מישקולץ
תאריך 03/07/2025
יואל
רבים מכם בוודאי לא מזהים את השם ותוהים מדוע אנחנו מסקרים את העיר הזו, אך בפועל מדובר באחת הערים עם הנדל"ן הזול, והאיכותי יש לציין שתמצאו באירופה. מישקולץ היא העיר הרביעית בגודלה בהונגריה אשר ממוקמת בצפון מזרח המדינה ומהווה לבירת מחוז בורשוד-אבאוי-זמפלן (Borsod-Abaúj-Zemplén). הדבר שמאפיין את העיר הכי טוב הוא ענף התעשייה הכבדה שבמשך שנים היה לחלק המשמעותי ביותר בכלכלת העיר, אולם הענף נחלש לאחר תום נפילת העידן הקומוניסטי בסוף שנות ה-90 של המאה ה-20. כיום מישקולץ מנסה למתג את עצמה מחדש כעיר תיירות ותעשייה קלה ביחד עם הייטק בשל יוקר המחייה הנמוך למדי הנהוג בה. כיום נסקור את מישקולץ ההונגרית וננסה לשפוך מעט אור על ענף הנדל"ן שלה כדי להראות לכם שנדל"ן הונגרי זה לא רק בבודפשט.
העיר מישקולץ יושבת למרגלותי הרי ביק שמהווים לחלק המערבי של ההרים הקרפטים ועל גדותיו של נהר השאיו אשר עובר במזרח. במהלך מלחמת העולם השנייה יהודים רבים גורשו מהעיר שהייתה תחת שלטון נאצי, עדות לכך שהעיר הייתה משויכת עם היהדות היא חסידות מישקולץ שנמצאת כיום בבני ברק שאותה כאמור הקים הרב שלום ברגר אשר אביו היה רב בעיר מישקולץ בהונגריה. למרות העובדה שמישקולץ ספגה אבדות והרס רב בשנה האחרונה של מלחמת העולם השנייה, הצליחה העיר להתאושש ולאחר תום המלחמה היא כינסה אליה הונגרים רבים ובכך הפכה לעיר השנייה המיושבת ביותר בהונגריה. כפי שנאמר לעיל נפילת עידן הקומוניזם הטילה מכה קשה על העיר וגרמה להגירה שלילית מאחר והתושבים של העיר מצאו את עצמם ללא מקום עבודה. כ-30 שנה לאחר החלשות ענף התעשייה הכבדה כיום העיר ממותגת בתור עיר תרבות ותיירות, ואכן בכל שנה העיר מקיימת את פסטיבל האופרה הבינלאומי אשר מגיעים אליו מכל רחבי העולם.
ענף הנדל"ן במישקולץ
כעת אחרי שנתנו לכם הקדמה ושפכנו מעט אור על העיר, כעת נדון בענף הנדל"ן בעיר. חשוב לציין כי עיקר כוחו של ענף הנדלן בהונגריה עצמה מתרכז בערים כמו בודפשט, דברצן ואגר, ואילו מישקולץ נשרכת אי שם מאחור. למען האמת המחוז בו העיר נמצא מדורג במקום ה-6 מבחינת רלוונטיות של השקעה, אך במישקולץ תוכלו למצוא נכסים במחירים שלא ראיתם באירופה. לכך ניתן גם להוסיף כי ישנו ביקוש רב ביחס להיצע. העיר נמצאת במגמת צמיחה עם תיירות פנים וחוץ שמתחזקת משנה לשנה, והן סטודנטים שמגיעים ללמוד בעיר מרחבי העולם.
- עלות – הנדל"ן במישקולץ נחשב לזול מאוד בהשוואה לשאר ערי אירופה והן ערי הונגריה כאשר מחירו הממוצע של מ"ר עומד על כ-1700 אירו בלבד. אל תכנסו לפאניקה אם אתם רואים חמש ושש ספרות לצד מחירי הנדל"ן בעיר, זאת מאחר והמטבע ההונגרי הוא פורינט משום שהונגריה מעולם לא הצטרפה אל גוש האירו. כך ש-1700 אירו שווים פחות או יותר לכ-700,000 פורינט.
- תשואה – התשואה הממוצעת שתרוויחו על השכרת נכס במישקולץ מוערכת בכ-5%, כמובן תוכלו להרוויח תשואה גבוהה הרבה יותר אם תשכירו את הנכס שלכם לטווח קצר עבור תיירים, אך דעו שלא מדובר באותו היקף תיירות שבודפשט הבירה מקבלת.
- מיסוי – המיסוי ההונגרי מקל יחסית מאחר ותאלצו לשלם כ-15% מס רווחי הון, 15% מהכנסות על שכירות ו-5% מע"מ על עסקת נדל"ן. לכך יש גם להוסיף 5% מס העברת בעלות ועוד כמה אחוזים בודדים עבור הוצאות עורך דין, מתווכים וכדומה. בין ישראל והונגריה ישנה אמנת מס שתמנע מכם תשלום כפול וישנה אף תוכנית אישור תושבות בעד השקעה! במידה ותרכשו נכס בעלות של למעלה מחצי מיליון אירו תוכלו לקבל אישור תושבות שבהמשך יכול להקנות לכם אזרחות הונגרית.
למרות העובדה שמחירו של מ"ר במישקולץ זול במיוחד בהשוואה לאירופה, עדיין תצטרכו לבצע הוצאה לא קטנה מאחר ומרבית הנכסים שנמצאים בשוק הם דירות שלושה חדרים ומעלה, ולא דירות סטודיו. רק כ-10% מהנכסים בהונגריה כולה הן דירות סטודיו בנות חדר אחד כאשר חלק נכבד מהן נמצא בבודפשט. בדומה לערים פרבריות באירופה, השקעת נדל"ן במישקולץ היא השקעה לטווח ארוך ולא מיועדת לאלו שמתכננים את עיקר ההשקעה שלהם להשכרות עבור תיירים מזדמנים. ישנה תיירות במישקולץ ומדובר בעיר יפייפיה ופסטורלית, אך היא נמצאת הרחק מאחורי בודפשט שאוחזת את הכתר בתור מלכת התיירות של הונגריה. כוונו את ההשכרה של הנכס שלכם לטווח ארוך, עבור המקומיים שמגיעים אל העיר על מנת להתפרנס בענף התעשייה הכבדה או ההייטק, או לסטודנטים המקומיים והזרים אשר מגיעים לרכוש השכלה בעיר ואינם מעוניינים להתאכלס במעונות הסטודנטים.
למרות המחירים הנמוכים והתיירות שעדיין נמצאת בחיתוליה, ערך הנדל"ן במישקולץ עולה משנה לשנה ביחד עם שאר ערי הונגריה. בשנת 2024 נרשמה עלייה של כ-10% במחירי הנדל"ן בהונגריה, ובאופן כללי הונגריה היא אחת המדינות עם אחוז ההתייקרות הגבוה ביותר באירופה. החל משנת 2015 באיחוד האירופאי דווח על עלייה של כ-148%, ואילו הונגריה כמעט והכפילה את המספר הזה עם אחוז התייקרות של 250%. לסיכום, מישקולץ מיועדת למשקיעים שמחפשים אחר השקעת נדל"ן במחיר נוח אשר יודעים כי הם נכנסים להשקעה לטווח ארוך. אם אתם רוצים לצאת מהמסגרת של בודפשט ולחפש אחר נכס לרכישה בפרברי הונגריה, מישקולץ היא נקודת פתיחה מעולה.