ספרד מתכננת להכניס מס זרים חדש בשיעור של 100%
תאריך 03/07/2025
יואל
אתם בוודאי קוראים את הכותרת הזו וחושבים שיש טעות במספרים או מדובר באיזו ידיעה שקרית של הממשלה, אך לצערנו לא כך הסיפור. מתכננים לרכוש נדל"ן בספרד בשנה הקרובה? יש לנו חדשות רעות עבורכם. עם תחילת שנת 2025 בחודש ינואר הכריז ראש ממשלת ספרד פדרו סנצ'ז על תוכנית בת 12 צעדים אשר מיועדת לסייע לפתרון משבר הדיור במדינה כאשר הצעד הבולט ביותר בתוכנית הוא מס הזרים החדש. במידה והתוכנית של ראש הממשלה תצא לפועל משקיע אשר מעוניין לרכוש נכס בספרד ואינו אוחז בדרכון אירופאי ייאלץ לשלם מס מיוחד בשיעור של 100% מערך הנכס. כלומר במילים פשוטות, מחירו של נכס עבור אדם שאינו בעל דרכון אירופאי יהיה כפול מאזרח ספרדי או אזרח זר אשר בבעלותו דרכון אירופאי. אך אל תמהרו להרים ידיים, התוכנית עדיין לא יצאה לפועל ולא מעט אומרים כי לראש הממשלה סנצ'ז יש קושי רב ברתימת שאר הממשלה באישור תוכניתיו. כיום נסקור את התוכנית החדשה של ראש הממשלה הספרדי ומה צופה לנו בקרב השקעות נדל"ן בספרד.
ב-13 בינואר של שנת 2025 הציג ראש ממשלת ספרד את תוכנית 12 הצעדים שיסייעו לפתרון משבר הדיור שמתרחש במדינה. אנחנו מוכרחים להגיד כי הכרזה על תוכנית חלומית נוספת שאמורה באופן פוטנציאלי לפתור את משבר הדיור גורמת לנו לגלגל עיניים, נדמה כי בכל מדינה מנסים למצוא תוכנית דמיונית כדי להרגיע את התושבים הזועמים. העניין הוא שבמקום לבצע סקר ומחקר מעמיק כדי להבין את הסיבות הקונקרטיות למשבר הדיור, ראשי הממשלות השונות באירופה מעדיפים להנפיק תוכניות חסרות כל בסיס והיגיון, אז ברוכה הבאה תוכנית 12 הצעדים של פרדו סנצ'ז – בואי נראה מה יש לך להציע.
מרבית הצעדים בתוכנית כוללים הבטחות על הגדלת המאגר של הדיור הציבורי והדאגה להענקת דיור בר השגה לאלו שזקוקים לו. מלבד מס הזרים החדש שפחות או יותר דוחק את כל שאר הצעדים לשוליים, הצעדים הבולטים ביותר הם העלאת המס לאלו אשר משכירים את נכסיהם לטווח קצר, העברה של למעלה מ-3000 יחידות לדיור הציבורי, תוכנית לשיפוץ ותחזוק נכסים קיימים, והקלות מס עבור אלו אשר ישכירו את הנכסים שלהם במחירים הוגנים. נכון להיום רק כ-2% בלבד מכלל הנכסים בספרד שייכים למערך הדיור הציבורי, נתון שממקם את ספרד הרחק מצרפת עם 14% והולנד עם 34%. כמו כן, ישנו הבדל תהומי בין ההיצע לביקוש בספרד כאשר מספר אישורי הבנייה שמונפקים בכל שנה משתרכים מאחור לעומת מחירי השכירות שמאמירים בערים המבוקשות כמו מדריד, ברצלונה ומלגה.
תומכים ומתנגדים
כמובן שהתומך הראשי בתוכנית 12 הצעדים הוא לא אחר מאשר המוח מאחוריה – ראש הממשלה פדרו סנצ'ז. בנאום שהוא נשא עם הכרזה על התוכנית נאמר "הדיור הספרדי צריך להיות מיועד לאזרחים ספרדים והן למהגרים אשר מגיעים לעבוד ולהתפרנס במדינה תוך כדי תשלום מיסים, ולא עבור משקיעים זרים שמרבים לרכוש נכסים במטרה להתעשר מהשכרתם". סנצ'ז טוען כי הוא רוצה למנוע מספרד להדמות לשאר מדינות מערב אירופה שבהן נפער תהום ענק בין שני מעמדות סוציו אקונומים – העשירים והעניים, כאשר מעמד הביניים הולך ונשחק. הוא לא שכח לתקוף את אלו אשר משכירים את נכסיהם לטווח קצר ואמר "זה לא הוגן שאלו אשר בבעלותכם ארבעה וחמישה נכסים משלמים פחות מיסים מהמלונות במדינה".
דרך אגב במידה ואתם לא מעודכנים, זוכרים את ויזות הזהב של ספרד? אלו שאפשרו לכל אחד אשר השקיע בנדל"ן בעלות של למעלה מחצי מיליון אירו לקבל אישור תושבות שבהמשך יכולה להקנות רשאות לאזרחות? אז באפריל 2025 ויזות הזהב יבוטלו לחלוטין. ניכר כי ספרד עושה מאמצים כבירים על מנת לצנן את השקעות הזרים במדינה. במקום ויזות הזהב הן בוחרות להציע דרכים אחרות על מנת למשוך אליהן משקיעים כמו חוק ה-Mbappe שהושק לאחרונה. אך נכון להיום אין באמת דרכים שוות ערך לוויזות הזהב.
וכעת הגיע הזמן לדון במתנגדים – ויש המון כאלה. סיימון קריד מחברת Azahar Properties שמתמחה במכירה של נכסים עבור זרים בספרד טוען כי מדובר בתוכנית קיצונית וחסרת כל בסיס. במשך למעלה מ-20 שנה החברה מכרה מאות נכסים עבור זרים כאשר החלק הגדול ביותר הם המשקיעים הבריטים. המשקיעים הבריטים מהווים לכ-10% מהרוכשים הזרים שאינם שייכים לאיחוד האירופאי, כך שישנו חשש מפגיעה של ממש בענף הנדל"ן שחייב לתת קרדיט גדול למשקיעים הבריטים. משקיעים זרים שאינם חלק מהאיחוד האירופאי כמו אמריקאים לדוגמא אמרו שכעת הם עומדים בפני צומת דרכים: או לנסות לרכוש עכשיו נכסים במהירות האפשרית טרום אישור התוכנית, או פשוט מאוד לחפש נכסים ביעדים אחרים כמו קפריסין מתוך חשש כי במידה והם ירצו למכור את הנכס שלהם בעתיד הם יתקלו בקושי למצוא קונים פוטנציאלים. כמו כן קיים החשש מפני תיקון בחוק שעלול לחייב את הבעלים של הנכס לשלם את המס בצורה רטרואקטיבית.
היפטותית אם הייתם אזרחים ספרדים והייתם שומעים על התוכנית יכול מאוד להיות שהייתם משבחים אותה מאחר והיא מיועדת לפתור את משבר הדיור, אך אם נעשה מתמטיקה פשוטה נראה שהתוכנית תלושה לגמרי. בשנת 2023 התבצעו 578 אלף עסקאות נדל"ן כאשר 87,000 מתוכן ששוים לכ-14% התבצעו על ידי זרים (כולל כאלו בעלי דרכון אירופאי). מתוך כל העסקאות האלו רק כ-27,000 התבצעו על ידי אזרחים זרים שאינם חלק מהאיחוד האירופאי – פחות מ-5%. כעת ניתן להבין כי התוכנית הזו היא עוד צעד של הממשלה לנסות לגרוף את הקולות בבחירות הבאות ולא לפתור את משבר הדיור באופן ממשי. תוכניות יכולות לשקר – אך מספרים לא.
