קריסת חברות הנדל"ן בבורסה בשוודיה

תאריך 24/07/2023

יואל

שוק הנדל"ן השוודי חווה קשיים כבר למעלה משנה. החל משנת 2022 מחירי הנדל"ן החלו לצנוח במדינה, והממשלה המקומית בדומה לשאר מדינות אירופה החליטו להעלות את שיעור הריבית על מנת להילחם באינפלציה הגועשת בכל העולם. 2023 ממשיכה להיות שנה קשה עבור משקיעי הנדל"ן ולאחרונה גם לחברות הנדל"ן הגדולות בבורסה השוודית. המניות של החברות קורסות והכלכלה לא יכולה להיות יותר מאוימת, מאחר ושוק הנדל"ן מהווה לחלק נכבד ביותר בתוצר הגולמי של המדינה.

קרנות גידור בעולם זיהו את ירידת ערך המניות של חברות הנדל"ן לאחרונה כאשר חברות כמו SBB נמצאות בסכנה ממשית. החברה עומדת בפני הוצאות כלכליות כבדות בעקבות התייקרות ההחזרים של שיעורי הריביות שעולה מיום ליום כחלק מהמלחמה באינפלציה. דירוג האשראי של המדינה הציב את חברות הנדל"ן בקיטלוג בעייתי ומשך את תשומת הלב של כולם לכך שנזילות הכלכלה הולכת להתהדק בזמן הקרוב מאוד.

מדברין של ג'יימס מקמורואו כלכלן הנדל"ן המסחרי בחברת Capital Economics נאמר: "ככל שאנחנו מסתכלים על המצב בשוודיה לעומק, כך התמונה נראית עגומה יותר".

חברות הנדל"ן השוודיות ניצלו את הלך הרוח של השנים האחרונות ובו מחירי הנדל"ן התייקרו מרגע לרגע תוך כדי אחוז שיעור ריבית יציב וללא תנודות ברכישה של נכסים ובהכרזה על פרויקטים רבים. כעת הם ניצבים בפני שיעור ריבית שלא נראה כמותו בשנים האחרונות. שיעור ריבית שמזכיר בבהלה את המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008. כלכלנים ואנליסטים רבים מסתכלים בבעתה על חברות הנדל"ן השוודיות מאחר והן נסמכות על תשלום חובות קצר טווח. כך שבשנה הקרובה הן תאלצנה לחפור עמוק מאוד בכיסן כדי לשלם את החובות שנערמים בשנה האחרונה.

חברת SBB החליטה בצעד נואש להתחיל למכור את הנכסים הרבים שברשותה לחברות קטנות יותר כדוגמת: Fabge, Fastightes ו-Corem כדי לנסות לצמצם את החובות שלהם ככל האפשר. נכון לתחילת מאי 2023, חמש מעשרת המניות בעלי הביצוע הנמוך ביותר במדד ניירות הערך Stox 600 היו שייכות לחברות נדל"ן שוודיות.

צ'ארלס בוייסר ראש מחלקת הנדל"ן בחברת UBS Research טוען כי ישנה מגמה זהה במדינות אירופיות נוספות כמו גרמניה ובריטניה, וכי קריסת חברות הנדל"ן במדינות הללו גם כן יכולה לקרות. על כן עליהן להתחיל כבר מעכשיו לצמצם את חובותיהם כדי למנוע קריסה עתידית בדומה לשוודיה. כמו כן, התשואה אשר עולה בניגוד למחירי הנדל"ן הינה גם נורה אדומה לגבי הבאות. אחוזי התשואה בשוודיה עולים בהדרגה בשנה האחרונה בניגוד למחירי הנדל"ן שנמצאים בצניחה דרסטית.

סיבה נוספת לקריסת חברות הנדל"ן בבורסה היא הסתמכותם על מימון בנקאי. דוגמא מצוינת לכך הן חברות הנדל"ן בארצות הברית אשר חוו ירידות בעקבות קריסת עמק הסיליקון במרץ של שנת 2023. שוודיה נמצאת באותה הסכנה של חברות הנדל"ן האמריקאיות ועליהן ללמוד לקח מהמצב שקורה בארה"ב. התחזית הקיימת היא שהחוב של חברות הנדל"ן שעומד כיום על כ-40 מיליארד דולר, יאמיר לסכום של 50 מיליארד דולר בשנה הנוכחית. חברות הנדל"ן השוודיות חשופות לכל תנודה של אחוזי הריבית שנמצאים כיום בשיא של כל הזמנים. על כן, כל עוד אחוזי הריבית נמצאים במספר כה גבוה, חברות הנדל"ן השוודיות נמצאות בסכנה שגוברת מיום ליום. כדי לסבר את האוזן, ה-Riksbank הבנק המרכזי של שוודיה העלה את אחוז שיעור הריבית מ-0 ל-3.5% בשנה אחת. למרות זאת, ג'יימס מקמרואו כלכלן הנדל"ן המסחרי של חברת Capital Economics אומר כי המצב של שוודיה אינו גרוע כל כך בדומה לשאר המדינות הסקנדינביות הסובבות.

החששות של המשיקיעים השונים הועצמו בעקבות ביטול הדיבידנד של חברת SBB לאחר דירוג אשראי נמוך ביותר שהתקבל על ידי S&P. הרווחים של החברה ירדו ב-40% בשבוע אחד בלבד וב-90% מתחילת שנת 2023. זוהי הירידה התלולה ביותר שידעה החברה בחמש השנים האחרונות. ניכר כי רבים מתחילים להתנער מחברת SBB שנמצאת במסלול המהיר אל תוך תהום כלכלי.

יש לציין כי חברת SBB אינה היחידה אשר חווה את הקשיים והמתחרים שלה נמצאים גם הם בסכנה ממשית לקיומן. עם יחס הלוואה לערך שעומד על 45% שוודיה ממקומת במקום השלישי אחרי נורווגיה ואיטליה. כך שלא רק חברות נדל"ן שוודיות נמצאות בסירה הזו, אלא כלל חברות הנדל"ן האירופאיות נכון לשנה הנוכחית.