נדל"ן במלטה
תאריך 03/05/2022
יואל
אם ברצונכם להשקיע במדינה קטנה, תיירותית שנמצאת במיקום אסטרטגי, מלטה היא המדינה בשבילכם. אנחנו מדברים על קבוצת איים קטנה דרומית לסיציליה, בה חיים כ-400,000 תושבים ממוצאים שונים. החל מערבים, בריטים, איטלקים ואפילו פיניקים. מלטה מורכבת משלושה איים, כל אחד קטן מקודמו, אך למרות שטחה הקטן – מלטה ממוקמת במקום ה-9 בעולם בצפיפות אוכלוסין פר קמ"ר.
מזג האוויר הנוח, הקירבה לאירופה והאתרים התיירותיות מתקופות ימי הביניים, הופכות את מלטה ליעד תיירותי רחב היקף ואליה מגיעים מדי שנה מיליוני תיירים מכל העולם. מלטה נכללת כאחת המדינות באיחוד האירופי, אליו הצטרפה ב-2004, דבר המאפשר לה תמיכה כלכלית ממדינות האיחוד. לפני כן מלטה הייתה שלוחה של בריטניה, כך שהשפה השולטת בה היא אנגלית – דבר שמקל על תקשורת עם מוכרים ושוכרים בעסקאות נדל"ן במלטה.
בנוסף לכך, הממשלה המלטית מעודדת השקעה בנכסים בשיעורי המס נמוכים ביותר. בעקבות כך משקיעים רבים מוצאים את מלטה כיעד אטרקטיבי להשקעת נדל"ן.
מס על שכר דירה
במידה ויש לכם אזרחות אירופאית המס יעמוד על 0% עד הכנסה של עד 12,000 אירו (משתנה בהתאם למצב משפחתי), ועד ל-35% הכנסה של 60,000 אירו ומעלה. אנשים שאינם תושבים חייבים במס גם במלטה. 700 אירו הראשונים פטורים ממס בעוד שהם חייבים במס בשיעור של 20% על 2,400 האירו הבאים, 30% על 4,700 אירו הבאים ו -35% על הכנסה שנותרה.
מס רכישה
ברירת המחדל של מס הרכישה הוא 5% משווי הנכס. ניתן לקבל הפחתה של 1.5% במידה והנכס הוא פחות מ-150,000 אירו, והוא מיועד למגורים קבועים
משכנתא מקומית
על מנת לקבל משכנתא במלטה, עליכם לפתוח חשבון בנק, לקבל אישור ולפתוח ביטוח חיים. רוב הבנקים מציעים משכנתא החל מ-25,000 אירו ומעלה באחוזי מימון של 80% ואף 90% במקרים מסוימים. ניתן לפרוס את המשכנתא לטווחים של 30-40 שנה, אבל במידה ותרצו להקדים את מועד הפירעון יתכן כי תחויבו בקנס. מקור
תשואה שנתית
התשואה השנתית תלויה במיקום הנכס, ויכולה לנוע בין 3% – 4.5% כפי שהצגנו כאן, בהתאם למיקום הנכס והביקוש באזור.
Airbnb
במלטה תיירים רבים המחפשים דירות ובתי נופש במחירים אטרקטיביים. AIRBNB היא פלטפורמה מצוינת שתוכל לתת לכם שקט נפשי שהנכס יהיה מושכר.
שוק נדלן חופשי
קשה לרכוש נדל"ן במלטה ללא אזרחות – המיסים כבדים יותר, המשכנתאות יהיו יקרות יותר ויתכן כי לא ישתלם לכם כלכלית. האפשרות המומלצת היא לקבל אזרחות אירופאית דרך מלטה ובכך לקבל הטבות ומיסוי נמוך יותר.
מידע על שוק הנדל"ן והכלכלה במלטה
למה כדאי להשקיע במלטה?
רמת החיים במלטה גבוהה ומנגד הוצאות המחיה נמוכות יחסית למדינות אירופה. התמ"ג לנפש עומד על 30,000$ בקצב גידול של כ-2,000$ לשנה. מדובר בתמ"ג גבוה שלא מבייש מדינות במרכז אירופה, ומייצב את מלטה כמדינה מבוססת כלכלית.
המיסוי במלטה גם הוא מהווה נקודה מעניינת שמושכת אליה משקיעים מכל העולם. אמנם כתושבים זרים המיסוי לא יהיה לטובתכם ומדרגות המיסוי יהיו גבוהות, אך ברגע שרכשתם או שכרתם נדל"ן במלטה, תוכלו להגיש בקשה לקבלת אזרחות. האזרחות תהיה אירופאית משום שהמדינה חברה באיחוד, כך תוכלו להרוויח גם מיסים נמוכים וגם אזרחות שתשמש אתכם ואת ילדכם לקבלת הטבות באירופה.
בנוסף, התיירות במלטה שוברת שיאים יחסית לגודלה. בשנת 2010 לפי אתר נתוני הכלכלה, ביקרו במלטה 12 מיליון תיירים (פי 6 מכמות התושבים שלה), כאשר בשנת 2018 גדל המספר יותר מפי 2 ועמד על 26 מיליון מבקרים! הפוטנציאל התיירותי של מלטה רק מתחזק עם השנים בקצב גידול של בין 2 – 3 מיליון תיירים נוספים בשנה. עצם העובדה שמלטה היא קבוצת איים הופכת אותה למדינת נופש עם חופי ים עשירים, קרוזים שמגיעים אליה מכל העולם וכלכלה המתבססת על מסחר ימי מפותח.
לאור הנתונים הללו, כדי להשקיע בנדל"ן במלטה ולקבל תשואות גבוהות, מומלץ לפנות לתחום התיירותי של המדינה משום שהאזרחים במלטה מעדיפים לרכוש נכס משלהם, והביקוש לשכירת דירות ממקומיים הולכת ופוחתת. השקעה נבונה תהיה באזורי חוף הים, במלונות, צימרים ובתי נופש אליהם תוכלו להביא תיירים.
איפה כדאי לרכוש נדלן במלטה
כפי שהזכרנו, מלטה מורכבת משלושה איים – מלטה, גוזו וקומינו. בניגוד ל-2 האיים הגדולים, קומינו הוא אי קטן עם כבישים לא סלולים, בית מלון קטן ומכיל כ-5 משפחות חקלאיות. על כן נתמקד רק בשני האיים הראשונים:
- מלטה – האי הגדול ביותר שמכיל את מרבית אתרי הארכאולוגיה והתרבות המלטזית. מדובר באי המכיל את רוב התושבים ואת מרכזי התעשייה והמסחר המרכזיים. האתרים הפופולריים להשקעה נמצאים בדרך כלל ברצועת החוף הנקראת "מייל הזהב" – הכוללת בתוכה בתי נופש, בניינים מודרניים וכנסיות עתיקות. כל מה שהנכס שלכם צריך כדי לשגשג ולהשיג תשואה. בנוסף, במלטה חלה עלייה בשיעור של כ-11% ממחירי הנכסים ברבעון הראשון של שנת 2019. עיר הבירה הקטנה של מלטה, ולטה, היא אתר מורשת עולמית אשר ידוע בארכיטקטורה המצוינת ובביצוריה המרשימים. העיר משקיפה על הגרנד הארבור ומארחת באופן קבוע מחזות להצגות, הופעות, תערוכות ואירועי רחוב.
- גוזו – היתרון הגדול שיש לגוזו על פני מלטה הוא המחירים הנמוכים והשקט – כאן פחות צפוף, אין הרבה תיירים והחיבור לטבע גדול יותר. לכן, תוכלו לרכוש נכס ולשווק אותו לאנשים שמחפשים בית נופש להירגע מהעבודה השוחקת, וכשתרצו אתם לצאת לחופשה כזו – גוזו תהיה הכתובת שלכם.
איך משיגים נדלן במלטה?
החלטתם על רכישת נדל"ן במלטה? מעולה! עכשיו הגיע הזמן להתחיל בתהליך בפועל – בחירת אזור, התקשרות עם סוכנות אמינה, בדיקת האופציות השונות שעומדות מולכם ובחירת הנכס. לאחר שבחרתם את הנכס המתאים, עליכם לכתוב הסכם עם המוכר שמחייב את שני הצדדים לעמוד בזמני העסקה ובתנאיה. לשם כך תדרשו לשלם מס בולים של 1% ופקדון של בדרך כלל 10% מהתשלום הכולל. בתקופת ההסכם עליכם להיערך לקבלת משכנתא מהבנק, לבדוק אישורי בנייה וכדו', כאשר במקביל עורך הדין שלכם בודק שהנכס מתאים ואין לו בעיות רגולציה, חובות ושעבודים של הנכס.
חשוב להדגיש שמלטה לא עושה חיים קלים לתושבים זרים, וברכישת נכס תשלמו יותר מס ותצטרכו להגיש בקשה לקבלת היתר לרכישת מקרקעין. כדי לקבל היתר, יש מחיר מינימלי שצריך לשלם עבור דירה בסך של קצת יותר מ-200,000 אירו לדירה וכ-550,000 אירו לוילה. כדי להפוך את ההשקעה למשתלמת, כדאי להתייעץ עם עורך דין לגבי קבלת אזרחות אירופאית במלטה שתקנה לכם מיסוי אטרקטיבי והטבות נוספות.
