שנה למלחמה באוקראינה – עדכון על שוק הנדל"ן המקומי

תאריך 11/06/2023

יואל

שנת 2022 הייתה שנה לא קלה לשווקי הנדל"ן בעולם עם צניחות מחירים אכזריות, אך אף מדינה לא חוותה את שנת 2022 בצורה הקשה ביותר כמו אוקראינה. ב-24 לפברואר בשנת 2022 פלשה רוסיה לאוקראינה ופתחה במלחמה שנמשכת כבר למעלה משנה וגובה הרוגים בכל יום. על גברים באוקראינה שמתחת לגיל 60 חל איסור על לצאת מהמדינה, זאת כדי לסייע במאמץ המלחמתי בכל צורה שהיא, ומיליוני נשים וילדים ברחו מהמדינה והפכו לפליטים בין ליל. עד תחילת המלחמה, אוקראינה הייתה לאחת המדינות המבוקשות ביותר במזרח אירופה בקרב משקיעי נדלן. האם עדיין מומלץ להשקיע בנדל"ן באוקראינה?

משבר פוליטים וסכסוכים מדיניים באופן טבעי גררו אחריהם משברים כללים במהלך השנים. דוגמאות לכך ניתן לראות בהתפרקות ברית המועצות, סיום תקופת האפרטייד בדרום אפריקה, ואף את פלישת רוסיה לחצי האי קרים בשנת 2014. אוקראינה אשר נחשבת לאחת המדינות העניות ביותר באירופה, היא מדינה למודת משברים וקשיים. התפרקות ברית המועצות, המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008, כיבוש חצי האי קרים, כולם הביאו לפגיעה כלכלית במדינה ולירידת ערך המטבע המקומי. כל המשברים לא הטיבו עם המדינה אשר במשך שנים מנסה להתאושש ממסך הברזל של ברית המועצות, ומאמציה הכבירים להפוך למדינה אירופאית.

שוק הנדל"ן האוקראיני אכן חווה פגיעה בעקבות המלחמה בעקבות השקעת כל מאמציה לשרוד את האיום ולגבור על הכובש הרוסי. סכומים אדירים הוזרמו לתקציב הביטחון, וכל מה שהיה בראש מעיניה של המדינה הוא להחזיר את המצב לקדמותו. הפגיעה בשוק הנדל"ן באה לידי ביטוי בהגירה מאסיבית של מיליוני תושבים מהמדינה אשר ברחו למדינות סמוכות כמו פולין, מולדובה, רומניה ועוד. כמות הפליטים האדירה השפיעה על שווקי נדל"ן זרים גם כן מאחר והיה צורך בשיכון כל הפליטים שנעקרו מסביבת מגוריהם. דירות רבות נותרו ריקות בעקבות הגירת הנשים והילדים, וגיוס הצבא המאסיבי במדינה.

בנוסף לכך, התקיימה הגירה פנימית גדולה במיוחד בעיקר בקרב תושבי מזרח אוקראינה אשר העתיקו את מקום מגוריהם למרכז ומערב אוקראינה אשר נחשבים לאזורים בטוחים יחסית. עיקר הקרבות הקשים מתרחשים במזרח אוקראינה בגבול רוסיה, ועל כן רבים עוזבים לערים מרכזיות כמו קייב ודניפרו, ולבוב אשר ממוקמת במערב אוקראינה בסמוך לפולין.

מחירי הנדל"ן וכמות העסקאות במדינה אכן ירדו, אך לא לרמת שיתוק כללי. החודשים הראשונים של המלחמה שלוו בחוסר ודאות כללי התחלפו בחודשים רגועים יחסית עם חזרתם של אזרחים רבים לערים הגדולות. יש לציין כי האוקראינים נחשבים לפטריוטים במיוחד ולמרות ההגירה הגדולה, עדיין ישנם אזרחים אשר בחרו להשאר לגור בה או לחזור אליה לאחר הרגיעה במרכז המדינה. כמו כן, נהירת האזרחים ממזרח אוקראינה גרמו למחירי הנדל"ן בקייב, דניפרו ולבוב להישאר יציבים יחסית. במרכז העיר קייב עדיין תמצאו דירות במחירים הנעים בין 250 ל-300 דולר עבור דירות בנות שלושה חדרים. בקרב פרויקטים חדשה אף נראתה עלייה במחירים בעקבות התייקרות כלל חומרים הגלם, והקושי לייבא אותם למדינה.

למרות זאת, שנה לתוך המלחמה אוקראינה נחשבת להשקעה עבור אנשי עסקים מנוסים בתחום הנדל"ן בעיקר ריבוי הסכנות. הקרבות אשר מתחוללים במדינה רחוקים מלהסתיים וישנו איום ממשי על כלל המדינה. אין לרשותה של אוקראינה מערכת הגנה כדוגמת כיפת ברזל הישראלית, ועל כן ישנו הרס רב של רכוש ונכסים במדינה. כך שלעולם לא תוכלו להיות בטוחים שהנכס שתרכשו לא ינזק בעקבות נפילת טיל. המדינה גם הגבילה העברות של מטבע זר במדינה, ורכישה של נכסים צריכה להתבצע בהעברה בנקאית בלבד ובמטבע המקומי. את המטבע המקומי אשר ערכו יורד מיום ליום, לא תוכלו להמיר לדולר או אירו. רכישת נכסים במדינה עדיין עלולה להיות משתלמת, אך היא כרוכה בסיכונים רבים שלעיתים נראים כי לא שווים את ההשקעה.