השקעות נדל"ן בערי סטודנטים
תאריך 08/05/2025
יואל
כאשר אנחנו עומדים לפני השקעת נדל"ן אנחנו לוקחים בחשבון מספר משתנים כמו מחיר, מיסוי, תשואה, מיקום ועוד. אך מעבר לכך אחד המשתנים החשובים ביותר לפני ביצוע העסקה הוא היציבות של שוק הנדל"ן באזור, דוגמא לכך ניתן לקחת מישראל שלאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל כל אזור הצפון שמתגוררים בו לא מעט סטודנטים חווה פגיעה כלכלית אנושה. תיירות היא גם גורם שיכול לגרום לעלייה בביקוש בנדל"ן או מנגד לירידה בביקוש לנדל"ן, מאחר וגורמים כמו תנאי מזג אוויר קיצוניים או מצב בטחוני מסוכן יכול לגרום לפיחות בכמות התיירים ובעקבות כך לצמצום כמות השוכרים שמחפשים אחר נכסים. אך אחרי שסיקרנו את כל הגורמים שיכולים להיות מועדים לפורענות בנוגע להשקעות נדל"ן, כעת הגיע הזמן לדבר על קהל שוכרים אמין ויציב שמהווה לאחד מעמודי התווך בענף הנדל"ן – סטודנטים.
סטודנטים מאז ומתמיד היו אפיק פרנסה יציב עבור משקיעי נדל"ן, פרט לתקופת מגיפת הקורונה בה חלק מהסטודנטים בחרו לחזור אל בית הוריהם בשל המעבר ללימודים באופן מקוון. אך כמה שנים לאחר שמגיפת הקורונה כבר די מאחורינו, ניתן לראות עלייה חסרת תקדים בכמות הסטודנטים שבוחרים לרכוש עבורם השכלה גבוהה ולשם כך עוזבים את בית הוריהם ועוברים לגור בערים אחרות ולעיתים אף במדינות אחרות. בשנת 2024 נרשם שיא של כ-18.5 מיליון סטודנטים באירופה שמהווה לעלייה של 3% ביחס לשנה שעברה ועלייה של למעלה מ-10% בהשוואה לשנת 2023. את כל אותם הסטודנטים יש צורך לאכלס במקום מגורים הולם כאשר חלקם מתגוררים במעונות שהאוניברסיטאות מסבסדות, וחלק בוחרים לשכור דירות מהסקטור הפרטי. אך העניין הוא שכמות יחידות הדיור הזמינות לסטודנטים רחוקה שנות אור מכמות הסטודנטים עצמם.
נכון לשנת 2024 יש מחסור של למעלה מ-1.2 מיליון יחידות דיור עבור סטודנטים באירופה, משמע רק כ-60% מהסטודנטים מצליחים לשכור עבורם דירות במהלך תקופת לימודיהם. והתחזית אינה אופטימית כלל, על פי הערכות בחמש השנים הקרובות המחסור של יחידות הדיור הזמינות לסטודנטים עלול לטפס ללמעלה מ-3 מיליון. לשם הדבקת הפער האדיר שנוצר בין הביקוש להיצע נערך סקר בגרמניה וצרפת שמאכלסות כמות גדולה ביותר של סטודנטים, ומהסקר עולה כי כדי להדביק את הפער הממשלה צריכה להשקיע סכום מוערך של 3.75 מיליארד אירו. בספרד לדוגמא עבור 17 סטודנטים פוטנציאלים יש רק מיטה אחת פנויה.
עכשיו לאחר שקיבלנו מושג על משבר הדיור בקרב הסטודנטים באירופה ניתן לכוון את סוג ההשקעה לשני כיוונים: אחד, רכישה של דירה בקרבה למוסד הלימודים והשכרתה עבור מספר סטודנטים ואילו השני, רכישה של דירה PBSA שמשמעותה Purpose-Built Student Accommodation. מדובר בפרויקטים מיוחדים בהם ניתן לרכוש יחידות דיור במתחם שלם שמיועד כולו להשכרה עבור סטודנטים שלומדים בקרבת מקום.
השקעה ב-PBSA (Public-Built Student Accommodation)
דירות הסטודנטים שמהוות לחלק מה-PBSA הן בעצם יחידות דיור קטנות שבדרך כלל מתפרשות על כ-50 מ"ר ומכילות את כל מה שסטודנט צריך בדירתו – מיטה, מטבח קטן, מקלחון ועמדת עבודה. אם נחשוב על כך מבחינת הרוכש או המשכיר נדמה כי מדובר בהשקעה לא כדאית מאחד ומדובר במעין דירת סטודיו מרוהטת לחלוטין במחיר נמוך, אך הסיבה לכך נובעת מרגולציות מקלות מטעם המדינה שתומכות בבנייה של בניינים כאלו. אם נקח את אנגליה לדוגמא נראה כי משקיע שמעוניין לבנות בניין יחידות דיור שכאלה מקבל אישור של השבחת קרקע תעשייתי למען הפיכתה לקרקע של בניין מגורים כך שמדובר במחיר נמוך יותר בהשוואה לקרקעות אחרות. בנוסף לכך הרוכש הפוטנציאלי מקבל פטור ממס רכישה ואישור לשם התחלת הבנייה מתקבל הרבה יותר מהר מכל אישור בנייה אחר.
באנגליה אף מכנים את סוג ההשקעה הזאת כ"השקעת ספה" מאחר ובדרך כלל מערך יחידות הדיור הנ"ל מנוהל על ידי חברת ניהול שדואגת לתחזוק יחידות הדיור ומבצעת את כל ההתנהלות השוטפת מול השוכרים. כך הרוכש אינו צריך להסתבך בבירוקרטיה מסובכת אלא רק לשלם אחוז מסוים מהרווחים לחברת הניהול שתדאג להכל. כאשר אנחנו מדברים על השקעה יציבה חשוב לציין כי תקופת הלימודים הממוצעת אורכת כ-3 שנים, כך שהשוכרים שלכם יעניקו לכם תזרים יציב וגם לאחר שהם יעזבו את הנכס מספר בלתי מבוטל של סטודנטים אחרים ישמחו לשכור את הנכס שלכם. סטונדטים אירופאים מספרים כי לפני שהם עוזבים לעיר אחרת על מנת לרכוש השכלה גבוהה הם מבלים מספר חודשים בחיפוש אחר דירות מאחר והביקוש הוא כל כך גבוה.
המחירים של יחידות הדיור האלו משתנים בין מדינה למדינה כאשר בחלק מהערים ישנה אף רגולציה על שכר הדירה שתוכלו לגבות מהדייר שלכם, כך שמומלץ לבחון לפרטי פרטים את העיר בה אתם רוצים להשקיע. הסטודנט הממוצע רוצה מעבר למיטה להניח בה את הראש, אלא גם קרבה לתחבורה ציבורית והן חיי חברה כאשר במרבית פרויקטי ה-PBSA כוללים גם חללים משותפים כמו חדרי אוכל, קפיטריות, חדרי כושר ועוד. הדרך הנוחה ביותר להתנהל בהשקעה שכזו היא באמצעות פלטפורמת Student-Room-Flat.com בה סטודנטים יכולים לחפש אחרי מרכזי דיור משותפים ומנגד בעלי יחידות הדיור יכולים לפרסם את הנכסים שלהם להשכרה. היתרון העצום בפלטפורמה הזו היא השקיפות מאחר ושני הצדדים יכולים לראות ביקורות על הנכס וההתנהלות כך שהסיכונים להשקעה לא משתלמת מצטמצמים משמעותית.
