ברטיסלאבה
תאריך 02/07/2025
יואל
אם במקרה צפיתם בסרט "Eurotrip" שיצא בשנת 2004 אתם בוודאי זוכרים את האזכור המיתולוגי של ברטיסלאבה, כאשר הגיבורים הראשיים טועים בדרכם לברלין ומגיעים במקומה אל ברטיסלאבה אשר מוצגת בתור עיר אפרורית שנושאת על גבה את העול של כל מזרח אירופה. השוט של הסצנה המרכזית נעשה על רקע בניינים מטים ליפול ולכלוך בכל עבר, אך אם תחפשו עכשיו בגוגל אחר תמונות של ברטיסלאבה אתם לא תאמינו כיצד היא נראית כעת. ברטיסלאבה היא עיר הבירה של סלובקיה שהפכה בשנים האחרונות לאחת הערים היפות ביותר באירופה כולה, עם שוק נדל"ן חזק ביותר שמתייקר מיום ליום. למען האמת אתם תופתעו לגלות שמחירי הנכסים בה כלל לא מתקרבים למדינות מזרח ומרכז אירופה אחרות, אלא דווקא לערים מערב אירופאיות. כיום נסקור את שוק הנדל"ן בברטיסלאבה שהפכה להיות למרכז השקעות שוקק שמושך אליו משקיעים מכל רחבי העולם.
ברטיסלאבה כאמור היא עיר הבירה של סלובקיה הממוקמת בדרום מערב המדינה והיא העיר היחידה בעולם אשר גובלת בשתי מדינות: אוסטריה והונגריה. נכון להיום מתגוררים בברטיסלאבה למעלה מחצי מיליון בני אדם כאשר ישנו צפי לגידול באוכלוסיה והן גידול בילודה. המיקום של ברטיסלאבה מעניק לה יתרון אסטרטגי מאחר והיא מהווה למעין צומת דרכים בין מספר ערים ומדינות. התחבורה והתשתיות בה מפותחות למדי וניתן להגיע באמצעות כלי רכב בקלות אל ערים אחרות בסלובקיה, והן לערים נוספות כמו פראג, ברנו ובודפשט. בנוסף לנמל התעופה הבינלאומי של סלובקיה אשר נמצא במרחק של כתשעה קילומטרים מברטסילאבה, במרחק של כחצי שעה נסיעה תוכלו להגיע לנמל התעופה הבינלאומי של וינה אשר אליומגיעות טיסות מכל רחבי העולם. כך ניתן לראות שברטיסלאבה היא כלל לא העיר האפרורית שהוצגה בסרט האמריקאי בתחילת שנות ה-2000, כיום ברטיסלאבה היא אחת הערים המתקדמות ביותר באירופה כולה ונכס בה יכול להניב לכם רווחים נאים למדי.
אופי שוק הנדל"ן בברטיסלאבה:
- עלות – זוכרים שאמרנו שמחירי הנדל"ן בברטיסלאבה מזכירים את מערב אירופה? ובצדק. למרות שמחירי הנדל"ן בה יורדים קלות בתקופה האחרונה, ברבעון השני של שנת 2024 מחירו של מ"ר עמד על כ-3210 אירו. אמנם לא כמו מחירי הנדל"ן כמו בפריז או לונדון, אך גבוהים יותר מהממוצע האזורי.
- תשואה – מאחר והשקעות נדל"ן בברטיסלאבה נחשבות לבטוחות ומיועדות לטווח ארוך, התשואה בה אינה גבוהה במיוחד ועומדת על כ-5%, כמובן תוכלו לחפש אחר נכסים בפרברים של העיר ולמצוא נכסים שיניבו לכם תשואה גבוהה יותר או להשכיר את הנכס שלכם לטווח קצר שבדרך כלל מניב תשואות גבוהות יותר בהשוואה להשכרות לטווח ארוך.
- השכרות לטווח קצר – חוץ ממס תייר שנע בין 3 ל-5 אירו ללילה, אין כלל רגולציות על השכרות לטווח קצר בברטיסלאבה. סלובקיה אינה מקשה על מגמת ההשכרות לטווח קצר כמו מדינות אירופאיות אחרות, כך שתוכלו להשכיר את הנכס שלכם למאות אלפי התיירים שמגיעים לבקר בעיר בכל שנה.
- מיסוי – מס הכנסה הינו בעל שיעור קבוע של 19% עד לתקרת סכום של 47,537 אירו בשנה, במידה והרווחים שלכם גבוהים יותר מהסכום הנ"ל תאלצו לשלם 25% מס. היתרון של המיסוי בסלובקיה הוא שניתן לקזז ממס ההכנסה הוצאות נילוות שיורידו משמעותית את הסכום של המס הסופי. מס רווחי הון הינו בעל שיעור זהה לשיעור של מס ההכנסה, וישנם מיסים נוספים כמו מס עירייה ומס עבור שירותיו של עורך דין אך אלו בעלי שיעור סטנדרטי פחות או יותר. דבר נוסף שחיובי במיסוי בסלובקיה הוא שאין מס ירושה, ואין מס עושר כנהוג בערים אירופאיות אחרות.
בסלובקיה ניתן גם לקחת משכנתה יחסית בקלות, ואלו בשורות טובות לאור העובדה כי הריביות נמצאות כעת במגמת ירידה. כן תאלצו להנפיק מסמכים והוכחות על רמת שכר מסוימת, אך באופן כללי לא קשה לקבל משכנתה לשם רכישת נכס בברטיסלאבה.
היתרון החשוב ביותר שיש להשקעות נדל"ן בברטיסלאבה הוא היציבות של ההשקעה. סלובקיה הינה חלק מהאיחוד האירופאי החל משנת 2004 והמטבע שלה הוא כמובן האירו, אתם אינכם כפופים למטבע מקומי והמדינה כולה נמצאת בגידול משמעותי של התוצר הלאומי הגולמי שלה. למרות שברטיסלאבה שייכת למחוז הקטן ביותר מבין שמונת המחוזות במדינה, היא אחראית למעלה מ-25% מהתוצר המקומי הגולמי של המדינה כולה. עוד בשנת 2005 התוצר המקומי הגולמי בברטיסלאבה היה כ-145% ביחס לממוצע באירופה. אחוז האבטלה של ברטיסלאבה הוא מהנמוכים באירופה כאשר בשנת 2022 הוא עמד על כ-2% בלבד, מספר שבריטניה יכול רק לחלום עליו. למעלה מ-75% מאוכלוסיית העיר עובדת במתן שירותים והן בתעשיית ההייטק שחווה גידול בשנים האחרונות. דבר המחזק את הטענה הזו הוא הופעתן של חברות רבות כמו DELL ו-IBM אשר מקימות מרכזי שירות בעיר.
במצב הנוכחי כיום בתחילת שנת 2025 נרשמת ירידה במחירי הנדל"ן במדינה, דבר שמאפשר לרוכשים פוטנציאלים לחפש אחר נכסים כאשר הם נגישים הרבה יותר ביחס לשנים הקודמות. הירידה אמנם נמדדת באחוזים מזעריים, אך עדיין אלו חדשות טובות עבור אלו שבעבר לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש נכסים בעיר מאחר והם היו יקרים מדי. השילוב בין האפשרות להשכיר את הנכס שלכם לטווח קצר עבור התיירים שמגיעים לבקר בעיר לצד האפשרות להשכיר את הנכס שלכם לטוח ארוך עבור המקומיים שמעוניינים לגור בסמיכות למקום העבודה שלכם, מאפשר השקעה כדאית במיוחד שעלולה להניב לכם רווחים נאים. כן חשוב לציין כי באופן כללי השקעת נדל"ן בברטיסלאבה מיועדת לטווח ארוך, ובנוסף לכך נכון לכתיבת כתבה זו אין אפשרות של אישור תושבות עבור השקעת נדל"ן כנהוג במדינות אירופאיות אחרות כמו ספרד, פורטוגל ועוד.
