שוק הנדל"ן בפולין 2023

תאריך 19/02/2023

יואל

שנת 2022 הייתה אחת מהשנים המאתגרות ביותר בשוק הנדל"ן העולמי שקיבל מהלומות קשות בעקבות אינפלציה גוברת בכל רחבי העולם ומשבר אנרגיה בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה בחודש פברואר. כלכלת פולין בדומה לרוב הכלכלות בעולם נפגעה עם קצב גידול נמוך וירידה בכמויות עסקאות הנדל"ן ברחבי המדינה בעקבות התייקרות מחירי הנכסים, ירידה בהקצבת המשכנתאות ועלייה תלולה בשיעור הריבית. האם משקיעי נדל"ן עדיין ימשיכו ברכישת נכסים בפולין? מהן התחזיות העתידיות לשוק הנדל"ן בשנת 2023? נשתדל לשפוך מעט אור על העניין ולהציג את התחזיות השונות לשנה הקרובה.

יש לציין כי בשנים האחרונות פולין הייתה אחד מן היעדים החמים ביותר לעסקאות נדל"ן באירופה. המדינה ההמוקמת במרכז אירופה התהדרה בכלכלה מתקדמת ולא לשווא קיבלה עליה את הכינוי "הסין של אירופה" עם קצב גידול חיובי בתל"ג ובענפי הכלכלה השונים. בנוסף לעלייה הדרגתית במחירי הנדל"ן שכמעט ולא נפגעה בעקבות משבר הקורונה בשנת 2020, פולין חוותה הגירה חיובית מרחבי אירופה בעקבות חברות בינלאומיות שהקימו בה מרכזי תעסוקה. וכמובן אין לשכוח את ענף התיירות החזק עם מיליוני תיירים מכל רחבי העולם שמגיעים להנות במדינה ומשקיעים בכלכלה המקומית. לאחר הטשטשות מגפת הקורונה היה נראה כאילו החיים חוזרים לסדרם ופולין תמשיך לדהור אל כלכלה מתקדמת אף יותר, אך שנת 2022 הביאה שני מכשולים גדולים במיוחד שמאיימים להמשיך להיות נוכחים גם בשנת 2023.

פלישת רוסיה לאוקראינה

ב-24 לפברואר רוסיה פלשה לשטח אוקראינה ופתחה באחד העימותים הקשים ביותר שראינו בשנים האחרונות. התחזיות הראשונות היו שהמלחמה תהיה מלחמת בזק עם הפסד צורם לאוקראינה ונצחון הדיקטטורה על הדמוקרטיה, אך התחזיות טעו. המלחמה נמשכת כבר שנה ללא שום אופק של סיומה ומעבר לפגיעה האנושה באוקראינה, היא פוגעת בכלכלה הכלל עולמית. אוקראינה שהייתה לאחת היצואניות הגדולות ביותר בעולם של חיטה, שמן ותירס הפסיקה את הייצוא וגרמה להתייקרות כלל חומרי הגלם בעולם. בנוסף לכך, רוסיה הפסיקה את אספקת הגז הסדירה שלה וגרמה גם היא להתייקרות דרמטית. בעקבות זאת פרויקטי נדל"ן בפולין התייקרו משמעותית או הוקפאו לתקופות זמן בלתי מוגבלות מה שגרם לפגיעה בשוק הנדל"ן ולבלימתו. אם בעבר פולין הייתה שקועה במצב בו ישנו יותר ביקוש בהשוואה להיצע, כיום פחות ופחות פרויקטי נדל"ן יוצאים לפועל ומשקיעי נדל"ן מוצאים פחות נכסים מתאימים להשקיע בהם.

אינפלציה גוברת

אחד המאפיינים הבולטים ביותר בשנת 2022 הייתה האינפלציה שהרקיע שחקים בכל רחבי העולם עם ירידת שער האירו, הדולר והפאונד הבריטי. הזלוטי הפולני אינו שונה לכך כאשר הוא חווה תנודות משמעותיות עם ירידה דרסטית באוגוסט של 2022 עם עלייה חזרה פחות או יותר לסורו לקראת סוף השנה. כוח הקנייה של כלל אזרחי העולם נחלש משמעותית ויותר ויותר אנשים מצאו את חלום רכישת הדירה רחוק מלהיות בר השגה ולעיתים אף גילו קושי בתשלום שכר הדירה החודשי. בשנת 2022 האינפלציה בפולין הגיעה ל-5% ואזרחים רבים טענו כי האינפלציה "מחסלת" את המשכורת שלהם והם מתקשים לסגור את החודש. האינפלציה הובילה לצמצום בעסקאות הנדל"ן במדינה כאשר משקיעים מקומיים בחרו להיעזר בסבלנות, ואילו משקיעים זרים נרתעו מהכלכלה הרעועה שבישרה רעות לעתיד.

תחזית לשנה הקרובה

מיטב הכלכלנים טוענים כי מחירי הנדל"ן בפולין הולכים להיבלם בעקבות עליית שיעורי הריבית במדינה וצמצום נתינת המשכנתאות. בניגוד לשנת 2022 שאופיינה בעלייה במחירי הנדל"ן הצפי לשנה הנוכחית היא כי עקומת המחירים הולכת להתייצב עם עלייה מזערית בלבד. ההשערה היא כי כלכלת פולין נמצאת במצב לא יציב כלל כאשר בניגוד לעלייה בכ-5% בשנים הקודמת תחווה עלייה בכחצי אחוז בלבד בשנה הנוכחית. ניכר כי הכלכלה המקומית מתקשה להתמודד עם משבר האנרגיה העולמי ופולין נמצאת מול צומת דרכים שאף עלול להוביל בדומה לפורטוגל לפיצוץ בועת הנדל"ן המקומית. משקיעים זרים מעדיפים לשמור על סבלנות ולא לבצע השקעות פזיזות בעקבות תחזיות שליליות לשנה הקרובה ואף סיכון של ירידת מחירי הנדל"ן במדינה.

המצב בפועל גורם לכך שכוח הקנייה של בעלי ממון רק מתחזק והאפשרות של רכישת נכס בפולין נהיית אטרקטיבית יותר. משקיעים בעלי הון ראשוני רב יכולים להנות מהיצע גדול של נכסים לקנייה בעקבות התמעטות העסקאות וקבלת זמן לשיקול דעת והתדיינות עם סוכני נדל"ן ובעלי קרקעות. משקיעים זרים שכוח הקנייה שלהם חזק בעקבות מצבו הרעוע של הזלוטי הפולני יכולים להנות מטווח זמן מורחב להתמקחות עבור הנכסים שלהם בכדי לבצע רכישה מוצלחת שתניב תשואה עתידית גבוהה.

למרות ההיצע הרחב משקיעי הנדל"ן יצטרכו להשקיע רבות בשיפוץ הנכס שלהם להשכרות לטווח קצר עבור התיירים הרבים והן לטווח ארוך מאחר ושוק השכירות גדל בעקבות אי היכולת לרכוש נכסים בקרב תושבים מקומיים. אזרחים פולנים, סטודנטים וזרים שמתגוררים במדינה ידרשו הרבה יותר מבעלי הדירות כדי שיעניקו להם רמת חיים מספקת לזמן בו ישכרו את הדירה שלהם.

לסיכום ניתן להגיד כי שנת 2023 צופה ירידה בכמות הרוכשים הפוטנציאלית במדינה ובגידול בשוק השכירות במדינה. משקיעי נדל"ן בעלי ממון יכולים לנצל את הזמן למחקר מעמיק וחיפוש אחר נכס אולטימטיבי להשקעה, אך חייבים לקחת בחשבון כי הם יצטרכו להשקיע מאמצים רבים בהכשרת הדירה שלהם לשוכרים הפוטנציאלים ואף עלולים לעמוד בפני ירידת מחירי נדל"ן פוטנציאלית בהמשך השנה.