שוק הנדל"ן בשבדיה 2023

תאריך 23/02/2023

יואל

שבדיה שהייתה לאחת המדינות בעלות שווקי הנדל"ן החזקים ביותר בעולם חווה בשנה האחרונה משבר חסר תקדים עם צניחת מחירים תלולה ואגרסיבית. עם פרוץ מגפת הקורונה מחירי הדיור זינקו ונסקו בכל הכוח כלפי מעלה עם עליות של עשרות אחוזים במחירי הנדל"ן, אך לפי הפתגם הישן והידוע – What Goes Up, Must Go Down. במדינות רבות בעולם מדווחים על ירידה במחירי הנדל"ן לאחר העליות של 2022, אך שבדיה היא המדינה השנייה עם הירידה החדה ביותר כשרק קנדה מובילה עם שוק הנדל"ן המפסיד ביותר.

יש הטוענים כי המשבר מזכיר את הצניחה במחירי הדיור שהיכתה בשבדיה בשנות ה-90 והרוב אינם חיובים וטוענים כי המשבר ימשיך להחריף לאור האינפלציה העולמית ומשבר האנרגיה בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בשנת 2022. האינפלציה המאיימת שהביאה איתה שנת 2022, גרמה לממשלות רבות לנקוט בצעדים כדי לבלום אותה ככל האפשר, אך שבדיה לפי כלכלנים מסוימים, עומדת תחת סכנה של מיתון שעלול להיכנס בשנת 2023 ולהסתיים רק בשנת 2025 כשנתיים לאחר מכן.

מחירי הנדל"ן בשבדיה נמצאו בעלייה מתמדת החל משנת 2012 כאשר כשבע שנים לאחר מכן נרשמה עלייה של 48% במחירי הנדל"ן במדינה. כשנה לאחר מכן עם פרוץ מגפת הקורונה הממשלה השבדית החליטה לתמוך במדיניות מקלה ולא הטילה סגרים על המדינה. על כן, הכלכלה השבדית הצטמקה באחוזים בודדים בלבד ואילו מחירי הנדל"ן זינקו אל על. לפי ההערכות נרשמה עלייה ממוצעת של כ-4% לכל רבעון ועלייה משוערת של 10.14% בראייה שנתית היקפית. הכלכלה השבדית מיהרה להתאושש וחזרה חיש מהר לתקופה טרום המגפה. הממשלה השבדית עודדה אזרחים ותושבים מקומיים וחילקה משכנתאות בקלות רבות עם שיעור ריבית אפסי. ובשנת 2022 כאשר מחירי הנדל"ן פגשו את הפסגה הם נבלמו והחלו לצלול מטה.

נכון לתחילת שנת 2023 נרשמה ירידה של כ-13% במחירי הנדל"ן ביחס לשנה הקודמת לה כאשר לפי התחזיות היא לא צפויה לעצור בנקודה הזו ולהמשיך לרדת. יש הטוענים כי השיא בירידה במחירי הנדל"ן תעצר ב-15% ותגיע ליציבות, וישנם כלכלנים שמציגים תחזיות עגומות וסוברים כי הירידה יכולה להיות כה תלולה כך שתגיע ל-20% ואף יותר מכך.

מה גרם לירידת מחירי הנדל"ן?

ישנם מספר גורמים האחראים במידה מסוימת לצניחת מחירי הנדל"ן בשבדיה:

• מגפת הקורונה – בניגוד למרבית התחזיות מחירי הנדל"ן זינקו בשבדיה במהלך מגפת הקורונה ולא נבלמו. הממשלה השבדית ניסתה בכל כוחה לעודד את הכלכלה כדי למנוע את הצטמקותה ועל כן מחירי הדיור במשך כמעט שנתיים נמצאו בעלייה אסטרונמית כלפי מעלה. נכון לסוף שנת 2022 ותחילת שנת 2023 נראה כי מחירי הנדל"ן הגיעו לפסגה הגבוהה ביותר וכעת הגיע הזמן שלהם לצלול מטה.
• משבר אנרגיה – פלישת רוסיה לאוקראינה בפברואר של שנת 2022 הכתה בכל רחבי העולם כאשר אוקראינה הפסיקה לייצא חיטה, שמן ותירס לכל רחבי העולם, ומנגד הוטלו סנקציות על רוסיה שהפסיקה את אספקת הגז הטבעי. בעקבות זאת בכל רחבי העולם החלה אינפלציה גועשת עם עליית מחירי מוצרי בסיס והיחלשות כוח הקנייה.
• עלייה בשיעורי הריבית – כדי להתמודד עם האינפלציה ממשלת שבדיה החליטה להגביל את מתן המשכנתאות במדינה והעלתה את שיעור הריבית מ-0 ל-2.5%, כאשר נשקפת עלייה נוספת אל שיעור של 3%. העלייה בשיעור הריבית הובילה לירידה בכמות עסקאות הנדל"ן ובנכסים הנמכרים במדינה. בעלי נכסים שעדיין נמצאים תחת תשלומי המשכנתא חוו גידול בהחזרים החודשים, ושוכרים מאידך הרגישו עלייה במחירי המיסים והחשבונות.

עלייה בשיעורי הריבית במדינה הציבה בעלי נכסים במלכודת שלא ניתן להיחלץ ממנה ואחר ומרבית המשכנתאות במדינה הינן בעלות ריבית קבועה לתקופה של מספר חודשים בלבד כאשר רק כ-18% מבעלי משכנתאות במדינה בעלי ריבית קבועה של מספר שנים. על כן, העלייה בשיעור הריבית גרמה לכך שרכישת נכסים במדינה הפכה להיות לא רווחית הן עבור תושבים מקומיים והן עבור אנשי עסקים זרים.

למרות כל התחזיות העגומות ישנם אלו שלא ממהרים להספיד את שוק הנדל"ן בשבדיה וטוענים כי הירידה במחירי הנדל"ן כלל אינה מסמנת פגיעה אלא להפך חזרה ליציבות. העלייה של השנתיים האחרונות הייתה כה תלולה וחסרת פרופורציות שכל טבעה הוא לחזור חזרה למחירי הגיוניים ועל פי הערכות רבות אל מחירי הנדל"ן שהיו נפוצים טרום לפרוץ מגפת הקורונה. יתרה מזאת, נכון להיום כלכלת שבדיה נותרת חזקה ויציבה והינה בעלת אמצעים לתמוך בבעלי בתים ושוכרים במשבר אמיתי של ממש.

האם המשבר עלול לזלוג למדינות נוספות?

ישנם האומרים כי צרת רבים חצי נחמה, וניכר כי צניחת מחירי הנדל"ן בשבדיה כבר זולגת למדינות נוספות כאשר ישנן ירידות מדווחות בפינלנד, דנמרק, ניו זילנד, אוסטרליה וכמובן קנדה שחווה את הירידה התלולה ביותר. המדינה הבאה שנמצאת על הכוונת בסכנת נפילת מחירי הנדל"ן היא אנגליה אשר על פי תחזיות של מומחים עומדת בפני ירידה של כ-10%. רוב המדינות אימצו את השיטה של שבדיה להילחם באינפלציה ובמשבר הדיור על ידי הגדלת שיעורי הריבית שהובילה לאי יכולת של רבים לרכוש נכסים.

מצד אחד נראה כאילו ירידת מחירי הנדל"ן יכולה גם להיות חיובית בקרב בעלי ממון שיוכלו כעת לרכוש עבורם נכס, אך הירידה המושמת שוברת את המעגל של בעלי נכסים מרווחים שמשקיעים ומפתחים את הכלכלה המקומית. כעת כל מה שנותר הוא להיעזר בסבלנות ולראות האם מחירי הנדל"ן ימשיכו לצלול מטה או יתאזנו ויגיעו למישור.