אוסטרים בוחרים לשכור דירות במקום לרכוש נכסים
תאריך 05/09/2024
יואל
בעיניי רבים בעלות על הנכס בו הם מתגוררים מהווה לסמל סטטוס של יציבות, כאשר מגורים בנכס שכור נחשב למעין תחנה זמנית עד לרגע בו הם יחסכו מספיק בכדי לקחת משכנתא ולרכוש את הנכס בו הם מתגוררים. הדעה הזו מחוזקת בעקבות היעדר היציבות בעת שכירות של נכס, כאשר בעלי הנכס יכולים להעלות את שכר הדירה ככל העולה על רוחם, ולהכריח את השוכרים לחתום על חוזים דרקוניים עם מגוון סעיפים שמעיבים על החוויה. אך באוסטריה לא כך הדבר, מרבית האזרחים מעדיפים לשכור דירות ולהתגורר בדיור ציבורי מאשר לרכוש את הנכסים בהם מתגוררים. כיום נסקור את התופעה המצויה באוסטריה וכיצד היא משפיעה על שווקי הנדל"ן והדיור במדינה.
הדיור הציבורי באוסטריה
על מנת להבין את פשר קיומו של הדיור הציבורי ועצם הבעלות של המדינה על יותר ממחצית הנכסים יש ללכת אחורה לתחילת המאה ה-20 מעט אחרי תום מלחמת העולם הראשונה. לפני מלחמת העולם הראשונה, הדיור באוסטריה היה מחפיר למדי ומהעלובים ביותר באירופה. משפחות רבות נאלצו להשכיר חדרים בדירתם לפועלים בני המעמד הנמוך כדי להצליח לשלם את השכירות ולהתמודד עם יוקר המחיה. אך עם תום מלחמת העולם הראשונה החליט הממשל לשקם את שוק הדיור במדינה והוציא לפועל את תוכנית ה-Gemeindebauten שנועדה להעניק דיור ציבורי לכלל האזרחים במדינה.
הצעד הראשון של התוכנית הייתה הקמה של 64 אלף יחידות דיור שאכלסו כ-200 אלף תושבים. שכר הדירה שנגבה מהם היה כ-3.5% בלבד ממשכורתם החודשית והספיק בקלות לתשלום שכר הדירה ביחד עם כלל החשבונות. כיום למעלה מ-100 שנים לאחר הוצאת התוכנית לפועל היא עדייו פועלת במלוא כוחה, כאשר כ-80% מכלל התושבים באוסטריה חיים בדיור ציבורי או שוכרים דירות מבעלים פרטיים. ב-2017 וינה הוכרזה כעיר הנוחה ביותר לשכור בה דירות, כאשר שכר הדירה נמדד מגוחך לעומת גודל הנכס אותו הם שוכרים. כאשר במדינות אירופאיות אחרות מגורים בדיור ציבורי מהווה לסממן של עוני ודלות, באוסטריה מגורים בדיור ציבורי נחשב פחות או יותר לנורמה.
אך לא כל הנוצץ זהב וכדי לעמוד בקריטריונים של קבלה לדיור הציבורי יש לעבור בירוקרטיה מייגעת כל כך, שהאתר הרשמי מציע לאלו אשר מעוניינים לקחת חלק בתוכנית להיעזר בעורך דין. לא נציין פה את כל הקריטריונים של עמידה בקבלה לדיור ציבורי אלא נציף את הפרטים היבשיים והמהותיים ביותר. על מנת להתגורר בדיור ציבורי על מבקש הבקשה להיות מעל גיל 17, בעל אזרחות של מדינה המהווה לחלק מהאיחוד האירופאי, להתגורר מספר זמן קצוב באחת מהמחוזות באוסטריה, לציין את הסיבה מדוע הוא נאלץ להשתמש בשירות של דיור ציבורי ולהשתכר בסכום הנמוך מתקרת שכר מסוימת. כמו כן, במידה ומבקש הבקשה נשוי, עליו להרשם ביחד עם בן או בת הזוג.
עם תחילת פרויקט הדיור הציבורי, התעוררו חששות בקרב רבים כי הוא ימשוך אוכלוסיה מפוקפקת ויהפוך את הדיור הציבורי ל"גטאות", אך החששות חיש מהר התפזרו באוויר ואוכולוסיה מגוונת ונעימה החלה לאכלס את הדירות הרבות. אחת הסיבות לאוכלוסיה המגוונת, היא העובדה כי למרות שכדי להתקבל לדיור הציבורי עליכם להשתכר מתחת לתקרת שכר מסוימת, היא תקפה אך ורק לעת הגשת הבקשה. כלומר במידה ואדם מתגורר בדיור ציבורי מקבל העלאה ומרוויח הרבה יותר מתקרת השכר הראשונית, הוא אינו יאלץ לעזוב את הדיור הציבורי ויוכל להמשיך להתגורר בדירה. כך מצו את עצמם זוגות צעירים רבים בתחילת דרכם מתגוררים בדיור ציבורי עם שכר דירה נמוך במיוחד בעוד הם מרוויחים משכורות נאות.
אחוז הנכסים שנמצאים בבעלות פרטית של אזרחים מהווה לכ-42% בלבד. כלומר, לא פשוט בלשון המעטה למצוא נכסים לרכישה עבור משקיעי נדל"ן שגם נאלצים להתמודד מול הדיור הציבורי שמציע עסקאות חלומיות עבור שוכרים פוטנציאלים. כ-80% מהנכסים בבעלות פרטית נמצאים תחת רגולציה שמאפשרת לבעלי הנכסים להוסיף מס נוסף של שכר הדירה שנמדד ב-33 סנט למ"ר. המס הנ"ל נגבה מאחר והנכסים הללו נמאים במקומות מאוכלסים בצפיפות גבוהה, ותשלומי המשכנתא החודשיים שלהם גבוהים הרבה יותר מנכסים אחרים עבור בעלי הנכס. לכך יש גם להוסיף כי עלות הנדל"ן במדינה גבוהה למדי ונע בסביבות ה-3000 אירו עבור מ"ר, והתשואה במדינה אינה גבוהה במיוחד ומגיע בשיאה ל-7% בעסקאות מוצלחות במיווחד. אם זאת, יש לציין כי לאוסטריה כלכלה יציבה במיוחד וישנו ביקוש רב לשכירות לטווח ארוך וקצר.
במידה והנכם מעוניינים לרכוש נכס באוסטריה, דעו לכם כי ישנו ביקוש רב לשכירות מאחר ומרבית האוסטרים מעדיפים לשכור דירות מאשר לרכוש אותן. אך בעת כניסה לשוק הנדל"ן האוסטרי תצטרכו להתמודד מול תוכנית הדיור הציבורי שבה מתגוררים כ-60% מהאזרחים במדינה, ומעניקה תנאים חלומיים עבור השוכרים שאתם בתור בעלים פרטיים של נכס ככל הנראה לא תוכלו לספק.
