שוק הבנייה בגרמניה מתרסק

תאריך 20/06/2024

יואל

זה לא חדש שמחירי שכר הדירה נמצאים במגמת עלייה בכל רחבי העולם והיחס בין ההיצע לביקוש רק גדל מיום ליום. אך בגרמניה שמהווה לאחת הכלכלות החזקות ביותר באירופה מתרחש משבר של ממש בשוק הבנייה שמאיים על פגיעה בכלכלה החסונה שלה. מגמות זהות של הצמטקות שוק הבנייה ניתן לראות גם באיטליה, צרפת וספרד, אך לגרמניה יש הרבה יותר ממה לחשוש בשל העובדה כי שוק הבנייה שלה מעסיק למעלה מ-2.5 מיליון בני אדם ומכניס לקופת הממשלה למעלה מ-400 מיליארד אירו בשנה. השילוב של התרסקות שוק הבנייה יחד עם שחיקה של מעמד הביניים עלול ליצור משבר של ממש וקרע בעם הגרמני. כיום נסקור את המצב הקיים בשוק הבנייה הגרמני ומהן הסיבות שהובילו לדעיכתו.

לאחרונה ממשלת גרמניה יצאה במאמצים לאפשר דיור בר השגה לצעירים ולאזרחים בעלי מעמד סוציו-אקונומי נמוך, בשל עליית שכר הדירה ברחבי המדינה וכמות גדולה של פליטים מאפריקה ואוקראינה.  כדי לאפשר דיור בר השגה החליטה ממשלת גרמניה להעלות שוב על הפרק את התוכנית להקפאת שכר הדירה שהופסקה בשנת 2021. התוכנית שהוגדרה ככישלון הביאה להתייקרות מחירי שכר הדירה בערים הסמוכות לברלין, ומייד עם ביטולה הביאה איתה את ההתייקרות גם לברלין. כיום צעירים, סטודנטים ובני המעמד הנמוך נמצאים במצב בו הם אינם יכולים להרשות לעצמם דיור הולם לאור העלייה בשכר הדירה שמחריפה בשל הביקוש הגבוה ביחס להיצע הנמוך.

כאשר קאנצלר גרמניה אולף שולץ עלה לשלטון הוא הכריז כי יש לשים את נושא הדיור בראש סדר היום ולצמצם את היחס בין ההיצע לביקוש.על פי  דבריו של הקאנצלר בכל שנה היו אמורים להבנות בגרמניה כ-400,000 בתים, אך בפועל המטרה לא הושגה ובשנת 2022 נבנו כ-295,000 בתים בלבד. כדי לסבר את האוזן, טרום ההכרזה על התוכנית להאצת הבנייה היו חסרים בגרמניה כ-700 אלף בתים בגרמניה . בשלושת הערים הגדולות בגרמניה: ברלין, המבורג ומינכן שבהן מחירי השכירות מזנקים לשמיים, חסרים למעלה מ-60 אלף מקומות דיור. על פי סקרים נראה כי משנה לשנה הבנייה מצטמצת יותר ויותר ולפי תחזיתו דירק סלווסקי ראש ה-BFW (האגוד הגרמנית לנדל"ן עצמאי) התמונה לשנת 2024-2025 הינה קטסרוטפלית.

הסיבות להתרסקות שוק הבנייה הגרמני

האינפלציה שמרחפת כעת בכל רחבי העולם גומת להתייקרות בחומרי הגלם, והבנקים אינם ששים להעניק הלוואות לחברות הנדל"ן והבנייה שמעוניינות לקחת חלק במשימתו של קאנצלר גרמניה. לכך יש גם להוסיף את משבר האנרגיה העולמי שנגרם בשל פלישת רוסיה לאוקראינה והיעדר היכולת לייבא חומרי גלם בזול. בין השנים 2020-2023 מחירי חומרי הגלם המיועדים לשוק הבנייה עלו בכ-15%. חברות נדל"ן נתקלות בסירוב לקבלת הלוואות, ועל כן הן בוחרות את הפרויקטים שלהם בקפידה, כאשר יש כאלו שאף הפסיקו את פעולותן לגמרי. על פי סקר שנערך בשנת 2023, נרשמה ירידה של כמעט 10% בפרויקטי בנייה חדשים, וחברות רבות מדווחות על כך שכמעט ולא נכנסות הזמנות לשנת 2024. חברות הבנייה אינן מעוניינות להקלע למצב בדומה לסין ובו פרויקטים קיימים עצרו ועמדו ריקים בשל אי היכולת לשלם עבור חומרי הגלם..

כדי להתמודד עם משבר הבנייה, הממשלה הגרמנית החליטה לבטל חוקים שנוגעים בנושא הבנייה הירוקה שהקשו מאוד על קבלנים מקומיים. בין ההגבלות שהוטלו על ידי הממשלה בלטו איסור הייבוא של דודים העובדים על גז ושמן, וביטול תקן ה-EH40 שנוגע לשימוש האנרגיה בבניינים. כחלק ממאמץ הממשלה להגביר את המודעות לבנייה ירוקה היא החליטה לסבסד פרויקטים שנבנים בצורה שכזו, אך אלו ניתנו אך ורק תחת סטנדרטים מחמירים ביותר שהיה קשה מאוד לעמוד בהם. הקבלנים זעמו וטענו כי התוכנית אינה תואמת את משבר הדיור הנוכחי ולא תסייע בשום צורה להעניק דיור בר השגה לצעירים ומיעוטי יכולת. בסופו של דבר למרות הרצון של הממשלה להגביר את המודעות לבנייה הירוקה ולאיכות הסביבה, היא הבינה כי כעת יש לטפל בנושא הדיור ולבטל את ההחמרות וההגבלות שהיא הנהיגה קודם לכן.

שוק הבנייה בגרמניה הוגדר כקורבן הראשון של העלייה בשיעור הריבית במדינה. הריביות שעלו בגרמניה הפכו את התשלומים החודשיים לגבוהים במיוחד, ורבים החליטו לוותר על החלום לרכוש דירה ובמקום זאת לשכור דירות ונכסים. שוק הבנייה שמהווה לכ-7% מהתוצר הגולמי בגרמניה מאיים לפגוע אנושות בכלכלה הגרמנית שמתמודדת כיום עם אינפלציה גבוה, אבטלה ושחיקה של מעמד הביניים. יותר ויותר חברות בנייה לוקחות פסק זמן ובוחרת פרויקטים באופן ממוקד. דבר זה רק מרחיק את ממשלת הגרמניה מהיעד של אספקת 400,000 בתים בשנה על מנת לצמצם את היחס השלילי בין ההיצע לביקוש במדינה.

למרות התמונה העגומה, אלו שמרוויחים ובגדול הם בעלי הנכסים בגרמניה. הביקוש הרב של התושבים מאפשר לאלו שיש בידם נכסים במקומות מרכזיים להניב רווחים יפים ותשואות גבוהות. וכפי שנאמר לעיל הביקוש קיים לא רק בעיר הבירה ברלין, אלא גם במינכן, המבורג, דרזדן ועוד.