רכישת נדל"ן דרך אתרי מכרז – Auction
תאריך 18/05/2025
יואל
מגמה חדשה שהפכה להיות פופולארית מאוד בשנים האחרונות היא רכישת נכסים דרך מכירות פומביות או מכרזים. עד עידן הקורונה הרבה מהמכירות הפומביות היו מתרחשות פיזית במקום בו הנכס ממוקם, אך מאז שהעולם התרגל לריחוק החברתי מרבית המכירות הפומביות עברו להתרחש באופן מקוון. דרך אתרים ממשלתיים או אתרים ייעודים כמו Auction.com ו-RealityTrac.com תוכלו לעיין במגוון רחב של נכסים שמוצעים למכירה לכל אחד המרבה במחיר כאשר המחיר של הנכס עצמו בדרך כלל נמוך בעשרות אחוזים ממחיר של נכס ממוצע בשוק. אך למרות המחיר האטרקטיבי לרכישה של נכסים במכירות פומביות עלולים להיות גם המון סיכונים שיכולים להיות בסופו של דבר לא משתלמים עבור הרוכש. כיום נסקר את מגמת רכישת הנכסים דרך אתרי Auction וננסה לשים את האצבע על מה חשוב לדעת לפני רכישה שכזו.
ראשית כל חשוב לשאול מדוע הנכסים הללו נמכרים במכירה פומבית ולא בדרך סטנדרטית? התשובה לכך היא שהנכסים הללו הם נכסים שעוקלו מבעליהן בעקבות אי תשלום של המיסים והמשכנתאות, ועל כן המוכר של הנכס שיכול להיות גם המדינה עצמה מעוניין למכור את הנכס כמה שיותר מהר על מנת לכסות את הפגיעה הכלכלית בעקבות אי תשלום המיסים של הבעלים הראשוני. כאן בוודאי נדלקת לכם נורה אדומה וטוב שכך, נכס שלא שילמו עליו עלול להיות מוזנח ובעל פגמים רבים מאחר והבעלים הראשוני שלא שילם את המשכנתא והמיסים יכול היה גם שלא לשלם עבור תחזוק הנכס. למוכר של הנכס אין אינטרס לתחזק את הנכס והדבר שהכי חשוב לו הוא להפטר מהנכס כמה שיותר מהר. מצד אחד אתם יכולים לרכוש נכס במחיר נמוך למדי ולבצע השקעה משתלמת, אך מצד שני אתם עלולים לרכוש נכס עמוס בליקויים שיעלו לכם בלא מעט כסף.
הסוגים השונים של מכירה פומבית
באופן כללי ישנם שלושה סוגים של מכירות פומביות עבור נכסים:
- מכירה ללא הצבת סכום ראשוני ועל כן הקונה שיציע את הסכום הגבוה ביותר יזכה בנכס. זוהי מכירה מוחלטת והמוכר אינו יכול להתנגד למחיר הסופי גם אם המחיר שהוצע נמוך בהשוואה למה שהוא ציפה.
- מכירה עם הצבת סכום מינימלי להשקעה. המחיר המינימלי בדרך כלל יהיה הסכום הנדרש על מנת לכסות את הפגיעה הכלכלית בעקבות אי תשלום המיסים של הבעלים הראשוני.
- מכירה עם הצבת סכום מינימלי להשקעה שאינו גלוי לרוכשים הפוטנציאלים. במכירה כזו הרוכש הפוטנציאלי בדרך כלל יציע סכומי כסף גבוהים יותר מאחר והוא אינו יודע מה הסכום המינימלי שהמוכר קבע.
בנוסף לשלושת סוגי המכירות ישנם גם שני סוגים של הצעות מחיר (Bid) – הצעת מחיר פתוחה וגלויה לכולם, או הצעת מחיר "עיוורת" ובה לא ניתן לראות את המחירים שהוצעו על ידי רוכשים פוטנציאלים אחרים. בהצעת מחיר פתוחה יש אמנם יתרון מאחר ואתם יכולים לראות את התחרותיות עבור הנכס וכמה מעוניינים לשלם עליו, אך בסופו של דבר אתם עלולים להשקיע הרבה מעבר לסכום שתכננתם. בהצעת מחיר "עיוורת" לא תוכלו לראות את שאר המחירים שמוצעים על ידי רוכשים פוטנציאלים אחרים ובכך גם במקרה הזה אתם עלולים להציע מחירים גבוהים שיעקפו את הסכום שתכננתם להשקיע.
מה חשוב לדעת במכירה של נכס במכירה פומבית?
- היעדר בדיקה מקדימה – במכירות פומביות בדרך כלל לא תוכלו לבצע בדיקה מקדימה בנכס על מנת לחפש ליקויים. במידה והתמזל מזלכם וקיבלתם את הרשות לבדוק את הנכס, קחו איתכם איש מקצוע שיוכל לבצע הערכה של מצב הנכס. מומלץ להצטייד בסכום כסף שמיועד לתיקון הליקויים שיהיו בדירה על מנת להשמיש אותה בחזרה למגורים.
- היערכות כלכלית – המכירות הפומביות מתפרסמות בדרך כלל כחודש מיום המכירה, ועל כן חשוב להיערך מבחינה כלכלית במהלך החודש הזה מאחר ובמידה וזכיתם בנכס אתם תאלצו לשלם עבורו באופן מיידי. הצד החיובי הוא שאתם יכולים לקחת משכנתא עבור הנכס, אך עדיין התשלום עבור הנכס יהיה מיידי. כמו כן במרבית המכירות הפומביות תאלצו לשלם פיקדון על מנת להכנס למכירה.
- סילוק השוהים בנכס – המוכר של הנכס אינו מבטיח כי לאחר הרכישה של הנכס הוא אכן יהיה ריק מאדם ואתם תהיו חופשיים לעבור להתגורר בו. לא חסרים מקרים בהם לאחר המכירה של הנכס הקונה נאלץ להתמודד עם שוהה בדירה שאינו מעוניין להתפנות, בין אם זה הבעלים של הנכס או שוכר שכלל אינו ידע כי הנכס שאותו הוא שוכר נמכר.
- בדיקת חובות – במידה ואתם רוכשים את הנכס דרך עורך דין שממונה מהמדינה על מנת לבצע את המכירה אתם יכולים להיות רגועים כי הנכס נקי מעיקולים, הוצאה לפועל ועוד. אך במידה ואתם רוכשים את הנכס דרך אתר חשוב מאוד לבדוק מבחינה חוקית האם הנכס נמצא בתהליכי עיקול או חובות. הדבר האחרון שאתם רוצים הוא לרכוש נכס שנמצא בתהליכי עיקול שינגסו לכם עמוק בכיס.
- המכירה לא בוודאות תושלם – גם אם תציעו את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס ואכן "תזכו" בנכס, המכירה יכולה להתבטל ממש ביום המכירה והנכס לא יהיה שלכם. כמו כן במידה והנכס נמכר דרך עורך דין שממונה מהמדינה אתם עלולים לצפות עיכובים רבים במכירה ובבירוקרטיה מסובכת. את הפיקדון שנתתם אמנם תקבלו בחזרה, אך לא את הנכס.
חשוב מאוד לא להתרגש במידה ולא זכיתם בנכס, ישנו היצע רחב מאוד של נכסים אשר נמכרים במכירות פומביות ואתם יכולים להמשיך לחדד את כישוריכם עד שתזכו בנכס הרצוי. במכירות הפומביות אתם יכולים לפגוש הן רוכשים ללא כל ניסיון והן משקיעי נדל"ן ממולחים בעלי ידע רב, כך שמומלץ להיעזר בסבלנות.
