קלוז-נאפוקה

תאריך 03/07/2025

יואל

רומניה מזמן כבר הפכה למוקד השקעות חם שמושך אליו מיליוני משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם. המדינה
שבעברה הייתה תחת מסך הברזל ונתונה למשטר קומוניסטי אפרורי הפכה בשנים האחרונות למדינה
מערבית לכל דבר עם כלכלה משגשגת ומחירי נדל"ן שמתייקרים בהדרגה. מרבית המשקיעים הישראלים
מתמקדים בבוקרשט הבירה, אך כיום ננסה לשפוך אור על עיר נוספת שהמשקיעים הישראלים עוד לא גילו על
מנת לתת לכם הזדמנות לבחון אותה לפני כולם. בכתבה הבאה נסקר את שוק הנדל"ן בקלוז'-נאפוקה, עיר
סטודנטיאלית הממוקמת בצפון מערב רומניה שמציעה אורך חיים רגוע יותר בהשוואה לבוקרשט הסואנת
והעמוסה.
קלוז-נאפוקה היא העיר השנייה בגודלה ברומניה וחלק מהחבל ההיסטורי של טרנסילבניה. העיר ממוקמת
במרחק של כ-330 קמש מבוקרשט וניתן להגיע אליה באמצעות נסיעת רכבת בת מספר שעות או בטיסה
באורך של שעה מהבירה. כמו כן, ניתן להגיע אליה בטיסה ישירה מישראל תוך שלוש שעות בלבד. העיר
מהווה לאחד ממוקדי התעשייה והחינוך החשובים ביותר במדינה כאשר כמחצית מתושביה הם סטודנטים
שלומדים במוסדות החינוך המקומיים. בעברה קלוז'-נאפוקה הייתה לסירוגין חלק מהונגריה ובשל הסיבה הזו
הדמוגרפיה של העיר מגוונת עם אחוז הונגרים גבוה ביותר. לצד ההונגרים והרומנים יש כאמור גם את
הסטודנטים הזרים שמגיעים ללמוד באוניברסיטאות של העיר.
בנוסף לענף החינוך שתורם רבות לעיר, ענפי התעשייה וההייטק הופכים להיות חלק בלתי נפרד מהכלכלה של
העיר כאשר נכון להיום ישנן למעלה מ-100 חברות הייטק ברחבי העיר. יותר ויותר חברות אירופאיות פותחות
מרכזי תעסוקה בקלוז'-נאפוקה והן יש הגירה חיובית אל העיר בקרב צעירים בעלי השכרה שמחפשים אחר
מקומות עבודה. מצד אחד מדובר בדבר חיובי מאחר והעיר הופכת להיות יותר ויותר מבוקשת בקרב רבים
ובוקרשט היא כבר לא ברירת המחדל, אך מצד שני ישנה התייקרות מאסיבית במחירי הנדל"ן והשכירות אשר
דוחקים את התושבים המקומיים אל דירות מוזנחות.
אופי שוק הנדל"ן בקלוז'-נאפוקה:
● עלות – אל תצפו לעלויות של מזרח אירופה, הנדל"ן בקלוז'-נאפוקה נכון לכתיבת כתבה זו הוא היקר
ביותר בכל רחבי רומניה כאשר מחירו הממוצע של מ"ר מוערך בכ-2600 אירו. ככל שתתקרבו אל
מרכז העיר המחיר יעלה עד ל-4000 אירו עבור מ"ר.
● תשואה – כיאה לשוק מבוקש בעלות גבוהה לא מדובר בתשואה גבוהה למדי והיא פחות או יותר
משתווה לממוצע האירופאי בשיעור של 5%.
● מיסוי – ברומניה קיים פטור ממס שבח כך שעסקאות פליפ יכולות להיות מוצלחות מאוד בעיר. מס
רכישה הינו בשיעור שנע בין 1% ל-3%, ומס הכנסה על שכירות בקרב משקיעים זרים הינו קבוע
בשיעור של 16%. נושא המע"מ הוא דווקא מעניין – המע"מ ברומניה הינו בשיעור של 19%, אך
במידה ותרכשו נכס יד שנייה או נכס שעומד בדרישות מסוימות מבחינת העירייה תשלמו מע"מ
בשיעור של 5% בלבד.
● השכרות לטווח קצר – ענף התיירות נמצא בפריחה בקלוז'-נאפוקה כך שתוכלו להשכיר את הנכס
שלכם לטווח קצר עבור התיירים שפוקדים את העיר. בנוסף לכך, תנועת אנשי העסקים בעיר ערה
למדי כך שישנו צורך ממשי בדירות לתקופות קצרות וכאן נכנס הנכס שלכם לסיפור.
בתחילת שנת 2025 מחירי הנדל"ן הגיעו לגבהים חדשים כאשר עבור מ"ר בנכס חדש תאלצו לשלם למעלה
מ-3000 אירו. באופן כללי הנדל"ן בקלוז'-נאפוקה הכפיל את עצמו בעשור האחרון וכעת הוא היקר ביותר
ברומניה. בניגוד לעלייה בביקוש בנדל"ן, ענף הבנייה נמצא דווקא בדעיכה כאשר מספר אישורי הבנייה פוחת
משנה לשנה. בפועל כל המצב הנוכחי חיובי עבור משקיעי נדל"ן מאחר ויחס שלילי בין היצע לביקוש תורם
להתייקרות הנדל"ן ולגידול הרווחים. כאן גם יש לציין כי שוק השכירות ברומניה הוא לטובת המשכיר ולא
השוכר כאשר משכיר יכול לסלק שוכר שלא משלם שכר דירה בהתראה קצרה.