קישינב
תאריך 03/07/2025
יואל
אנחנו חייבים להודות באמת, לקישינב יש מוניטין בתור עיר פוסט סובייטית אפרורית שאין באמת יותר מדי מה לחפש בה – גם בתור תיירים וגם בתור משקיעי נדל"ן. קישינב בירת מולדובה עברה המון בשנים מאז היא הפכה למדינה עצמאית בשנת 1991, ולמרות העבודה כי נרשמת התקדמות בכלכלה והתחזקות בשוק הנדל"ן היא עדיין לא ברמה של ערים אירופאיות אחרות. משקיע מנוסה בשוק הנדל"ן במולדובה הגדיר אותו בתור אחד שלא מיועד לקונה הראשוני, אלא עבור משקיע נדל"ן ממולח שמכיר את חוקי המשחק ומוכן להתנסות בהשקעה ביעד לא רגיל. כיום נסקור את שוק הנדל"ן בקישינב תוך כדי הצגת היתרונות והחסרונות על מנת לתת לכם תמונה מלאה ושקופה ככל הניתן על שוק הנדל"ן הייחודי הזה שכלל לא ידוע בקרב משקיעים ישראלים.
בקישינב הממוקמת במרכז מולדובה מתגוררים כחצי מיליון בני אדם ובעוד במדינה ישנה מגמה של הגירה שלילית, בקישינב המספרים נשארים פחות או יותר יציבים. ההגירה השלילית הזו היא כחלק מתופעת "בריחת המוחות" שמתרחשת במזרח אירופה בה אנשים צעירים בעלי השכלה עוזבים להתגורר במדינות אחרות על מנת להתפרנס בכבוד. הסיבה לבריחת המוחות במולדובה היא מאחר והמדינה היא אחת מן המדינות העניות ביותר באירופה כאשר המשכורת הממוצעת בה עומדת על כ-500 אירו בלבד. הכלכלה של מולדובה מבוססת על חקלאות וייצוא של מוצרי מזון, טקסטיל, משקאות אלכוהולים ובפרט תעשיית היין שלה שנחשבת לאחת הגדולות בעולם. בקישינב כמו בערי בירה אחרות התעשייה כמובן שונה מעט עם הייטק, משרדים ומתן שירותים ועל כן העיר מבוקשת מאוד בקרב האזרחים במדינה בנוסף לפליטים רוסים ואוקראינים שהגרו אליה בשל המלחמה באוקראינה.
אופי שוק הנדל"ן בקישינב:
- עלות – הנדל"ן במולדובה הוא מהזולים ביותר באירופה כאשר מחירו הממוצע של מ"ר מוערך במעט מעל 1000 אירו, כאשר בפרברי המדינה תוכלו למצוא בתים של ממש במחירים מגוכחים שנעים סביב ה-20 אלף אירו.
- תשואה – התשואה הממוצעת בקישינב גבוהה למדי ובעלת שיעור ממוצע של 8% ויכולה אף להגיע למספרים גבוהים יותר בעסקאות מוצלחות. הסיבה לתשואה הגבוהה הזו היא מאחר וישנו סיכון בהשקעת נדל"ן בקישינב משום שלא מדובר ביעד סטנדרטי.
- מיסוי – המיסוי במולדובה מיטב עם משקיעים זרים כאשר למשקיעים ישראלים ישנה גם אמנת מס שתמנע מהם לשלם מס כפול בשתי המדינות. מס הכנסה במדינה עומד על שיעור קבוע של 12% כאשר משקיעים שאינם מתגוררים במדינה משלמים מס נוסף בשיעור של 12%. מבחינת מס שבח – מס שבח יחול אך ורק על 50% מהרווח שייווצר ממכירת הנכס.
- משכנתא – ניתן לקבל משכנתא בשיעור גבוה יחסית לשם רכישת נכס, אך חשוב לשים לב כי הריבית הממוצעת במולדובה גם היא גבוהה ועומדת על כ-7%.
לא דיברנו על נושא ההשכרות לטווח קצר מאחר והתופעה הזו פחות נפוצה בקישינב. כלומר היא אכן קיימת אך היא מיועדת בעיקר לאנשי עסקים ויחידים שמגיעים לקישינב למספר ימים ומחפשים מקום נעים להתאחסן בו. ענף התיירות חלש ביותר במדינה ולמען האמת עד לפני מספר שנים קישינב הייתה העיר הכי פחות מתוירת באירופה. למרות זאת בשנים האחרונות ענף התיירות מתחיל לאט לאט להרים את ראשו בעיקר בקרב זוגות ויחידים שמגיעים לבקר בעיר שמציעה אוכל וחיי לילה במחירים שלא ניתן למצוא בשום מקום. על כן במידה ואתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן בקישינב נמליץ לכם לא להסתמך באופן בלעדי על השכרות לטווח קצר. מולדובה היא מדינה לא קטנה וישנם שטחים רבים שניתן להשקיע בהם, אך נמליץ לכם בחום להתמקד בקישינב הבירה מאחר ושאר הערים אמנם נמצאות במגמת התחזקות אך עדיין מרביתן פרבריות והשקעה בהן לא יניבו לכם רווחים גבוהים במיוחד, אלא אם כן אתם מעוניינים לרכוש אדמות חקלאיות שישמשו את ענף החקלאות שכפי שנאמר עליל מהווה לבסיס של כלכלת מולדובה.
סיבה נוספת להתחזקות הכלכלה של השנים האחרונות במולדובה היא הכוח העובד שלה. נכון לכתיבת כתבה זו שיעור האבטלה במולדובה הוא בשיעור חלומי שמדינות רבות יכולות רק לחלום עליו, כ-2% בלבד! אחד הכוחות שתורמים לכך הוא כמות האזרחים המולדובנים שעובדים במדינות אחרות ושולחים כסף בחזרה אל משפחותיהם. חשוב גם לציין כי מטבע הלאו המולודבני נחשב ליציב ביותר וכאשר מטבעות האירו והדולר נעים בקיצוניות מעלה ומעטה, הלאו נשאר חזק ואיתן.
כאן חשוב גם לציין את החסרונות בהשקעות נדל"ן בקישינב ולמען האמת יש לא מעט כאלו. מולדובה היא מדינה צעירה מאוד ועדיין קשורה בדרכים כאלו או אחרות לעברה הקומוניסטי. למרות העובדה כי בשנים האחרונות הועלו קולות שמעוניינים כי מולדובה תצטרף אל האיחוד האירופאי ותאמץ את מטבע האירו בסופו של דבר, ישנה תנועה של ממש שעדיין פועלת על מנת לספח את מולדובה אל רומניה כפי שהיה בעבר. לכך יש גם להוסיף כי במולדובה קיים מיעוט רוסי שאינו תומך ברצון של מולדובה להצטרף אל האיחוד האירופאי ודוגמא לכך ניתן לראות בטרנסניסטריה שהיא חלק ממולדובה שנחשבת למדינה לא מוכרת ומשויכת באופן לא רשמי אל רוסיה.
לסיכום ניתן להגיד כי מולדובה מעוניינת מאוד במשיכת משקיעים זרים שימשיכו לחזק את הכלכלה שלה, דוגמא לכך היא אישור התושבות בעד השקעה בכלכלת המדינה בגובה של למעלה מ-100 אלף אירו. אך למען האמת לדרכון של מולדובה אין כוח חסר תקדים שיגרום למשקיעים זרים לעשות את ההשקעה הזו. השקעת נדל"ן בקישינב מיועדת כאמור למשקיעים מנוסים שמכירים את חוקי המשחק ומוכנים להתנסות בטריטוריה לא מוכרת. נמליץ גם במידה ואתם אכן פונים אל עבר השקעות בקישינב לעשות זאת באמצעות סוכן נדל"ן שדובר את השפה המקומית וימליץ לכם אזורים מומלצים.
