השקעות נדל"ן בסקטור הפרטי מול הסקטור הציבורי
תאריך 24/04/2025
יואל
אלו אשר עושים את צעדיהם הראשונים בעולם הנדל"ן לרוב יבחרו בהשקעות בסקטור הפרטי, כלומר רכישת דירות להשכרה עתידית לטווח קצר וארוך. השקעה כזו אמנם לא חסינה מפני סיכונים, אך היא נחשבת להשקעה בסיכון נמוך לעומת השקעות נדל"ן בסקטור הציבורי. בהשקעות נדל"ן בסקטור הציבורי או נדל"ן מסחרי משקיע רוכש שטח שאותו הוא באופן פוטנציאלי ישכיר לשוכר שיקים בו עסק ולא יתגורר בו. השקעות בסקטור הציבורי יכולות להיות רכישה של משרדים, מחסנים, חנויות בקניונים ועוד. כיום ננסה לשפוך מעט אור על השקעות בנדל"ן בסקטור הציבורי כדי שתוכלו להרחיב את טווח ההשקעות שלכם ולהרוויח יותר ממה שאתם מרוויחים היום בהשקעות בסקטור הפרטי.
לפני שנתחיל לסקור את היתרונות והחסרונות של כל השקעה חשוב לציין שבכתבה הבאה נכתוב בכלליות על השקעה בסקטור הציבורי ולא נכנס לעומק הקורה של מיסוי בכל מדינה מאחר והמיסים משתנים בהתאם למדינה בה תשקיעו. נושא המיסוי ישחק תפקיד משמעותי ביותר בהשקעות בסקטור הציבורי מאחר והמיסוי גבוה ומחמיר הרבה יותר ממיסוי הנוגע להשקעות בנדל"ן בסקטור הפרטי. אז נדגיש כי במידה ואתם מעוניינים לבחון את האפשרות של השקעה בסקטור הציבורי, בדקו את החוקה ואת המיסוי במדינה כדי לא להקלע להשקעה מסוכנת.
היתרון הגדול שיש להשקעות בסקטור הציבורי הוא העלות הנמוכה בהשוואה להשקעות בסקטור הפרטי. אם תרכשו מתחם עצום המתפרש על פני מאות מטרים רבועים עדיין תצטרכו להשקיע כמה מיליוני אירו, אך באופן הכללי העלות של מ"ר בהשקעות בנדל"ן מסחרי נמוכות יותר מנכסים המיועדים למגורים. אפשרות נוספת שמגנישה מאוד את ההשקעות בסקטור הציבורי היא אפשרות רכישה בעקיפין דרך קרנות ריט. קרנות ריט הן קרנות אשר מגייסות כספים ממשקיעים, רוכשות נכסים ולאחר מכן משכירות אותם. רכישה דרך קרנות ריט היא בעצם רכישת מניות או אחוזים בנכס במקום לרכוש את כולו. כך משקיע יכול לבצע רכישה בעלות נמוכה יותר ובמידה והוא רוצה לצאת מההשקעה הוא יכול למכור את המניות של הקרן בבורסה.
הבדלים בין השקעות בסקטור הציבורי מול הסקטור הפרטי:
- מיקום – המיקום תמיד יהיה רכיב משמעותי בכל השקעת נדל"ן, אך ברכישה של נדל"ן מסחרי אתם תרצו לחפש אחר מיקום שונה בהשוואה למיקום של דירה המיועדת למגורים. במידה ואתם מחפשים לרכוש נכס מסחרי חפשו אחרי אזורי תעשייה מתפתחים, במיוחד כאלו שיש אליהם נהירה של משרדים והייטק. במידה ואתם מעוניינים להשקיע בנכס בתוך מרכז מסחרי כמו קניון, בדקו את היחס ברוטו-נטו של המקום, החללים המשותפים של המקום כמו הלובי נכללים גם הם בשטח הכולל אותו תרכשו. חשוב מאוד ברכישה של נכס מסחרי לנסות לראות כמה שנים קדימה והאם האזור עתיד להפתח או שהוא נמצא בירידה, כמו כן לא בכל מקום ניתן להקים כל עסק כמו מסעדה או מוסך.
- מימון – ברכישה של נכס המיועד למגורים ניתן לקחת משכנתא מהבנק בעוד רכישה של נכס המיועד למסחר לא ניתן. הסיבה לכך היא שהבנקים אינם מעוניינים להיות ערבים להצלחתו של נכס מסחרי מאחר וההשקעות הללו בדרך כלל בעלות סיכון גבוה יותר מדירות המיועדות למגורים. במידה ותרצו לקבל מימון לשם הרכישה ניתן לקחת הלוואה רגילה אך לא משכנתא.
- תשואה – התשואה בנדל"ן מסחרי גבוהה הרבה יותר מנדל"ן פרטי ויכולה להיות אף כפולה ממנה. כדי לסבר את האוזן בישראל תשואה מנדל"ן פרטי מסתכמת בכ-3%, לעומת זאת תשואה מנדל"ן מסחרי יכולה להיות דו ספרתית! הסיבה לכך היא יחס של סיכון מול השקעה, השקעות בעלות סיכון גדול יותר יניבו גם תשואה גבוהה יותר.
- תחזוקה – בנדל"ן מסחרי אתם תשקיעו הרבה יותר זמן, כסף או מאמץ בתחזוק הנכס. במידה ורכשתם דירה אותה אתם משכירים לשוכר, אתם עדיין יכולים לבצע את התחזוקה באופן עצמאי מאחר וכמות התקלות נמוכה יחסית. בנכס המיועד לעסקים הסיכויים לתקלות באינסטלציה, חשמל וניקיון גבוהים הרבה יותר, לכן אין מנוס מלשכור את שירותיה של חברת ניהול.
- חוזים – חוזה שכירות סטנדרטי של דירה המיועדת למגורים בדרך כלל מתפרש על פני שנה, בעוד חוזה שכירות סטנדרטי של נכס מסחרי מתפרש על פני מספר שנים (בדרך כלל בין 5 ל-10 שנים). על כן ישנו יתרון לנדל"ן מסחרי מאחר ובמידה ומצאתם שוכר מתאים יהיה לכם שקט יחסי למשך מספר שנים, ולא תאלצו לדאוג על עזיבתו בתום שנה בודדת.
כפי שנאמר לעיל אנחנו לא נכנס לעובי הקורה בנושא המיסוי של נדל"ן בסקטור הציבורי, אך חשוב לדעת כי המיסוי גבוה יותר בנכסים מסחריים מול נכסים פרטיים. כך שלפני שאתם נכנסים להשקעה שכזו בדקו האם היא בכלל כדאית לכם ואתם לא נקלעים אל מלכודת מיסים אכזרית. בישראל לצורך העניין המס השולי יכול להגיע לכ-48% במקרים מסוימים, כך שהרווח יכול להיות לא גבוה במיוחד.
לסיכום נגיד שהשקעות בנדל"ן בסקטור הציבורי לא מיועדות לכל משקיע, אלא עבור אלו שכבר בעלי ניסיון מסוים בתחום הנדל"ן ויודעים לזהות הזדמנויות במהירות. נדל"ן בסקטור הפרטי בטוח יותר מאחר ותמיד יהיה ביקוש למגורים, ואילו נדל"ן מסחרי מושפע מאוד מהתנודתיות בשוק. כל משבר כלכלי או ירידה בהכנסות עלולים לגרום לכך שהשוכר יעזוב את הנכס וישאיר אתכם עם נכס ריק שתתקשו להשכיר.
