גדנסק
תאריך 01/07/2025
יואל
גדנסק היא עיר נמל צפונית בפולין השוכנת לחוף המפרץ של צידו הדרומי של הים הבלטי. העיר מהווה לצלע במשולש הערים "Tricity" ביחד עם עיירת הנופש סופוט והעיר גדיניה, ומבחינת שטח היא העיר השישית הגדולה ביותר במדינה. רבים אשר ביקרו בעיר מכנים אותה בתור "Europe's Hidden Gem" מאחר ועיקר תיירות החוץ מתרחשת בקראקוב וורשה, וזאת למרות שגדנסק הינה עיר מדהימה ביופיה ומציע יחס Value Per Money גבוה במיוחד. מיקומה האסטרטגי של העיר על הים הבלטי והיותה למרכז מסחרי מהחשובים ביותר במדינה כולה מושכים המוני משקיעים זרים ומקומיים אשר חפצים לרכוש נכסים בעיר. ועל כן ניתן לראות כי ישנה מגמה חיובית של התייקרות ערך הנדל"ן בעיר בעשרות אחוזים במשך כל שנה בדומה לערים מובילות כמו קראקוב, ורוצלב ועוד. כיום נסקור את שוק הנדל"ן בגדנסק כדי לשפוך אור על הפנינה הפולנית שנחשבת עדיין לחבויה מן העיניים של משקיעי הנדל"ן הישראלים.
היסטוריה
אחת האסוציאציות הראשונות שעולות לראש כאשר חושבים על פולין היא מלחמת העולם השנייה, ולגדנסק יש לכך קשר ישיר. לאחר מלחמת העולם הראשונה גדנסק (שנקראה דאז דנציג) עברה לשליטתם של חבר הלאומים ומרבית תושביה היו גרמנים. החל משנת 1933 שלטה במועצת העיר המפלגה הנאצית ולאחר סירוב הבקשה לקבל את השלטון כולו בעיר, נערך קרב יריות בין הפולנים לגרמנים שהצית את תחילת מלחמת העולם השנייה והפלישה של גרמניה לפולין. במהלך המלחמה ספגה גדנסק אבדות כבדות והריסות ושיקום העיר החל רק בשנות ה-50 וה-60 של המאה ה-20 כאשר פולין הפכה למדינה קומוניסטית. אך בשנות ה-80 של המאה ה-20 הוקמה בגדנסק תנועת הסולידריות שסימנה את התפוררות השלטון הקומוניסטי במדינה, כך שניתן להגיד כי לגדנסק ישנו משקל כבד בכל נושא הפוליטיקה בפולין.
לאחר התהפוכות הרבות שקרו בעיר, גדנסק התפתחתה והפכה להיות אחד הכוחות הכלכליים החזקים ביותר בפולין בעקבות תעשיית המסחר שמתבצעת באמצעות הנמל הימי שלה. נוסף על תעשיית המסחר חברות אירופאיות רבות פותחות מרכזי תעסוקה בגדנסק שתורמים רבות לכלכלה של המדינה ולריבוי של ידיים עובדות. כדי לסבר את האוזן, גדנסק היא אחת הערים עם אחוזי האבטלה הנמוכים ביותר בפולין שמסתכם פחות או יותר לשיעור ממוצע של 3%. גורם נוסף שתורם רבות לכלכלת העיר ולמעמדה בקרב שאר הערים בפולין הוא ריבוי מוסדות הלימוד שמושכים אליהם הן סטודנטים זרים והן סטודנטים מקומיים. כך שניתן לסכם כי גדנסק בעצם משלבת הטוב בין כל העולמות – וכל הטוב הזה במחיר נמוך הרבה יותר מערים כמו קראקוב או וורשה.
אופי שוק הנדל"ן בגדנסק
- עלות – בסוף שנת 2024 נרשמה עלייה של כ-10% (או 7% בכפוף לאינפלציה) במחירי הנדל"ן בגדנסק כאשר מחירו של מ"ר הגיע לכמעט 3000 אירו. המחיר עדיין יותר נמוך מוורשה או קראקוב אך יקר יותר מערים מרכז ומזרח אירופאיות אחרות.
- תשואה – שיעור התשואה ההממוצעת בגדנסק נע בין 5% ל-6% כאשר בפרברי העיר תוכלו למצוא נכסים שיניבו לכם תשואה אף גבוהה יותר. באופן כללי יש לציין שהתשואות בערים הפולניות גבוהות ביחס לערים אירופאיות אחרות.
- השכרה לטווח קצר – ניתן להשכיר את הנכס שלכם לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com מאחר וישנה תנועה ערה של תיירות חוץ ופנים בגדנסק, אמנם לא בכמות שאתם רגילים לראות בוורשה או קראקוב אך לאט לאט הפוטנציאל האמיתי של גדנסק מתגלה בקרב המונים.
- מיסוי – המיסוי פולני פחות או יותר הוגן כלפי משקיעים ובעלי עסקים כאשר מס הכנסה הינו מס פרוגרסיבי בשיעור מקסימלי של 32%, מס רווחי הון בשיעור של 19% שניתן לקזז ממנו הוצאות הקשורות לתחזוק הנכס, והמע"מ על רכישה של נכסים חדשים נע בין 8% ל-23% בהתאם לסוג הנכס. בנוסף לכך חשוב לקחת בחשבון מיסים נוספים כמו מס PPC שהוא מס על עסקאות אזרחיות, מס נכס וארנונה.
ישנם מספר דברים נוספים שחשוב לקחת בחשבון בעת ביצוע עסקאות נדל"ן בפולין. ראשית, המסמכים יהיו בשפה הפולנית ועל כן חשוב להיעזר בשירותו של מתורגמן או עורך דין מקומי אשר דובר את השפה ויעזור לכם למלא את הפרטים בצורה מדויקת. שנית, התשלום על העסקה יתבצע במטבע הזלוטי המקומי וחשוב לחקור את התחזקות או היחלשות המטבע על מנת לבצע את העסקה המשתלמת ביותר. לבסוף, התהליך של רכישת נכס במידה אם הנכם בעלי דרכון אירופאי או לא שונה מעט. אלו בעלי דרכון אירופאי יזכו לתהליך מקוצר ונוח, ומנגד אלו שאינם בעלי דרכון אירופאי יצטרכו להגיש בקשה מיוחדת שמבלי קבלת אישור עליה לא תוכלו לרכוש את הנכס הרצוי.
סיקרנו בעבר את תוכנית ה-2% של פולין אשר אפשרה לצעירים מתחת לגיל מסוים לרכוש נכס עם משכנתא בעלת ריבית של שני אחוזים בלבד. הממשלה צפתה כי התוכנית תמשך עד שנת 2027 אך כחצי שנה לאחר השקתה, התוכנית הופסקה בתחילת שנת 2024. בעקבות כך חלה ירידה בכמות הרכישות והעסקאות שהתבצעו במדינה, ועל כן זהו תזמון מושלם עבורכם לחפש אחר נכסים כאשר רבים נרתעים מהשקעת נדל"ן באזור. גדנסק הינה עיר חזקה מאוד מבחינה כלכלית והשקעת נדל"ן בה הינה בעלת אחוזי סיכון נמוכים ביותר. מעבר לכך בשנת 2021 גדנסק הוכרזה כאחת הערים הבטוחות ביותר בפולין מבחינת פשיעה, חינוך, ניקיון ועוד. אם כל הפרטים האלו עדיין לא שכנעו אתכם להשקיע בנדל"ן בגדנסק, בקרו בה בעצמכם! אחת היתרונות הגדולים ביותר של העיר היא התחבורה והנגישות אליה. ניתן למצוא טיסות מערים מרכזיות באירופה לגדסנק בסכומים שמסתכמים לכמה עשרות אירו בלבד. בהצלחה!
