופה כולה. אם נשווה את גרמניה וצרפת לבריטניה נראה כי סכום ההשקעות בצרפת מסתכם לכ-1.8 מיליארד אירו, ובגרמניה ל-1.7 מיליארד אירו. בנוסף לכך במבט על שסוקר את סכום ההשקעות לתקופה של חמש שנים נראה כי סכום ההשקעות בבריטניה עלה בחמישה אחוז לסך של 24% משיעור ההשקעות האזורי, כאשר בצרפת השיעור הינו 13% ובגרמניה 12%.
הסקטור המשרדי בבריטניה היה לראשון באירופה שהתכווץ לאחר השיא של שנת 2022, אך ירידת שיעור הריבית ביחד עם התחלפות הממשלה שהכריזה על מיסוי מקל עבור תושביה הביאה לריבאונד בענך הנדל"ן ולתזרים של כספים אל הענף כולו. עם ירידת שיעור האינפלציה ל-2% הממשלה הבריטית החלה להוריד את שיעור הריבית ובכך דרבנה את משקיעי הנדל"ן לחזור לרכוש נכסים הן בסקטור הפרטי והן בסקטור הציבורי. נכון להיום התשואה בסקטור המשרדי שעומדת על שיעור ממוצע של 6% גבוהה יותר בהתשואה בסקטור הפרטי. התשואה בסקטור הציבורי בבריטניה גם גבוהה יותר מהממוצע של ערים אירופאיות אחרות כמו שטוקהולם, פריז וברלין שמוערכת בכ-4.5%. הסיבות לכך שמדינות כמו צרפת וגרמניה אינן מצליחות להדביק את הפער שנוצר ביניהן לבין בריטניה טמונות בעיקר בחוסר היציבות הפוליטית שלהן ביחד עם היעדר היענות של משקיעים בביצוע השקעות. המשקיעים טוענים כי שנוצר כאוס במחירי הנדל"ן של הסקטור הציבורי במדינות הללו כאשר המחיר משתנה מיום ליום ולא בטוח האם השקעה הפוטנציאלית אכן תחזיר את עצמה בסופו של דבר או תוביל לאסון כלכלי.
חשש מחוסר אכלוס משרדי
למרות העובדה כי אירופה מובילה את שיעור החזרה לעבודה מהמשרד בשיעור של 22% ביחס לשיעור של ארצות הברית שעומד על כ-8% בלבד, עדיין ישנו חשש ממשי בקרב המשקיעים כי האכלוס עלול לא להיות מלא ואף לצנוח עם הזמן. על פי סקר שבחן את האכלוס המשרדי בשנת 2023 עולה כי ישנה ירידה של כ-17% ביחס לתקופה של טרום מגיפת הקורונה. החברות אשר שוכרות משרדים חיזקו את הטענה הזו ודיווחו על כך כי הן אינן מעוניינות לשכור בבניין משרדים קומות שלמות אלא מספר בודד של כמה משרדים אשר יענו על צרכי החברה. אך בניגוד לרצון של החברות הללו לחסוך את הכסף של חכירת המשרדים, הן יודעות בו זמנית כי כדי למשוך בחזרה את העובדים שלהן עליהן להקצות חללים ומגוון שירותים חדשים אשר יגרמו להם לוותר על הנוחות של עבודה מהבית. חלק מהשירותים הללו יכולים להיות בין היתר חניונים, גישה נוחה לתחבורה ציבורית, קפיטרייה לארוחות הצהריים ועוד.
על כן ניתן לראות כי בנייני ה-Grade A שהם בנייני משרדים שנבנו או עברו שיפוץ לאחרונה הם המובילים באכלוס של חברות וארגונים בהשוואה לבניינים ישנים יותר שמוגדרים בתור Grade B ו-Grade C. כדי לסבר את האוזן בנייני ה-Grade A מהווים לכ-77% מכלל האכלוס המשרדי בלונדון הבירה הבריטית, על כן ישנו תמריץ של ממש בקרב בעלי המשרדים לשפץ ולהנגיש אותם עבור החברות והארגונים שמעוניינים לשכור את החללים בהם. אחת מהחוקרות הבכירות בשוק הנדל"ן הבריטי קים פוליצר טוענת כי "הביקוש למשרדים בבנייני ה-Grade A גבוה ביותר ביחס להציע הנמוך כך שמרבית מהמשרדים מושכרים עוד לפני שהשיפוץ הסתיים". הביקוש למשדרים אגב אינו מסתכם רק ללונדון הבירה, אם נשווה את ההבדל בין הביקוש למשרדים טרום מגיפת הקורונה ולאחר מגיפת הקורונה נראה כי ישנה עלייה בביקוש בערים כמו ברמינגהם, רידינג, מיידנהאד ועוד.
השקעה בסקטור המשרדי אולי נראית מאיימת מעט עבור אלו שעושים את הטבילה הראשונה שלהם בשוק הנדל"ן, אך דווקא במדינה כמו בריטניה ההשקעה הזו יכולה להיות הרבה יותר משתלמת מאחר ובשנת 2024 כאשר התשואה בשוק הפרטי נמצאת במגמת ירידה, התשואה בסקטור המשרדי נמצאת דווקא במגמת עלייה. כמו כן, השכרת משרדים לחברות וארגונים מעניקות שקט נפשי מאחר וחוזי השכירות מתפשרים בדרך כלל על פני מספר שנים ולא לשנה אחת. חשוב אמנם לציין כי במידה והנכם מעוניינים להכנס לשוק ההשקעות בסקטור הציבורי מומלץ מאוד לבדוק את מצב הנכס מאחר ומשרדים שנמצאים בבניין ישן ואינו משופץ יכולים להוות לעול כלכלי.
