רומא
תאריך 01/01/2023
יואל
עיר הבירה של ארץ המגף האירופאית היא לא היעד הראשון שקופץ לרוב משקיעי הנדל"ן בראש מאחר ובשנים האחרונות דרום המדינה הפך לאזור המבוקש ביותר להשקעות נדל"ן עקב השקעות ענק של המדינה בפיתוח האזור. יותר ויותר משקיעים נמשכו אל אזורי הדרום המתפתחים אשר נמצאים בתוך הליך בועט של ג'נטרפיקציה עם התמעטות הפשיעה וצמיחה מחודשת ומשגשגת.
אולם אין לשכוח את עיר הבירה של איטליה הממוקמת במרכזה ומעוטרת בתואר המטרופולין הגדול ביותר במדינה. מעבר לשני מיליון התושבים המאכלסים את העיר הנחשבים לאמידים במיוחד, חשוב גם לציין את אחד המאפיינים החזקים ביותר של רומא והוא כמובן התיירות. רומא היא עיר תיירות המושכת אליה מיליוני תיירים בכל שנה מכל רחבי העולם על מנת לחזות באומנות, ארכיטקטורה בת אלפי שנים וכמובן לביקור בותיקן הלוא היא המדינה הקטנה ביותר בעולם.
איטליה חוותה קשים ומהמורות רבות במהלך שנות האלפיים כאשר שני המשברים הגדולים ביותר הוא משבר הסאב פריים העולמי בשנת 2008 ממנו איטליה עדיין מתקשה להתאושש עקב היעדר יציבות פוליטית ואי לקחת החלטות בזירה הכלכלית מדינית, ומגפת הקורונה בשנת 2020 שהנחיתה מכה אדירה על איטליה. מגפת הקורונה הובילה לדממת אלחוט ברומא שהייתה נצורה תחת סגר קפדני ביותר שהובילה ממשלת איטליה על מנת למנוע ככל הניתן את התפשטות המגפה. בתי ספר אולצו לעבור ללמידת אונליין ובתי עסק רבים נאלצו לסגור את דלתותיהם עקב העול הכלכלי ואי עמידה בתשלום המיסים ודמי השכירות.
כיצד משבר הקורונה השפיע על רומא?
משבר הקורונה פגש את רומא בדיוק בשפל מחירי הדיור במדינה כאשר ארבע שנים לפני כן ב-2016 מחירו של מטר רבוע עמד על קצת מתחת ל-3500 אירו, ואילו במרץ 2020 מחירו של מטר רבוע עמד על כ-3170 אירו בקירוב. בעקבות המשבר הכלכלי הכבד שנחת על איטליה, המוני תושבים מקומיים וזרים שהתגוררו ברומא נאלצו לעזוב את העיר בעקבות אי היכולת לשלם את שכר הדירה ובחרו להתגורר בפרברי העיר ואף רחוק יותר. בעקבות העזיבה ההמונית מרומא מחירי הנדל"ן בעיר צנחו לעומת עלייה במחירי הנדל"ן בפרברי העיר שנהנו מנהירה המונית של תושבים חדשים.
רומא אמנם הצליחה להתאושש ממשבר הקורונה והחיים בעיר חזרו לסורם פחות או יותר, אך מחירי הנדל"ן עדיין נשארים אטרקטיבים עבור משקיעי הנדל"ן שצריכים להכות בברזל כל עוד הוא חם. בשנתיים שעברו לאחר משבר הקורונה עלותו של מטר רבוע במדינה מתייקר ומגיע ל-3300 אלף אירו, על כן משקיעי נדל"ן צריכים לנצל את חלון ההזדמנויות הקצר שנותר להם בהשקעה ברכישת נכסים ברומא.
תיירות
בכל שנה פוקדים את רומא כ-10 מיליון תושבים מכל העולם המעוניינים לבקר בעיר התרבות העולמית שטומנת בחובה קולוסיאומים, מוזיאונים וקולינריה שעשתה לעצמה שם שהולך לפניה. מאז שרומא פתחה את שעריה שוב לאחר סוף מגפת הקורונה העסקים בעיר מתפקדים כרגיל ונראה כי אין זכר לרחובות הריקים של 2020. שוק התיירות מהווה לקלף חזק במיוחד בקרב משקיעי נדל"ן שיוכלו להשכיר את הדירות שלהם לטווח קצר באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com. אולם חשוב לבחור באזור מרכזי על מנת למקסם את הרווחים העתידים ולקחת בחשבון שהתחרות עם בעלי דירות נוספים היא מאוד קשה, במיוחד כאשר ברומא תמצאו בתי מלון ובתי דירות מפנקים.
השכרה לטווח ארוך
בנוסף לתיירות שמהווה לכ-15% מהתמ"ג של כלל המדינה, קיימת גם האפשרות להשכיר את הנכס שלכם לטווח ארוך עבור תושבים מקומיים שגרים בעיר לאורך שנים, איטלקים שבוחרים לעבור אל רומא כדי לחפש עתיד כלכלי טוב יותר בעקבות ריבוי מקומות העבודה או סטודנטים שמגיעים לעיר על מנת לרכוש השכלה במוסדות הלימוד הנחשבים שלה. אחד הסרטונים הידועים ביותר ברשת הוא סרטון המציג בתים קטנים לרכישה בעלות של אירו אחד בלבד באיטליה, אולם אלו שיתעמקו בסרטון יבחינו כי הבתים האלו נמצאים במצב רעוע, והמצב נוצר כאמור עקב עזיבה של צעירים אל ערים גדולות כמו רומא על מנת להבטיח לעצמם עתיד טוב יותר. כל הדרכים מובילות לרומא, בין אם אתם תיירים, סטודנטים או איטלקים שרוצים לחיות בעיר הגדולה. לאלו מכם החוששים משוכרים סוררים שאין ביכולתם לשלם את שכר הדירה, דעו לכם כי אלו הגרים במרכז רומא נחשבים לאמידים ביותר בעקבות רמת החיים הגבוהה בעיר. על כן, גם השכרה לטווח ארוך היא אפיק פרנסתי בטוח לצד השכרה לטווח קצר. יתרה מזאת, תוכלו להשקיע גם בנדל"ן מסחרי על ידי רכישת משרדים לאכלוס של חברות רבות שבוחרות להקים סניפים בעיר הבירה האיטלקית.
מיסוי ועלויות
נפתח ונגיד שהנדל"ן ברומא הוא לא מהזולים שתמצאו באירופה בכלל או באיטליה בפרט. אם אתם מחפשים אחר נכס זול, אנחנו ממליצים לכם להתמקד בדרום המדינה.
- עלות – נכון לספטמבר 22 מחירו של מטר רבוע ברומא עומד על כ-3310 אירו, ומחירה של דירה בעיר נע בטווח רחב ומטפס עד לחצי מיליון אירו עבור דירות יוקרה במרכז העיר. אלו מכם שמעוניינים להשכיר את הנכס שלהם לטווח ארוך או למכור את הדירה בסופו של דבר, מומלץ לחפש דירות גדולות עם מספר חדרים מאחר ואיטלקים רבים תמיד חושבים קדימה במטרה להוריש את הדירה לדורות הבאים.
- תשואה – התשואה ברומא עומדת על כ-5% ונעה סביב המספר הזה בהתאם לסוג הנכס ומיקומו בעיר. זו היא אמנם לא תשואה גבוהה כמו במדינות מזרח אירופה, אך ברומא תוכלו להנות משוכרים אמינים ובעלי ממון.
- מיסוי – איטליה ידועה בתור מדינה הגובה מיסים גבוהים כאשר מס ההכנסה הוא מס פרוגסיבי הנע בהתאם לדרגת ההכנסה, ומס הרכישה מתחיל ב-2% ויכול להיות עד ל-10% מעלות הנכס. אם זאת, בעת קניית נכס במדינה ממשלת איטליה מעניקה לתושבים זרים אשרת שהייה לשנתיים שמאפשרת לאנשי עסקים להרחיב את פעולותיהם במדינה.