אחרי שהפכה לבועת נדל"ן – המונים עוזבים את פורטוגל
תאריך 02/07/2025
יואל
אם הכתבה הזו הייתה נכתבת בשנת 2015 היא כל הנראה הייתה עוסקת בכל הסיבות למה אתם חייבים דווקא עכשיו להשקיע בנדל"ן בפורטוגל. מאז התאוששותה של פורטוגל מהמשבר הכלכלי של שנת 2008 ועם הכנסת התמריצים להשקעות בקרב זרים כמו ויזות הזהב ותוכנית ה-NHR המונים של זרים מרחבי העולם בחרו להשקיע בנדל"ן בפורטוגל ואף לעבור להתגורר בה. אך למעלה מ-10 שנים לאחר השיא כעת פורטוגל עומדת בפני תמונה עגומה למדי של הגירה שלילית מאסיבית של הן מקומיים והן זרים. ננסה כיום לשפוך אור על הסיבות להגירה השלילית בפורטוגל והאם עדיין ישנו איזשהו אפיק כלכלי להשקעות נדל"ן במדינה.
על פי סקר שנערך על מנת לבדוק את תופעת ההגירה השלילית עולה כי למעלה מ-30% מהפורטוגלים בין הגילאים 15-39 בוחרים לעזוב את מדינתם ולעבור לגור במדינה אחרת. למספר השלילי ישנה גם השפעה ישירה על הילודה במדינה כאשר מספר הילדים שנולדים לנשים פורטוגליות שמתגוררות מחוץ למדינה מהווה ל-20% משיעור הילודה בפורטוגל עצמה. מנגד דווקא בשנים האחרונות הייתה עלייה בקרב הזרים שנכנסו למדינה – חלק מהם היו משקיעים ואנשי עסקים וחלק מהם היו גולים ממדינות עולם שלישי שחיפשו אחר התחלה חדשה. המצב הנוכחי שבו עומדת כיום פורטוגל הוא שמספר הזרים בדרך לעקוף את מספר המקומיים שבסך הכל רצו להתקיים בכבוד.
באתר שלנו אנחנו כמובן מסתכלים על המתרחש מנקודת המבט של משקיעי נדל"ן – המטרה בראש ובראשונה היא להצליח להשקיע בנכס מניב שיאפשר להרוויח תשואה גבוהה ובאופן כללי להבטיח הכנסה פאסיבית מענף יציב וחזק. אך עם הרגולציות המחמירות שהממשלה מטילה על פורטוגל היקף ההשקעות שניתן לבצע בפורטוגל מתמעט יותר ויותר. כעת נבחן את הסיבות מדוע פורטוגל נמצאת בגל הגירה שלילי מאסיבי כל כך והאם עדיין ניתן להשקיע בנדל"ן בתקווה כי ההשקעה תהיינה מוצלחת ולא תוביל להפסד כלכלי עצום.
מחירי הנדל"ן התייקרו משמעותית
פורטוגל משכה אליה כל כך הרבה משקיעי נדל"ן זרים וכתוצאה מכך גרמה להתייקרות מאסיבית במחירי הנדל"ן במדינה. בשנת 2015 מחירו הממוצע של מ"ר בפורטוגל עמד על כ-1500 אירו, ואילו בשנת 2024 מחירו הממוצע של מ"ר בפורטוגל הגיע למעל 4000 אירו. לעומת זאת אם נקח את שכר המינימום במדינה – בשנת 2015 שכר המינימום בפורטוגל עמד על 505 אירו ובשנת 2024 על מעט מעל 800 אירו. כך שאנחנו רואים כי ישנו יחס שלילי בין שני המדדים ומעבר לעובדה שפורטוגל נהייתה יקרה למשקיע האירופאי, היא פשוט כבר לא נגישה עבור המקומיים. המשכורות הממוצעות לא רק שלא מאפשרות את עצם קיום החלום לרכוש נכס, הן בקושי ומצליחות לכסות את שכר הדירה החודשי. כך שאם הנכם מתכננים להשכיר את הדירה שלכם עבור מקומיים דעו כי האפיק המשתלם ביותר הוא השכרה לטווח קצר עבור תיירים שגם היא מוגבלת יותר ויותר.
רגולציות על ענף הנדל"ן
כאשר פורטוגל הציגה את ויזות הזהב לקהל הרחב היא לא ציפתה כי התוכנית הזו תביא לתוצאות שליליות. ויזות הזהב של פורטוגל הקנו אישור תושבות עבור זר שמשקיע מעל 500,000 אירו בכלכלה המקומית בין אם ברכישה של נכס או בהשקעה כלכלית בחברה קיימת. הזרים בחרו באופן הגיוני ברכישות של נכסים וכך הביאו למצב שחלק נכבד מאוד מהנכסים במדינה נמצאים בידיהם של זרים ולא בידי מקומיים. המשקיעים הזרים בחרו להשכיר את נכסיהם לטווח קצר עבור תיירים על מנת להרוויח תשואות גבוהות שבזמנו אף חצו את רף ה-10%, אך פורטוגל החליטה לשים לכך סוף. ויזות הזהב בוטלו באופן רשמי והוטלו רגולציות קשות ביותר על משקיעי הנדל"ן כדי להמעיט ככל הניתן את מגמת ההשכרות לטווח קצר. עדיין ניתן להשכיר נכסים לטווח קצר בפורטוגל אך זו משימה ממש לא פשוטה בהשוואה לכמה שנים קודם לכן.
ביטול ההקלות על השקעות קריפטו
עד תחילת שנת 2023 למעלה מעשרת אלפים זרים בחרו להשקיע בנדל"ן בפורטוגל בשל היעדר מס רווחי הון בעת השקעה עם מטבעות קריפטו. הממשלה שראתה כי ישנו רווח פוטנציאלי עבורה בחרה להכניס מס רווחי הון בגובה של 28% בעת השקעות עם מטבע קריפטו במידה והנכס נמכר לאחר בעלות של פחות משנה. אולם הפטור ממס עדיין תקף במידה והנכס נמכר לאחר תקופת בעלות ממושכת יותר, משקיעים שביצעו עסקאות פליפ באמצעות מטבעות קריפטו בחרו להפסיק להשקיע בנדל"ן במדינה ובחרו להתמדק במדינות עם מדיניות מיסוי נוחה יותר בעת השקעות עם מטבעות קריפטו.
היעדר מקומות עבודה עבור צעירים
עם משכורת ממוצעת שכמעט ולא מצליחה לכסות את שכר הדירה המון צעירים בוחרים לעזוב את פורטוגל ולעבור להתגורר במדינה אחרת. נכון להיום חלק גדול מאוד מהסטודנטים שלומדים במוסדות הלימוד בפורטוגל לומדים שפה נוספת כמו גרמנית על מנת לאפשר להם בסופו של דבר להגר למדינה עם כלכלה מפותחת שתאפשר לכם להרוויח משכורות נאות יותר. ישנם גלים של ממש של צעירים פורטוגלים בעלי השכלה ברפואה, עריכת דין ועוד שעוזבים את המדינה ומרוויחים משכורות גבוהות הרבה יותר בשאר מדינות אירופה. המדינה שראתה את גל ההגירה השלילי ניסתה להכניס תמריץ של מיסוי מופחת אך בפועל הוא תקף אך ורק במידה ואזרח מקומי מרוויח משכורת מסוימת שרחוקה מאוד מהממוצע במדינה.
עדיין לא צריך לכבות את האור ולהגיד כי השקעות בפורטוגל אבודות לגמרי, אך המצב הכלכלי הנוכחי במדינה מקשה יותר ויותר עבור משקיעי נדל"ן לבצע השקעה מוצלחת ומניבה.
