שוק הנדל"ן בהונג קונג נמצא בחוסר יציבות

תאריך 25/03/2024

יואל

הונג קונג אוחזת באחד משווקי הנדל"ן היקרים ביותר בעולם עם נכסים צנועים שנמכרים במיליוני דולרים לאלו שידם משגת. הונג קונג מתפרשת על כ-1000 ק"מר בלבד ונחשבת לאחת המדינות העשירות והצפופות ביותר בעולם. בנוסף לכך, היא ידועה בחוסר יציבותו של שוק הנדל"ן שיודע עליות וירידות בקצב שקשה לעמוד בו. נכון לאוקטובר 2023 שוק הנדל"ן נמצא בירידה שלא נראתה כמותה בעשרות השנים האחרונות, ובמידה ואי פעם חלמתם על רכישה של נכס במדינה היקרה – זהו הזמן המתאים ביותר.

עד שנת 1997 הונג קונג הייתה למושבה בריטית, וב-1 ביולי של אותה השנה היא הפכה לאזור מנהלי מיוחד ברפובליקה הסינית יחד עם מקאו. להונג קונג ישנה אוטונומיה רחבה תחת השלטון הסיני עם מערכת משפטית, מערכת מיסוי ומטבע מקומי משלה. למרות האוטונמיה ישנה מתיחות רבה בין סין להונג קונג בעקבות המשטר הקומוניסטי הסיני שלא תמיד מסכים עם הלך הרוח הדמוקרטי של הונג קונג. מסקר מהיר שנערך ברחוב בו נשאלו אזרחים מדוע הנדל"ן יקר כל כך במדינה, הרוב לא ידעו לענות וענו בפשטות "ככה זה".

היסטורית שוק הנדל"ן בהונג קונג

מרגע השתחררות הונג קונג מהממלכה הבריטית והפיכתה לאזור אוטונומי תחת השלטון הסיני, החלו התנועות החדות במחירי הנדל"ן במדינה. כשנה אחת בלבד לאחר הפיכתה לאוטונומיה נפרדת נרשמה ירידה דרסטית בערך הנדל"ן במדינה. אך כשנתיים לאחר מכן מחירי הנדל"ן זינקו אל על, מאז מחירי הנדל"ן ידעו עליות וירידות בקצב שקשה לעמוד בו. בכל שנה כלכלנים רבים מנסים לסקור ולבחון את שוק הנדל"ן על מנת להעריך ולחזות כיצד תראה תמונת המצב לשנה, אך כל ניסינות האלו עולים בתוהו ונדמה כי אין באמת הדרך או האמצעים המתאימים על מנת לבחון את שוק הנדל"ן בהונג קונג.

בשל גודלה המצומצם, הביקוש גבוה משמעותית ביחס להיצע בכל הנוגע לסוגיית הדיור. בשנת 2019 הונג קונג זכתה אף לתואר המפוקפק בתור המדינה עם הדירות היקרות בעולם. כדי לסבר את האוזן, עבור דירה צנועה שמרוחקת ממרכז העיר תצטרכו לשלם יותר מ-2 מיליון דולר אמריקאי. ועל דירות יוקרה ניתן להרחיב עוד רבות כאשר אלו הדירות היחידות שלא חוו ירידה בערכן אלא אף התייקרו. אחת הדרכים להתמודד עם מצוקת הדיור ולהעניק פתרון מיידי היה פרויקט דירות הכלובים. דירות זעירות בגודל תא עם סורגים שמפרידים בין דייר לדייר. למרות עושרה הרב של המדינה והיותה ממוקמת במקום ה-4 במדד הפיתוח האנושי, ישנם עשרות אלפים מקומיים שחיים בדירות הכלובים ללא היכולת להתגורר בדירה הולמת. על פי סקר שנערך עולה כי בעת בה מחירי הנדל"ן היו בשיא, ערכה של דירה ממוצעת היה גבוה פי 19 מההכנסה החציונית למשק בית.

ערך הנדל"ן נמצא בירידה

נכון לסוף שנת 2023 שוק הנדל"ן בהונג קונג נמצא בירידה ועלות הנכסים נחתכה בעשרות אחוזים. חברות נדל"ן ענקיות במדינה דיווחו על הפסדים של למעלה מ-20 מיליארד דולר הונג קונגי, וכעת הם מנסים למכור את הנכסים במהירות האפשרית כדי למנוע הפסדים עתידיים. כדי לשכנע את הציבור למכור נכסים במהרה, הם חתכו את מחירי דירות בפרויקטים חדשים ב-20 עד 30 אחוז. ברגע שנודע על כך כי ערכו של הנדל"ן ירד כל כך, נפרשו תורי ענק במרכזי המסחריים עם אזרחים שמעוניינים לקנות דירות כמה שיותר מהר.

אחת הסיבות העיקריות לכך ששוק הנדל"ן בהונג קונג ידע את הירדה הזו, היא עליית שיעורי הריבית של המשכנתאות. המטבע המקומי (הדולר ההונג קונגי) הוקפא, ועצם העובדה הזו חייבה את הרשויות המוניטוריות של המדינה להצמד לשיעורי הריבית של ארה"ב. נכון להיום, שיעור הריבית בהונג קונג גבוה מ-6%, שינוי של למעלה מחמישה אחוזים בזמן קצר שמעמיד את האזרח המקומי תחת החזרים חודשיים גבוהים במיוחד. עם העלייה בשיעור הריבית פחות ופחות עסקאות נדל"ן בוצעו במדינה, והשוק הפך לכמעט ולא כדאי עבור רבים. לכן חברות הנדל"ן הגדולות החליטו לחתוך את המחירים עבור דירות חדשות כדי לשכנע את הציבור לרכוש את הדירות שברשותם.  כדי להקל עוד יותר על המצב הנוכחי, הרשויות המוניטריות של המדינה הכריזו על הקלות בחוקים לנטילת משכנתאות עם מקדמות ראשוניות נמוכות יותר, והיכולת ללוות סכומים גבוהים יותר עבור נכסים בהם הרוכש מצהיר כי הנכס מיועד למגורים ולא להקמת עסק. למרות ההקלות הללו, כלכלנים רבים טוענים כי הצרות רק מתחילות ושוק הנדל"ן בהונג קונג יכול לקרוס אף מעבר למצבו הנוכחי.

במידה וחשבתם להכנס לשוק הנדל"ן בהונג קונג ונרתעתם באופן טבעי בעקבות המחירים הגבוהים, כעת מחירם של נכסים חדשים נמצא בשפל היסטורי ומאפשר לכם להכנס לשוק בקלות רבה. למרות זאת, יש לקחת בחשבון כי השוק נמצא בחוסר יציבות וערך הנדל"ן יכול לעלות או לרדת בין לילה.