תחזית שוק הנדל"ן לשנת 2025
תאריך 02/01/2025
יואל
עם תחילת השנה החדשה משקיעי הנדל"ן מתיישבים ומבצעים סיעור מוחין על שוק ההשקעות ברחבי העולם. השנים האחרונות לא היו קלות עבור המשקיעים מאחר והריביות היו גבוהות למדי בשל האינפלציה הגבוהה ומספר העסקאות שבוצעו ירד בהשוואה לשנים הקודמות. הן באירופה והן באסיה משקיעי הנדל"ן צפו בשיעורי ריבית גבוהים שהגיעו כמעט למספרים דו ספרתיים שהותירו אותם עם תשלומי משכנתא חודשיים גבוהים במיוחד שהעיבו על ההשקעות שלהם ועל כן היה ניתן לראות מגמה של רבים אשר מכרו את הנכסים שלהם ברווח נמוך על מנת להפטר מהתשלומים הכבדים. כיום אנחנו רוצים לסקור ולראות מה צופנת החדשה עבור משקיעי הנדל"ן, האם ענף הנדל"ן ימשיך בדעיכתו או שמא הוא צופה התחזקות ועלייה מחדש לגדולה? הכל בהמשך הכתבה.
שנת 2024 הייתה שנה לא פשוטה בלשון המעטה – דירוג האשראי של ישראל ירד ואיתו גם חוזקו של השקל, בחירות בגאורגיה ורומניה הובילו לעשרות אלפי אנשים לרחובות במחאה על התקרבות המדינות למדיניות פרו רוסית, בחירות בארצות הברית שהביאו את דונאלד טרמפ לשלטון שעשויות באופן עקיף לשפיע על הכלכלה האירופאית, כולנו צריכים משב של רוח רעננה. על פי ההערכות של מומחי הנדל"ן בתאגיד ה-Urban Land Institute ישנו צפי זהיר על כך כי שנת 2025 צפויה להיות השנה בה שוק הנדל"ן יתאושש ויחזור לגדולתו. למעלה מ-50% מ-1143 מומחי הנדל"ן בחברה טוענים כי בשנת 2025 צפוי שוק הנדל"ן להתחזק בשל הורדת שיעורי הריביות על ידי הבנקים בעולם, לשם השוואה בשנת 2024 רק כ-34% מהמומחים טענו כי תהיינה התחזקות בשוק הנדל"ן. אמרנו שהצפי הינו זהיר נכון? זה מאחר וישנה אי יציבות פוליטית באירופה ולא רק בגאורגיה ורומניה אלא גם בצרפת וגרמניה. רבים גם חוששים מעליית שלטונו של טרמפ בארצות הברית שמבטיח על שינוי מדיניות פנים וחוץ, אך סקרים רבים מראים על כך ששינוי בשלטון האמריקאי השפיע רק במעט על המתרחש בכלכלה האירופאית בשנים הקודמות.
היכן צפוי שוק הנדל"ן להתחזק?
מלבד ערך הנדל"ן והתשואה גודל השוק והנזילות שלו מהווים לאחד הפרמטרים החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן. חשוב לציין כי התשואות הממוצעות באירופה צפויות "להדחס" מעט כאשר במרכזי הערים הן צפויות לעלות ואילו בפרברים הן צפויות לרדת, כך שבסך הכל ההבדלים בין השתיים צפויים להתאזן. על פי ההערכות שוק הנדל"ן בלונדון נמצא בראש הרשימה של הערים להשקיע בהן מאחר והביקוש גבוה במיוחד וישנו תזרים מתמיד של הון. מלבד הביקוש לנכסים פרטיים ישנה עלייה חדה בביקוש לנדל"ן מסחרי כמו בנייני משרדים כאשר מבנים מסוג Grade A מהווים ל-50% מהביקוש הכולל. חשוב רק לציין כי מחירי הנכסים בלונדון יקרים במיוחד ואם אתם מחפשים אחר נכסים בנקודת כניסה נוחה יותר מומלץ להתמקד בנכסים בצפון המדינה.
המובילה השנייה על פי ההערכות היא בירת ספרד מדריד שעלתה מהמקום השלישי בשנה שעברה ומהמקום השמיני! לא פחות ולא יותר משנת 2020. מחירי הנכסים לצד רמת החיים הגבוהה במדינה מושכת אליה אירופאים רבים מרחבי העולם אשר רוכשים בה נכסים ומחזקים את הכלכלה המקומית באופן משמעותי. במקום השלישי נמצאת עיר הבירה של צרפת פריז שהייתה בשנה שעברה במקום השני במקום מדריד, הכלכלה של צרפת ממשיכה להיות במקום יציב למדי והביקוש לנכסים גדל כאשר רבים מייחסים את הסיבה לכך בשל הופעתה של העיר באור הזרקורים במשחקים האולימפים בשנת 2024. אולם חשוב לציין כי ישנה אי יציבות פוליטית במדינה בשנה האחרונה לאור הבחירות המתקרבות ובשל החשש מכניסה לחוק של מיסוי על בסיס אזרחות בדומה לארצות הברית. כמו כן, בשנה הקרובה צפויה להכנס רגולציה חדשה שתאסור על השכרת נכסים שמשתמשים באנרגיה מיותרת ותורמים לזיהום האוויר
הערים הנוספות ברשימה הן ערים גרמניות כמו ברלין, פרנקפורט ומינכן שראו ירידה בשיעור ההשקעות בשנים האחרונות, והן מדינות דרום אירופאיות כמו ספרד ופורטוגל. הירידה בענף הבנייה בגרמניה מעצימה את הפער בין ההיצע לביקוש כך שנכס שנמצא בבעלותכם יכול להניב לכם רווחים גבוהים במיוחד. אירלנד גם היא ממשיכה להיות מדינה מובילה בשוק הנדל"ן בשנת 2025 לאור הביקוש הגדול ומחירי הנדל"ן שממשיכים לעלות, אך היחסים בין ישראל לאירלנד התרופפו מאוד בשנה האחרונה לאור מלחמת חרבות הברזל כך שבמידה והנכם מעונינים להשקיע בערים כמו דבלין או קורק נמליץ לכם לעשות זאת בזהירות רבה
החששות לשוק הנדל"ן בשנת 2025
למרות שהתחזית לשנה הקרובה בשוק הנדל"ן נראית ורודה למדי, ישנם מספר גורמים שעלולים לפגוע בצמיחה של הענף. סיבה אחת לכך היא כמובן החשש מכך שהריביות יעלו בחזרה בשל הביקוש הרב למשכנתאות שנרשם כעת באירופה. אירופה רק לאחרונה יצאה מגל אינפלציה גדול במיוחד והיא אינה חסינה מפני גל נוסף שכזה שעלול להשפיע על הכלכלה כולה. הבנק האירופאי אמנם הוריד את שיעור הריבית לא פחות מ-4 פעמים בשנת 2024, אך יש כאלו שסבורים כי מדובר במהלך פזיז מדי.
דיברנו על כך רבות ונמשיך לציין זאת שוב, המצב הפוליטי באירופה נמצא במקום לא יציב לאחרונה. בין אם זה החשש לזיוף בחירות ברומניה, או התהליך לזירוז תהליך האזרחות באיטליה שמביא איתו גלי התנגדויות גבוהים, ישנו חשש מכך כי עליית הימין הקיצוני באירופה תשפיע על שוק הנדל"ן והכלכלה כולה. נושא הפליטים נמצא על סדר היום הציבורי בזמן האחרון מהסיבה כי סכומי עתק מושקעים על מנת למגר את התופעה, והציבור האירופאי באופן טבעי זועם על כך כי כי הכסף שמיועד בסופו של דבר לקופת המדינה או לציבור מושקע לאנשים שאינם תושבי המדינה.
